Fiscalité immobilière
Option pour la tva (vente immobilière)
Droit pour le vendeur d'un bien immobilier commercial de soumettre volontairement la vente à la TVA afin de préserver ses déductions fiscales antérieures.
Assujettissement volontaire à la TVA
TVA immobilière sur option
Vente avec TVA
Option de l'art. 22 LTVA
Définition et explication
En Suisse, la vente d’un bien immobilier est par défaut exclue du champ de la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA), conformément à l’article 21 de la LTVA. Cependant, si vous vendez un immeuble à vocation commerciale ou artisanale, cette exclusion peut avoir des conséquences financières lourdes. Si vous avez déduit l’impôt préalable lors de la construction ou de rénovations récentes, la vente sans TVA vous oblige à rembourser une partie de ces déductions à l’Administration fédérale des contributions (AFC). C’est ce qu’on appelle la correction de l’impôt préalable (art. 31 LTVA).
Pour éviter cette perte sèche, la loi offre au vendeur la possibilité d’opter volontairement pour l’imposition à la TVA (art. 22 LTVA). En soumettant le prix de vente à la TVA (au taux normal de 8.1%), vous transférez le bien de manière fiscalement neutre. L’acheteur, à condition d’être lui-même assujetti et d’utiliser l’immeuble pour son activité commerciale, pourra récupérer cette TVA. Cette stratégie fiscale optimise considérablement le produit net de votre vente immobilière.
Afin d’éviter que l’acquéreur ne doive avancer d’importantes liquidités pour payer cette taxe, les parties utilisent généralement la procédure de déclaration (art. 38 LTVA). Le notaire précise cette modalité directement dans l’acte de vente authentique.
Quand cette option fiscale s'applique-t-elle ?
- Vente de surfaces commerciales : Bureaux, halles industrielles, hôtels, locaux commerciaux ou artisanaux.
- Bâtiments à usage mixte : Possibilité d’opter pour la TVA uniquement sur la quote-part louée ou utilisée à des fins commerciales, excluant la partie habitation.
- Acheteur assujetti : L’acquéreur doit être inscrit au registre de la TVA et affecter le bien à une activité donnant droit à la déduction de l’impôt préalable.
- Investissements récents : Un choix stratégique si le vendeur a effectué de lourds travaux dans les 20 dernières années et a récupéré la TVA sur les factures de construction.
Vente d'une halle artisanale dans le canton de Vaud
Monsieur Dubey possède une halle artisanale. Il y a 5 ans, il a investi 500’000 CHF pour refaire la toiture et l’isolation, récupérant ainsi près de 40’000 CHF de TVA préalable sur les factures des artisans. Aujourd’hui, il souhaite vendre le bâtiment pour 2’000’000 CHF à une entreprise de menuiserie qui cherche de nouveaux locaux.
A retenir
S'il vend le bien sans option (exonération par défaut), l'AFC considérera qu'il y a un changement d'affectation. Monsieur Dubey devra rembourser les trois quarts de la TVA récupérée sur les travaux (soit environ 30'000 CHF), car l'amortissement fiscal de la TVA immobilière s'étale sur 20 ans.
En décidant d'opter pour la TVA (art. 22 LTVA) dans le contrat de vente, Monsieur Dubey facture la TVA à la menuiserie. Grâce à la procédure de déclaration intégrée par le notaire, aucun flux d'argent supplémentaire ne transite entre les comptes bancaires. Monsieur Dubey conserve la totalité de ses déductions passées et l'acheteur acquiert le bien sans surcoût réel. Le vendeur préserve ainsi 30'000 CHF de bénéfice net.
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Questions fréquentes
Non. L'option pour l'imposition à la TVA est formellement exclue pour les immeubles ou parts d'immeubles servant exclusivement à l'habitation (villas, appartements résidentiels). Elle est strictement réservée aux objets commerciaux.
Oui. En droit suisse, l'option pour la TVA porte sur la contreprestation totale, y compris la valeur du terrain. Le prix de vente global mentionné dans l'acte notarié sera soumis au taux normal en vigueur (8.1% depuis janvier 2024).
Le notaire ajoute une clause fiscale spécifique dans l'acte de vente authentique. Elle mentionne expressément que le vendeur opte pour l'imposition selon l'article 22 LTVA et précise que les parties utilisent la procédure de déclaration pour éviter le paiement effectif de la taxe.
C'est un mécanisme administratif qui facilite la vente. Au lieu que l'acheteur paie 8.1% de TVA au vendeur qui la reverse à l'AFC, puis que l'acheteur demande son remboursement à l'État, les parties annoncent simplement la transaction par un formulaire. Cela évite d'alourdir le besoin en financement hypothécaire de l'acquéreur.
Si l'acquéreur n'est pas assujetti (par exemple un médecin, une banque ou un investisseur privé non inscrit), le vendeur ne peut pas utiliser l'option de la TVA. Le vendeur devra alors assumer la correction de l'impôt préalable et restituer les montants d'impôts non amortis à l'AFC.
Pour les biens immobiliers, la période de révision de l'impôt préalable s'étend sur 20 ans. Chaque année pleine écoulée depuis la fin de la phase de construction ou de rénovation réduit le montant à rembourser de 5%. Si vous vendez après 20 ans d'utilisation, aucune correction n'est exigée.
Oui, mais uniquement sur la partie du bâtiment affectée à un usage commercial (par exemple les arcades au rez-de-chaussée). Le notaire devra établir une clé de répartition claire dans l'acte de vente pour séparer la part résidentielle de la part commerciale assujettie.
Oui. Les prestations des courtiers immobiliers suisses sont soumises à la TVA (8.1%). Si le vendeur a lui-même opté pour la TVA sur son immeuble de rendement, il optimise sa propre situation fiscale globale liée aux frais de transaction.
Sources
- Loi fédérale sur la taxe sur la valeur ajoutée (LTVA) Art. 21 (Exclusions), Art. 22 (Option), Art. 31 (Correction de l'impôt préalable), Art. 38 (Procédure de déclaration).