Assurances et garanties
Norme sia 118 (garantie de construction)
La norme SIA 118 est un standard suisse fixant les règles de garantie pour les défauts de construction, dont les droits doivent être formellement cédés à l'acheteur lors de la vente d'un bien récent.
Garantie SIA
Cession des garanties de construction
Garantie pour défauts SIA 118
Cession de droits de garantie
Définition et explication
Lors de la vente d’un bien immobilier construit ou lourdement rénové il y a moins de cinq ans en Suisse, la question des défauts de construction est centrale. La majorité des travaux de construction dans le pays intègrent la Norme SIA 118, un standard élaboré par la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA). Cette norme offre un cadre juridique beaucoup plus souple et protecteur que le Code des obligations (CO) standard.
Pour un propriétaire vendeur, la gestion de ces garanties est une étape stratégique. Lorsque vous vendez votre bien, vous incluez généralement une clause d’exclusion de garantie matérielle (vente en l’état) dans l’acte notarié. Pour rassurer l’acheteur et justifier votre prix de vente, vous devez lui transférer vos droits d’action contre les entrepreneurs et architectes qui ont réalisé les travaux. Cette opération s’appelle une cession de créance, encadrée par l’article 164 du CO.
En cédant formellement la norme SIA 118 à l’acheteur, vous vous dégagez de toute responsabilité future concernant d’éventuels vices cachés liés à la construction. Si un défaut apparaît après la remise des clés, l’acheteur devra s’adresser directement aux entreprises concernées, en utilisant les garanties que vous lui avez transmises.
Quand le transfert de la norme SIA 118 s'applique-t-il ?
- Vente d’un bien de moins de 5 ans : Pour transférer le solde de la garantie de construction aux nouveaux propriétaires.
- Vente sur plan ou à terme : Lorsque vous cédez un projet immobilier neuf où les garanties commenceront à la remise de l’ouvrage.
- Vente après rénovations majeures : Si vous avez refait la toiture ou l’isolation juste avant la vente et que les travaux sont couverts par la norme.
- Vente en l’état : Pour compenser une clause d’exclusion de garantie en offrant à l’acheteur un recours direct contre les artisans.
Exemple concret : Vente d'une villa récente dans le canton de Fribourg
Vous vendez votre villa à Bulle, construite il y a trois ans. Les travaux avaient été réalisés sous le régime de la norme SIA 118. Lors de la signature chez le notaire, vous incluez une clause stipulant que le bien est vendu sans garantie de votre part, mais vous cédez expressément l’ensemble de vos droits de garantie (SIA 118) à l’acheteur. Six mois après la vente, une importante infiltration d’eau survient au niveau du toit plat.
A retenir
L'acheteur vous contacte initialement pour signaler le problème. Toutefois, grâce à la cession formelle de la norme SIA 118 dans l'acte de vente, vous n'êtes pas responsable. L'acheteur utilise les documents que vous lui avez fournis (contrat d'entreprise, procès-verbal de réception) pour exiger la réparation directement auprès de l'entreprise de charpente, dont la garantie de 5 ans court toujours. Votre responsabilité est totalement écartée et l'acheteur obtient réparation sans frais.
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Questions fréquentes
Le Code des obligations (CO) exige que tout défaut soit signalé immédiatement après sa découverte, sous peine de perdre ses droits. La norme SIA 118 offre un délai de réclamation de deux ans durant lequel l'acheteur peut annoncer les défauts à tout moment, ce qui représente un argument de vente majeur.
Non, le transfert n'est pas automatique. Pour être valable, la cession des droits de garantie doit être expressément mentionnée dans l'acte authentique de vente rédigé par le notaire, conformément aux règles de la cession de créance (art. 164 CO).
Vous devez remettre à l'acheteur les contrats d'entreprise initiaux mentionnant l'application de la norme SIA 118, les procès-verbaux de réception des travaux (qui marquent le début du délai de garantie), ainsi que la liste des artisans ayant œuvré sur le chantier.
Si l'entreprise responsable d'un lot (par exemple le chauffagiste) a fait faillite, la garantie SIA 118 qui y est liée perd sa valeur, à moins qu'une retenue de garantie ou un cautionnement bancaire/assurance n'ait été mis en place et soit encore actif et transférable.
Absolument pas. L'acheteur reprend la garantie là où elle en est. Si la maison a été réceptionnée il y a trois ans, l'acheteur bénéficiera des deux années restantes sur le délai de prescription total de cinq ans pour les défauts immobiliers.
Oui. Lors de la vente d'un lot en Propriété par Étages (PPE), vous cédez les garanties SIA relatives à vos parties privatives, mais également votre quote-part des garanties portant sur les parties communes (toit, façades, ascenseur).
Oui, c'est légalement possible. Cependant, un acheteur averti ou sa banque exigera ce transfert. Refuser de céder les garanties d'un bien récent diminue la confiance de l'acheteur et peut entraîner une négociation à la baisse du prix de vente.
Non, c'est une norme privée. Elle ne s'applique que si elle a été expressément intégrée dans le contrat signé entre vous (le maître de l'ouvrage) et les entrepreneurs lors de la construction ou de la rénovation du bien.
Sources
- Code des obligations (CO) art. 164 (Cession de créances), CO art. 197 et 368 (Garantie des défauts), Norme SIA 118 (Conditions générales pour l'exécution des travaux de construction).