Registre foncier et droits réels
Interdiction d’aliéner
Une interdiction d'aliéner est une restriction légale inscrite au Registre foncier qui empêche le propriétaire de vendre librement son bien immobilier.
Restriction du droit d'aliéner
Blocage au Registre foncier
Interdiction de vente
Mention LPP
Définition et explication
En droit suisse, la liberté de disposer de son bien immobilier est un principe fondamental (art. 680 CC). Toutefois, une interdiction d’aliéner peut venir bloquer temporairement ou définitivement ce droit. Il s’agit d’une mention ou d’une annotation inscrite au Registre foncier, qui signale au notaire et aux acheteurs potentiels que le transfert de propriété ne peut pas avoir lieu sans remplir certaines conditions préalables.
Pour un propriétaire souhaitant mettre son bien sur le marché, la découverte d’une telle restriction peut retarder la transaction. L’origine de cette interdiction peut être de nature légale (protection du logement de la famille), liée au financement (retrait du 2e pilier LPP), ou imposée par les autorités (logement subventionné, aménagement du territoire). Identifier l’origine de cette mention est la première étape pour entreprendre les démarches de radiation et sécuriser la vente de votre bien.
Dans quels cas une interdiction d'aliéner bloque-t-elle la vente ?
- Retrait anticipé du 2e pilier (LPP) : Si vous avez utilisé vos fonds de prévoyance pour acheter le bien, la loi impose une restriction d’aliéner pour éviter la spéculation. Le remboursement des fonds ou le transfert sur un nouveau bien est nécessaire pour lever le blocage.
- Logement subventionné ou à loyer modéré : Les lois cantonales (comme la LPPPL sur Vaud ou la LDTR à Genève) imposent des restrictions de vente pendant une durée déterminée pour les biens ayant bénéficié d’aides étatiques.
- Logement de la famille (Art. 169 CC) : Un époux ne peut pas vendre le domicile conjugal sans le consentement exprès de l’autre, même s’il en est l’unique propriétaire. Une restriction peut bloquer la vente pour protéger l’époux non-propriétaire.
- Décision judiciaire ou faillite : En cas de litige, de divorce conflictuel ou de poursuites, un juge peut ordonner une interdiction provisoire de vendre pour protéger les créanciers ou les héritiers.
Exemple : Vendre une maison financée avec la LPP
Monsieur et Madame Rochat souhaitent vendre leur villa dans le canton de Fribourg pour déménager dans un appartement. Il y a 8 ans, ils ont retiré 120 000 CHF de leur caisse de pension (LPP) pour constituer leurs fonds propres. Le notaire en charge du dossier leur signale qu’une interdiction d’aliéner est inscrite au Registre foncier au profit de leur institution de prévoyance, rendant la vente impossible en l’état.
A retenir
Pour que la vente puisse être conclue, les vendeurs ont deux options légales. Soit ils remboursent les 120 000 CHF à leur caisse de pension directement grâce au produit de la vente (le notaire effectuera le versement), soit ils transfèrent cette restriction sur leur nouveau logement s'ils rachètent immédiatement un autre bien. Dès que la caisse de pension donne son feu vert, l'interdiction d'aliéner est radiée et l'acheteur devient le nouveau propriétaire légal.
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Questions fréquentes
La mention LPP reste inscrite au Registre foncier tant que les fonds n'ont pas été remboursés à la caisse de pension ou jusqu'à ce que vous atteigniez l'âge de la retraite (ou qu'un autre cas de prévoyance survienne). Il n'y a pas d'effacement automatique avec le temps sans action de votre part.
Oui, vous pouvez signer une promesse de vente. Cependant, le notaire inclura une condition suspensive précisant que l'acte authentique final ne pourra être signé qu'une fois l'interdiction levée ou l'accord du bénéficiaire (caisse de pension, conjoint, juge) obtenu.
La radiation d'une mention au Registre foncier entraîne des émoluments qui varient selon les cantons, se situant généralement entre 100 CHF et 300 CHF. Ces frais sont systématiquement à la charge du vendeur, car il lui incombe de livrer un bien libre de toute restriction juridique.
Pour lever cette restriction (fondée sur l'article 169 du Code civil), il suffit d'obtenir la signature du conjoint sur l'acte de vente ou de fournir une déclaration écrite de son accord. En cas de blocage abusif, un juge peut intervenir pour autoriser la transaction.
Non, une banque inscrit des cédules hypothécaires pour garantir son prêt immobilier, mais elle ne peut pas inscrire une interdiction d'aliéner stricto sensu. C'est l'État, la caisse de pension ou un tribunal qui dispose de ce pouvoir de blocage.
Dans la majorité des cas (comme la LPP), non, car elle est facilement levée lors du décompte final géré par le notaire. En revanche, si la restriction limite le prix de revente (cas des logements subventionnés), elle aura un impact direct et contraignant sur votre estimation immobilière.
Sources
- Code civil suisse (CC) art. 169 et 680 ; Loi fédérale sur la prévoyance professionnelle (LPP) art. 30e.