Démarches et processus de vente
Entrée en jouissance
L'entrée en jouissance désigne le moment précis où l'acheteur prend possession de votre bien immobilier, assumant ainsi les charges, les risques et les revenus qui y sont liés.
Transfert des profits et risques
Prise de possession
Remise des clés
Définition et explication
Lors de la vente de votre maison ou appartement en Suisse, la signature de l’acte notarié ne signifie pas automatiquement que l’acheteur peut s’y installer le jour même. C’est l’entrée en jouissance, souvent appelée transfert des profits et risques, qui marque le passage de relais concret et matériel entre le vendeur et l’acquéreur.
Selon l’article 220 du Code des obligations suisse (CO), cette étape détermine le moment exact où l’acheteur commence à percevoir les éventuels loyers (les profits) et à supporter les frais courants et les périls (les risques), comme l’assurance, les frais de chauffage ou les charges de copropriété. Dans la pratique notariale romande, cette date coïncide la grande majorité du temps avec la remise des clés et exige le paiement intégral du prix de vente.
Fixer cette date avec une grande clarté dans l’acte de vente protège directement vos intérêts financiers de vendeur. Par exemple, si un violent orage endommage la toiture la veille de l’entrée en jouissance, les réparations restent à votre charge. Si le sinistre se produit le lendemain, c’est l’assurance du nouvel acquéreur qui doit intervenir.
Quand l'entrée en jouissance s'applique-t-elle pour le vendeur ?
- Lors d’une vente à terme : Vous signez l’acte de vente chez le notaire aujourd’hui pour sécuriser la transaction, mais vous convenez avec l’acheteur que l’entrée en jouissance aura lieu dans plusieurs mois, le temps pour vous de libérer les lieux.
- À la remise physique des clés : C’est l’instant matériel où le transfert s’opère, strictement conditionné au fait que l’acheteur ait versé la totalité du prix de vente sur le compte de consignation du notaire.
- Pour la vente d’un bien loué : L’acheteur reprend de plein droit les contrats de bail existants. L’entrée en jouissance fige la date à partir de laquelle il encaisse légitimement les loyers versés par les locataires.
- Pour la répartition des charges (prorata) : Le notaire établit un décompte pour répartir les frais annuels (impôt foncier, charges PPE, épuration des eaux) entre vous et l’acheteur, en utilisant la date de l’entrée en jouissance comme point de bascule.
Exemple concret d'une vente différée dans le canton de Vaud
Vous vendez votre villa à Lausanne pour 1’200’000 francs. Vous avez trouvé un acheteur solide en mars, mais votre futur appartement ne sera livré qu’en octobre. Afin de sécuriser la vente, vous signez l’acte authentique chez le notaire le 15 avril. Le document stipule une entrée en jouissance fixée au 1er octobre.
A retenir
Entre le 15 avril et le 1er octobre, vous restez l'occupant et le responsable du bien. Vous continuez à payer l'assurance bâtiment de l'ECA, l'entretien régulier du jardin et toutes les factures courantes. Le 1er octobre, lors de l'entrée en jouissance, l'acheteur paie le solde du prix de vente. Vous lui remettez alors les clés. Dès cet instant, si un dégât d'eau survient le 2 octobre, c'est l'acheteur qui assume le risque et les frais. Le notaire effectuera ensuite, dans les jours ou semaines qui suivent, le transfert définitif de la propriété au Registre foncier cantonal.
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Questions fréquentes
Oui, c'est une pratique très courante en Suisse, appelée la vente à terme. Vous signez l'acte de vente rapidement pour engager les deux parties, mais vous fixez la date d'entrée en jouissance et de remise des clés plusieurs mois plus tard, selon la date de votre propre déménagement.
Tant que l'entrée en jouissance n'a pas formellement eu lieu, vous (le vendeur) restez pleinement responsable des risques pesant sur le bien. Vous devez impérativement maintenir votre police d'assurance bâtiment active jusqu'au jour exact de la remise des clés.
C'est une démarche fortement déconseillée pour un propriétaire vendeur. Le notaire stipule systématiquement dans l'acte que l'entrée en jouissance est subordonnée au paiement intégral du prix de vente. Remettre les clés sans avoir reçu les fonds vous expose à des litiges majeurs si l'acheteur ne paie finalement pas.
Le notaire ou l'administrateur de la PPE établit un décompte de répartition. Si vous avez déjà payé les charges communes pour l'année civile entière, l'acheteur vous remboursera la part correspondant à la période postérieure à l'entrée en jouissance, calculée au prorata temporis.
L'acte notarié précise souvent une heure exacte (par exemple, à 12h00) ou lie directement le transfert des risques à la remise physique des clés. Si un dommage se produit avant ce moment précis, les réparations vous incombent. Une fois les clés remises, c'est l'acheteur qui assume le risque.
L'inscription au Registre foncier est l'acte formel et administratif qui transfère le droit de propriété. L'entrée en jouissance est le transfert matériel (le droit d'usage, le versement des revenus, le paiement des charges courantes). En Suisse, ces deux événements ont fréquemment lieu à des dates différentes.
Il est vivement recommandé d'effectuer une visite contradictoire avec l'acheteur le jour de l'entrée en jouissance. Cela vous permet de relever les compteurs (eau, électricité, mazout) et de confirmer par écrit que le bien est remis tel que convenu lors de la signature de l'acte de vente.
Si l'entrée en jouissance a lieu en milieu de mois, le locataire paie généralement son loyer complet au vendeur comme d'habitude. Le notaire se charge ensuite de redistribuer la part proportionnelle due à l'acheteur via le décompte de répartition final.
Sources
- Code des obligations (CO) art. 220 (Transfert des profits et risques dans la vente immobilière), CO art. 185.