Démarches et processus de vente
Diagnostic radon et vente immobilière
Le diagnostic radon est une mesure de la concentration de ce gaz radioactif naturel dans un bâtiment, une démarche de plus en plus exigée par les acheteurs lors d'une transaction immobilière en Suisse.
Mesure du radon
Test radon
Dépistage radon
Contrôle ORaP
Définition et explication
Le diagnostic radon s’invite de plus en plus dans le processus de vente immobilière en Suisse, en particulier pour les maisons individuelles. Ce gaz radioactif, naturel et inodore, émane des sols riches en uranium et s’infiltre dans les bâtiments par les caves et les fondations. En tant que deuxième cause de cancer du poumon dans le pays, la Confédération a durci les normes de santé publique via la révision de l’Ordonnance sur la radioprotection (ORaP).
Bien qu’il n’existe pas d’obligation fédérale systématique de fournir un test pour conclure une vente entre particuliers, la présence avérée de radon au-delà de la valeur de référence légale (300 Bq/m³) constitue un défaut matériel. Si vous vendez votre bien sans en informer l’acheteur alors que vous connaissiez le problème, vous risquez une annulation de la vente pour dissimulation de défauts. En pratique, anticiper cette démarche vous permet de rassurer les acquéreurs potentiels. Si les taux sont élevés, des travaux d’assainissement devront être budgétés, ce qui donnera lieu à une négociation directe sur le prix de vente final.
Quand cette démarche s'applique-t-elle lors d'une vente ?
- Vente d’une maison individuelle, d’une villa ou d’un chalet possédant des pièces en contact direct avec le sol (sous-sol, cave ou rez-de-chaussée).
- Transaction immobilière située dans une région identifiée à haut risque géologique par la Confédération (Arc jurassien, Alpes).
- Acheteur soumettant une offre d’achat avec une condition suspensive exigeant un taux de radon conforme aux normes légales.
- Projet d’assainissement énergétique prévu par l’acheteur, l’isolation renforçant l’étanchéité du bâtiment et retenant potentiellement le gaz à l’intérieur.
Mise en vente d'une villa à La Chaux-de-Fonds (NE)
Un propriétaire neuchâtelois met en vente sa villa des années 1980 comprenant un sous-sol semi-aménagé. L’acheteur potentiel, averti des risques géologiques élevés dans cette région de l’Arc jurassien, visite le bien avec son courtier. Avant de signer la promesse de vente chez le notaire, il exige qu’une mesure rapide du radon soit effectuée pour s’assurer que les pièces habitables sont saines.
A retenir
L'appareil de mesure électronique révèle une concentration de 480 Bq/m³, dépassant largement la valeur de référence légale de 300 Bq/m³. Le propriétaire fait établir un devis pour l'installation d'un extracteur d'air mécanique en sous-pression, chiffré à 5'500 CHF. Pour ne pas perdre l'acheteur et finaliser la transaction, le vendeur accepte d'assumer ce coût en accordant une baisse correspondante sur le prix de vente initialement convenu.
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Questions fréquentes
Au niveau fédéral, il n'y a pas d'obligation générale de réaliser un test spécifiquement pour la vente d'un logement existant. Toutefois, la loi fixe une limite de santé publique stricte. Si votre bien se trouve dans une zone à risque ou si l'acheteur l'exige, fournir un rapport récent devient une nécessité commerciale pour sécuriser la transaction.
La loi ne tranche pas cette question. En règle générale, si le vendeur fait le test de manière proactive pour valoriser son bien et rassurer les visiteurs, il en assume le coût (environ 100 à 250 CHF). Si c'est l'acheteur qui l'exige à la dernière minute pour lever un doute, il propose souvent de le financer lui-même.
Pour une validité officielle reconnue par l'OFSP, la mesure par dosimètre passif doit durer au moins 3 mois, idéalement durant la période de chauffage (hiver). Dans le cadre d'une vente où les délais sont courts, il est possible d'utiliser des détecteurs électroniques actifs fournissant une tendance fiable en quelques jours ou semaines.
Oui, si la concentration dépasse les normes légales, cela altère l'habitabilité du bien. Si vous, en tant que vendeur, connaissez ce problème et le taisez, votre clause d'exclusion de garantie sera caduque pour cause de dol (art. 199 CO). L'acheteur pourra se retourner contre vous après la vente pour réclamer le remboursement des travaux d'assainissement.
La découverte de radon ne bloque pas juridiquement la vente, sauf si l'acheteur en a fait une condition suspensive formelle. Dans la majorité des cas, les parties renégocient le prix de vente pour couvrir les frais de mise aux normes, ou le vendeur s'engage contractuellement à faire réaliser les travaux avant la remise des clés.
Les travaux varient selon l'architecture du bâtiment. Ils incluent souvent le colmatage des fissures de la dalle, l'amélioration de la ventilation naturelle ou l'installation d'un ventilateur mettant le vide sanitaire en sous-pression. Les coûts varient généralement entre 2'000 et 10'000 CHF pour une villa individuelle standard.
Les régions montagneuses et le Jura sont particulièrement exposés. Les cantons de Neuchâtel, du Jura et du Valais affichent des concentrations très élevées. Le Nord vaudois et les Préalpes fribourgeoises sont également très concernés. Genève et les zones de plaine présentent généralement un risque plus faible.
L'Ordonnance sur la radioprotection (ORaP), révisée en 2018, a drastiquement abaissé la valeur de référence pour le radon dans les locaux habités. La limite est passée de 1000 Bq/m³ à 300 Bq/m³. Tout bâtiment dépassant cette nouvelle norme doit idéalement être assaini pour protéger la santé de ses occupants.
Sources
- Ordonnance sur la radioprotection (ORaP) art. 155 et suivants ; Code des obligations (CO) art. 197 et 199 (Garantie pour les défauts de la chose).