Démarches et processus de vente
Convention de réservation (acompte)
La convention de réservation est un accord écrit par lequel un acheteur verse un acompte pour manifester son intention d'acquérir votre bien, le retirant ainsi temporairement du marché.
Accord de réservation
Acompte immobilier
Promesse d'achat sous seing privé
Accord de principe
Définition et explication
En Suisse, la transaction immobilière obéit à un formalisme strict. Selon l’article 216 du Code des obligations (CO), seul un acte authentique passé devant un notaire a une valeur juridique contraignante pour le transfert d’un bien foncier. Une promesse d’achat ou de vente faite sur un simple papier n’a donc, juridiquement, aucune force exécutoire.
Pourtant, dans la pratique courante sur le marché immobilier suisse, la signature d’une convention de réservation est l’étape qui scelle l’accord entre un vendeur et un acheteur. Ce document, souvent rédigé par le courtier en charge de la vente, précise le prix de vente convenu, les conditions de la transaction et la date prévue pour la signature chez le notaire.
Pour matérialiser cet accord, l’acheteur doit verser un acompte de réservation sur un compte de consignation (celui de l’agence immobilière ou du notaire). Ce versement, bien que non contraignant légalement pour forcer la vente, a un poids psychologique fort. Il démontre le sérieux de l’acquéreur. En contrepartie, vous vous engagez moralement à retirer votre bien des portails immobiliers et à cesser les visites pendant que l’acheteur finalise son financement hypothécaire avec sa banque.
Quand devez-vous signer ce document ?
- Offre acceptée : Vous avez trouvé un acquéreur qui propose un prix d’achat qui vous convient.
- Attente de financement : L’acheteur a besoin d’un délai (généralement 2 à 4 semaines) pour obtenir la confirmation définitive de son prêt hypothécaire.
- Sécurisation mutuelle : Vous souhaitez geler les visites et l’acheteur souhaite s’assurer que vous ne vendrez pas à quelqu’un d’autre pendant ses démarches bancaires.
Rétractation de l'acheteur après le versement de l'acompte
Monsieur Rochat vend sa villa dans le canton de Fribourg. Un couple d’acheteurs fait une offre au prix, qu’il accepte. Le courtier de Monsieur Rochat rédige une convention de réservation. Le couple la signe et verse un acompte de 20’000 CHF sur le compte de consignation du courtier. Trois semaines plus tard, la banque des acheteurs refuse le financement car leurs fonds propres sont jugés insuffisants. Le couple annonce à Monsieur Rochat qu’ils doivent annuler l’achat.
A retenir
Monsieur Rochat est déçu, mais la loi suisse est claire : la convention de réservation sous seing privé n'étant pas notariée, elle est frappée de nullité pour vice de forme. Monsieur Rochat ne peut pas forcer le couple à acheter la villa. Concernant l'acompte de 20'000 CHF, il ne peut pas être conservé à titre de pénalité (les clauses pénales dans ce type de contrat non notarié sont invalides). Le courtier restituera l'acompte aux acheteurs, déduction faite des frais réels et prouvés engendrés par leur désistement (par exemple, 800 CHF pour les frais de dossier de l'agence ou les honoraires du notaire si un projet d'acte avait déjà été commandé). Monsieur Rochat remet immédiatement sa villa sur le marché.
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Questions fréquentes
En Suisse romande, l'acompte varie généralement entre 10'000 CHF et 30'000 CHF, ou représente environ 1% à 3% du prix de vente. Ce montant doit être suffisant pour prouver la motivation de l'acheteur, sans pour autant le bloquer financièrement.
L'acompte ne doit jamais être versé directement sur votre compte personnel de vendeur. Il doit transiter par un compte de consignation neutre et bloqué, tel que celui de votre courtier immobilier professionnel ou du notaire instrumentant la vente.
Si vous décidez d'annuler la transaction avant la signature chez le notaire, vous devez restituer l'intégralité de l'acompte à l'acheteur. N'ayant pas signé d'acte authentique, l'acheteur ne peut pas vous obliger légalement à lui céder le bien.
Non, vous ne pouvez pas conserver la totalité de l'acompte à titre punitif. La jurisprudence du Tribunal fédéral établit que, le contrat étant nul sur la forme, seules les dépenses réelles et justifiées liées à cette transaction avortée (frais administratifs, frais de notaire engagés) peuvent être déduites avant de rembourser le solde à l'acheteur.
Dans la majorité des contrats de courtage en Suisse, la commission n'est due qu'à la conclusion de la vente (signature de l'acte notarié). Si l'acheteur se rétracte après la réservation, la commission de vente n'est pas due. Le courtier peut toutefois facturer des frais de dossier pris sur l'acompte.
Absolument pas. Il est tout à fait possible de passer directement d'une offre acceptée à la signature de l'acte de vente (ou d'une promesse de vente notariée) chez le notaire, sans signer de convention sous seing privé au préalable.
Contrairement à la convention de réservation qui est un simple document écrit entre particuliers, la promesse de vente est un acte authentique rédigé et scellé par un notaire. Elle est juridiquement contraignante et peut inclure des pénalités financières lourdes en cas de rupture.
Oui. Lors de la signature de l'acte de vente final, le montant versé lors de la réservation est considéré comme une avance. Il sera déduit du montant total que l'acheteur devra transférer pour acquérir votre bien.
Sources
- Code des obligations (CO) art. 216 (Forme des ventes immobilières), Code des obligations (CO) art. 160 (Peine conventionnelle).