Notaire et acte de vente
Accessoires de l’immeuble
Les accessoires de l'immeuble désignent les objets mobiliers affectés durablement à l'usage du bien qui, selon le droit suisse, sont par défaut inclus dans la vente immobilière.
Inclusions immobilières
Parties intégrantes
Objets mobiliers attachés
Dépendances
Définition et explication
Lors de la vente de votre bien immobilier en Suisse, vous vous demandez certainement ce que vous pouvez emporter et ce qui doit rester pour le futur acheteur. En droit suisse, la vente d’un terrain ou d’une maison englobe automatiquement ses parties intégrantes et ses accessoires, conformément aux articles 642 et 644 du Code civil (CC). Maîtriser ces notions est un atout majeur pour le vendeur afin de mener une transaction sereine.
- Les parties intégrantes (Art. 642 CC) : Il s’agit des éléments intimement liés au bâtiment. Leur séparation détruirait ou modifierait la nature même du bien. Ces éléments sont systématiquement inclus dans la vente immobilière. Exemples : toiture, système de chauffage central, cuisine agencée, panneaux solaires fixés.
- Les accessoires (Art. 644 CC) : Ce sont des biens mobiliers qui, sans être fixés de manière permanente, sont affectés durablement à l’exploitation, à l’usage ou à la garde de la propriété. Par défaut, la loi présume qu’ils sont vendus avec l’immeuble. Exemples : colonne de lavage, robot tondeuse, outillage spécifique de la cheminée.
Si vous souhaitez conserver un accessoire, vous devez expressément l’exclure dans l’acte de vente notarié. À l’inverse, tout ce qui relève du simple bien mobilier (meubles, tableaux, lits) n’est pas inclus dans le prix de vente, sauf si vous décidez de le vendre séparément à l’acheteur.
Quand cette notion s'applique-t-elle ?
- Lors de la rédaction de la plaquette de vente par votre courtier, pour clarifier les prestations et équipements inclus dans le prix.
- Pendant les négociations avec l’acheteur concernant des équipements spécifiques comme le mobilier de jardin sur mesure ou l’électroménager.
- Lors de la préparation de l’acte de vente chez le notaire, afin de rédiger une clause d’exclusion ou d’inclusion précise.
- Avant votre déménagement, pour savoir exactement ce que vous êtes en droit d’emporter sans violer le contrat de vente.
Exemple de litige sur les accessoires en Suisse
Monsieur Morel vend sa villa dans le canton de Vaud. Il possède un robot tondeuse d’une valeur de 3’000 CHF et une cave à vin non encastrée qu’il a installée au sous-sol. Lors de la remise des clés, l’acheteur s’étonne de ne plus voir le robot tondeuse et exige une compensation financière, estimant que cet équipement faisait partie intégrante du jardin vendu.
A retenir
Selon l'Art. 644 du Code civil, le robot tondeuse, étant programmé pour ce terrain spécifique et servant à son entretien régulier, est considéré comme un accessoire de l'immeuble. Sans clause contraire stipulée dans l'acte de vente notarié, Monsieur Morel devait légalement le laisser à l'acheteur. En revanche, la cave à vin non encastrée est un simple meuble et pouvait être emportée librement. Pour régler ce litige post-vente, le vendeur a dû indemniser l'acheteur. Une liste claire transmise au notaire aurait prévenu cette situation.
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Questions fréquentes
En Suisse, la colonne de lavage (lave-linge et sèche-linge) est généralement considérée comme un accessoire indispensable à l'utilisation normale de l'immeuble. Sauf accord explicite contraire stipulé dans l'acte de vente, elle doit rester dans le bien lors de votre départ.
Les luminaires encastrés (comme les spots au plafond) sont des parties intégrantes et doivent rester. En revanche, les lustres suspendus et les appliques démontables sont des biens mobiliers que vous pouvez emporter. Vous devez toutefois sécuriser les fils électriques apparents avec des dominos de sécurité.
Si vous vendez des meubles indépendants avec la maison (part mobilière), leur valeur peut être déduite du prix de vente brut soumis aux droits de mutation, ce qui allège la facture du notaire pour l'acheteur. Cependant, l'administration fiscale cantonale exige que cette valeur soit réaliste et justifiée.
Le mazout ou les pellets restants sont souvent source de discussions. Ils sont généralement rachetés par l'acheteur au prix du jour lors du décompte de répartition final. Ce point doit être anticipé et réglé avec l'aide de votre courtier ou du notaire avant la signature.
Non. Une cuisine agencée sur mesure est qualifiée de partie intégrante du bâtiment par le Code civil suisse (Art. 642 CC). Son démontage altérerait la substance du bien et constituerait une violation manifeste du contrat de vente immobilier.
Oui, la jurisprudence suisse tend à considérer l'équipement d'entretien spécifique, comme un robot de piscine ou un robot tondeuse, comme des accessoires liés à l'exploitation de la parcelle. Il faut impérativement préciser dans le contrat si vous souhaitez les emporter avec vous.
Le vendeur supporte les risques jusqu'au transfert des profits et risques, qui coïncide souvent avec la remise des clés. Si un appareil inclus dans la vente (comme le four ou la chaudière) tombe en panne avant cette date, vous avez l'obligation de le réparer ou de le remplacer à vos frais.
Il est recommandé d'établir une liste écrite et précise de vos exclusions (les éléments que vous emportez) dès la mise en vente. Transmettez-la à votre courtier immobilier et à votre notaire afin qu'elle figure noir sur blanc dans la promesse de vente ou l'acte définitif.
Sources
- Code civil suisse (CC) Art. 642 (Parties intégrantes), Art. 644 et 645 (Accessoires).