Quelle rentabilité locative dans les villages périphériques de Fribourg (Marly, Givisiez, Villars-sur-Glâne) ?

Acheter pour louer autour de Fribourg — à Marly, Givisiez ou Villars-sur-Glâne — peut offrir un bon équilibre entre prix d’entrée, demande locative et liquidité à la revente. Mais la décision se joue sur des détails : micro-localisation, état réel du bien, énergie, charges PPE, fiscalité et vacance prudente. Ce guide vous donne une méthode simple, des repères locaux et des scénarios chiffrés pour raisonner en rendement net (pas seulement en « brut »), avec un plan d’action concret. Avec Leedy, l’accompagnement est gratuit et indépendant.

« Autour de Fribourg, ce sont souvent les biens simples et bien tenus, proches des transports et calmes, qui délivrent la meilleure rentabilité nette et la plus faible vacance. »

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1) Pourquoi regarder la périphérie immédiate de Fribourg ?

Ces trois communes cumulent des atouts qui comptent pour un achat locatif :

• Demande soutenue : proximité de l’Université de Fribourg, des hôpitaux, des zones d’activités et de la gare CFF (accès rapide vers Berne/Lausanne).
• Prix d’entrée souvent plus bas qu’en hyper-centre, pour des loyers qui restent dynamiques si le logement est bien situé et bien présenté.
• Parc de logements hétérogène (années 80–2000 et promotions plus récentes) offrant un potentiel d’optimisation (rafraîchissement, cuisine/sdb, acoustique, énergie/CECB).

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2) Les notions à connaître (sans jargon)

• Rendement brut = Loyer annuel / Prix d’achat. Utile pour comparer vite, mais insuffisant pour décider.
• Rendement net avant impôts = (Loyer annuel – Charges/entretien – Vacance prudente) / Investissement total. C’est l’indicateur clé.
• Cash-flow = Loyers – (Charges + Intérêts + Amortissement indirect + Impôts éventuels). Objectif : rester confortable selon votre profil.
• TRI (taux de rendement interne) : intègre aussi la revalorisation du bien à la revente ; utile sur 7–10 ans.

Investissement total = prix d’achat + frais d’acquisition + travaux (3 scénarios : léger / ciblé / complet).

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3) Méthode simple en 5 étapes

1. Définir l’usage visé (1.5 à 3.5 pièces, locataire cible, meublé ou non, place de parc ou non).
2. Estimer l’investissement total (prix + frais + travaux) en 2–3 scénarios réalistes. Astuce : chiffrer à part les « travaux photo-impact » (peinture, éclairage, poignées, joints, plan de cuisine).
3. Fixer un loyer réaliste d’après des comparables loués dans le même quartier (étage/exposition/état).
4. Provisionner les coûts récurrents : charges PPE, entretien, assurance, gestion, vacance prudente (quelques semaines entre deux locataires), impôts locaux si applicables.
5. Calculer le net avant impôts et tester la sensibilité (si loyer –5 % ou charges +10 %).

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4) Focus micro-local : Marly, Givisiez, Villars-sur-Glâne

Marly : proximité, services, 2.5–3.5 pièces recherchés

Commune résidentielle bien équipée. Les biens calmes et lumineux proches des commerces/écoles se louent vite. Valeur ajoutée typique : cuisine/sdb récentes, éclairage chaleureux, rangements bien pensés, place de parc.

• Points forts : accès Fribourg rapide, offre familiale et mixte, loyers stables pour les surfaces fonctionnelles.
• Points d’attention : état réel des immeubles 80–2000 (isolation, ascenseur, colonnes d’eau), fonds de rénovation de la PPE.

Givisiez : connexions CFF, zones d’activités

Très bonne accessibilité. La demande locative est dynamique pour des objets « simples et propres » avec parking et annexes. Attention à l’acoustique selon l’axe.

• Points forts : mobilité (train, bus), bassin d’emplois, stock varié.
• Points d’attention : bruit routier/ferroviaire, qualité des fenêtres, ventilation et acoustique.

Villars-sur-Glâne : immédiate périphérie, hôpital

Très proche de Fribourg, forte attractivité pour les 2.5–3.5 pièces bien placés. Les charges PPE peuvent varier ; lisez les PV d’assemblée (travaux votés/à voter, sinistres).

• Points forts : localisation premium pour se rendre en ville rapidement ; demandes régulières des personnels hospitaliers/étudiants.
• Points d’attention : stationnement, nuisances ponctuelles, cohérence du prix avec l’état et l’énergie.

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5) Scénarios chiffrés pédagogiques (net avant impôts)

Ces exemples ne sont pas des promesses, mais des repères de méthode. Les valeurs réelles dépendent du bien et de sa micro-localisation.

Scénario A — Givisiez (2.5 pièces)

• Achat : 420 000 CHF
• Frais/actes : 14 000 CHF
• Travaux ciblés (cuisine/sdb/peinture/éclairage) : 20 000 CHF
• Investissement total : 420 000 + 14 000 + 20 000 = 454 000 CHF
• Loyer annuel plausible : 1 650 × 12 = 19 800 CHF
• Charges + entretien : 2 400 CHF/an
• Vacance prudente : 600 CHF/an

Net avant impôts = (19 800 – 2 400 – 600) / 454 000 = 16 800 / 454 000 ≈ 3,70 %.

Scénario B — Marly (3.5 pièces)

• Achat : 540 000 CHF
• Frais/actes : 12 000 CHF
• Travaux ciblés : 28 000 CHF
• Investissement total : 580 000 CHF
• Loyer annuel plausible : 2 150 × 12 = 25 800 CHF
• Charges + entretien : 3 200 CHF/an
• Vacance prudente : 1 000 CHF/an

Net avant impôts = (25 800 – 3 200 – 1 000) / 580 000 = 21 600 / 580 000 ≈ 3,72 %.

Scénario C — Villars-sur-Glâne (1.5–2 pièces)

• Achat : 350 000 CHF
• Frais/actes : 10 000 CHF
• Travaux légers : 15 000 CHF
• Investissement total : 375 000 CHF
• Loyer annuel plausible : 1 350 × 12 = 16 200 CHF
• Charges + entretien : 2 000 CHF/an
• Vacance prudente : 500 CHF/an

Net avant impôts = (16 200 – 2 000 – 500) / 375 000 = 13 700 / 375 000 ≈ 3,65 %.

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6) Ce qui fait (ou défait) la rentabilité nette

• Énergie : chauffage électrique/fossile ou fenêtres anciennes = charges plus élevées et risque de décote. Un CECB Plus bien mené permet de cibler les travaux aidés (toiture, isolation, chauffage décarboné).
• Acoustique et ventilation : la qualité perçue (silence, air sain) fait le loyer et réduit la vacance. Vérifiez joints, cloisons, DF/hygro.
• PPE : fonds de rénovation, sinistres, ravalement/ascenseur/chaudière à venir. Ce poste peut « manger » 0,3–0,5 point de rendement si ignoré.
• Micro-localisation : la marche (5–10 minutes) vers la gare/bus/écoles vaut souvent plus que 5 m² supplémentaires.
• Annonce et présentation : photos lumineuses, plan lisible, rangements, équipements clairs = vacance réduite.

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7) Fiscalité & cadre légal : l’essentiel

En Suisse, la fixation et l’adaptation des loyers obéissent au Code des obligations (art. 269 ss : loyers abusifs ; procédures en cas de contestation). Dans le canton de Fribourg :

• Impôt sur le gain immobilier : lors d’une revente, barème cantonal dépendant de la durée de détention.
• Revenus locatifs : imposés au barème cantonal/communal + fédéral ; intérêts hypothécaires déductibles.
• CECB à la vente : certificat énergétique cantonal requis ; utile aussi en amont pour valoriser le bien à louer.

En pratique, pour un investissement locatif, on s’assure d’un montage hypothécaire adapté (mix fixe/SARON, échéances), d’une gestion des risques (vacance, entretien) et d’une documentation complète (PPE, CECB, notices, garanties) afin de sécuriser le cash-flow et la revente.

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8) Plan d’action concret (gratuit avec Leedy)

1. Définir la recherche : typologie (1.5–3.5 p.), budget, quartier, place de parc.
2. Estimer le loyer réaliste avec 2–3 scénarios travaux, puis chiffrer le net avant impôts.
3. Analyser CECB/CECB Plus et les aides mobilisables (demande avant travaux).
4. Valider le montage hypothécaire (taux, durée, amortissement indirect, pénalités).
5. Constituer un dossier locatif clair (PV PPE, charges, plan, notices techniques, photos).

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9) Check-lists express

Avant d’acheter

• Comparer 3–5 ventes récentes à ±10 % de surface, même étage/exposition.
• Tester 3 scénarios travaux (zéro / ciblé / complet) + impact loyer.
• Vérifier PPE (fonds, travaux votés/à voter, sinistres), acoustique, CECB.
• Valider stationnement et transports à pied.

Avant de louer

• Annonce : plan lisible, équipements clairs, photos lumineuses.
• Fixer un loyer réaliste (pas seulement « ambitieux »).
• Prévoir un état des lieux précis + dossier technique (CECB, notices, garanties).

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FAQ – Questions fréquentes

Quel rendement « vise-t-on » aujourd’hui autour de Fribourg ?

Sur des objets standards bien placés, viser un net avant impôts autour de 3,5–4,0 % avec un risque maîtrisé (vacance/charges) est souvent un bon repère. Mieux est possible si vous créez de la valeur (travaux ciblés, énergie, rangement, lumière) et si la micro-localisation est excellente.

Meublé ou non meublé ?

Le meublé peut soutenir un loyer/m² plus élevé mais demande une gestion plus active (rotation, usure, mobilier). Pour un premier investissement, un logement non meublé bien présenté et bien placé reste simple et robuste.

Comment éviter une mauvaise surprise PPE ?

Lisez les PV d’assemblée des 3–5 dernières années, le plan pluriannuel de travaux, le fonds de rénovation. Méfiez-vous des ascenseurs/chaudières en fin de vie, des façades/étanchéités en attente, et des sinistres récurrents.

Quel rôle joue l’énergie dans le loyer ?

Un bon CECB, des fenêtres performantes et un chauffage non fossile rassurent propriétaires, locataires et banques. Cela stabilise le loyer et la vacance. Renseignez-vous sur les aides cantonales et déposez la demande avant les travaux.

Leedy peut-il m’aider gratuitement ?

Oui. Demandez une estimation avec scénarios (loyer/charges/travaux), échangez avec un expert local indépendant et, si besoin, faites-vous présenter des opportunités adaptées.

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Ressources & maillage interne

• Estimation Fribourg (1700)
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• Stratégie hypothécaire 2025 (fixe/SARON)
• Préparer un dossier locatif à Fribourg

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Références

1. Office fédéral de la statistique (OFS) — Loyers et marché du logement
2. Canton de Fribourg — Énergie (SEN)
3. Canton de Fribourg — Impôts (y c. gain immobilier)
4. CECB — Certificat énergétique cantonal des bâtiments
5. ch.ch — Immobilier et logement (informations officielles)
6. Code des obligations — Art. 269 ss (loyers abusifs)