Lex Koller 2026 en Suisse romande: acheter en tant qu’étranger (B, L, G) – règles par canton et check-list en 10 minutes

En 2025, si vous planifiez un achat en 2026, retenez que la Lex Koller (LFAIE) vise à encadrer l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger. Selon votre statut (B, L, G, C, non-résident), l’objet et l’usage du bien, une autorisation peut être nécessaire. Le point clé : valider très tôt votre éligibilité et le besoin d’autorisation avec un notaire ou un courtier rompu à ces démarches. Leedy vous met en relation immédiatement avec ces experts pour éviter toute perte de temps.

1. LFAIE (Lex Koller) : l’essentiel à connaître copier le lien

La LFAIE (souvent appelée Lex Koller) définit quand une personne à l’étranger peut acheter un bien immobilier en Suisse et dans quelles conditions. L’application concrète se fait au niveau cantonal, avec des pratiques qui varient selon les cantons et, parfois, les communes. Quand un doute subsiste, l’autorité cantonale statue sur autorisation.

• Résidence principale : l’achat par une personne domiciliée en Suisse est généralement possible, sous conditions liées à l’usage effectif comme domicile.
• Résidence secondaire / logement de vacances : souvent soumis à autorisation et à des conditions d’usage. L’accès et la disponibilité varient selon les cantons et zones touristiques.
• Immeubles de rendement (locatifs) : l’acquisition par une personne à l’étranger est en règle générale très encadrée et fréquemment refusée.
• Biens commerciaux / professionnels : en pratique, l’achat de surfaces destinées à une activité commerciale n’est généralement pas soumis à autorisation LFAIE.

2. Permis B, L, G : ce que vous pouvez généralement acheter copier le lien

Sans entrer dans des cas particuliers, voici des lignes directrices souvent observées. Elles ne remplacent pas une confirmation formelle par le notaire et l’autorité cantonale.

• Permis C : généralement assimilé à un citoyen suisse pour l’achat d’un logement, y compris une résidence principale sans autorisation LFAIE.
• Permis B (domicilié en Suisse) : l’achat d’une résidence principale est en général possible sans autorisation LFAIE. Les résidences secondaires et biens de rendement sont, eux, fortement encadrés et souvent soumis à autorisation.
• Permis L (séjour de courte durée) : l’acquisition est plus restrictive : elle peut nécessiter une autorisation spécifique et des conditions d’usage strictes.
• Permis G (frontalier) : l’achat est encadré et, selon la situation, peut être soumis à autorisation et limité à un usage en lien avec l’activité professionnelle en Suisse.
• Non-résidents : l’acquisition d’un logement de vacances peut être possible dans certaines communes touristiques, sous autorisation et conditions.

Le diable se cache dans les détails : surface, localisation, usage prévu, location éventuelle, situation familiale, financement et calendrier. Leedy fait gagner du temps en réunissant dès le départ les bonnes pièces pour une pré-vérification des conditions LFAIE.

3. Règles et pratiques par canton (GE, VD, VS, FR, NE, JU) copier le lien

L’autorisation LFAIE est délivrée par l’autorité cantonale compétente. Les cantons romands appliquent des pratiques qui reflètent leur marché et la pression locale du logement. Aperçu général à titre indicatif.

• Genève (GE) : canton urbain avec forte demande. Les résidences secondaires et les investissements locatifs sont très encadrés. La coordination avec le notaire est essentielle pour sécuriser l’éligibilité dès l’offre.
• Vaud (VD) : pratiques différenciées entre agglomérations et zones touristiques. Les logements de vacances sont soumis à autorisation et conditions d’usage lorsque la commune y est éligible.
• Valais (VS) : canton touristique par excellence, avec des possibilités soumises à autorisation pour les résidences de vacances selon les communes. Les conditions d’utilisation et de revente doivent être clarifiées avant la signature.
• Fribourg (FR) : marché plus équilibré, approche généralement prudente sur les résidences secondaires. La confirmation cantonale est recommandée avant tout engagement.
• Neuchâtel (NE) : autorisations au cas par cas, avec un contrôle attentif de l’usage annoncé et des conditions LFAIE.
• Jura (JU) : volume de dossiers plus restreint, traitement individualisé par l’autorité cantonale.

Les délais de traitement et les exigences documentaires varient. Pour éviter les allers-retours, faites porter la demande par un notaire local rompu à ces procédures. Leedy vous présente des notaires et des courtiers ayant l’habitude des autorisations LFAIE dans votre canton.

4. Processus et autorisation : comment se déroule l’achat copier le lien

1. Qualification de votre statut : permis, domicile prévu en Suisse, usage du bien (résidence principale, secondaire, vacances, commercial).
2. Pré-vérification LFAIE avec le notaire et l’agent : besoin d’autorisation ? conditions spécifiques ? clauses à intégrer à l’offre.
3. Offre avec conditions suspensives : inclure si nécessaire une clause d’obtention d’autorisation LFAIE et du financement.
4. Dossier d’autorisation (si requis) : pièces d’identité, permis, justificatif de domicile ou d’emploi, description du bien et de l’usage, éléments financiers. La liste exacte dépend du canton.
5. Décision cantonale : l’autorité statue. En cas de conditions, elles seront inscrites et doivent être respectées.
6. Signature chez le notaire puis inscription au registre foncier : le transfert de propriété intervient après la levée des conditions et le paiement.

Anticiper la conformité LFAIE réduit significativement les risques d’échec de la transaction. Pour le financement, consultez tôt votre banque et gardez une marge de calendrier. Si vous envisagez un remboursement partiel futur, notre guide sur l’amortissement anticipé d’hypothèque en Suisse romande peut vous aider à cadrer la stratégie avec votre établissement.

5. Check-list Lex Koller en 10 minutes copier le lien

• Votre statut : nationalité, permis (B/L/G/C), domicile actuel et prévu en Suisse.
• Usage du bien : résidence principale, secondaire, vacances, ou commercial.
• Localisation : canton, commune, zone touristique ou non.
• Autorisation LFAIE : nécessaire ou non ? validez-le par écrit avec le notaire.
• Clauses contractuelles : condition suspensive d’autorisation LFAIE et de financement.
• Financement : budget, fonds propres, taux de charge. Prévoyez un dossier bancaire clair dès l’offre.
• Fiscalité : impôts locaux, éventuelle imposition de la revente. Consultez notre guide sur la plus-value immobilière en Suisse romande.
• État du bien : pièces techniques disponibles, points d’attention. Notre dossier sur les diagnostics immobiliers en Suisse romande vous aide à structurer vos questions.
• Location : usage locatif possible ou limité ? vérifiez les contraintes LFAIE avant toute mise en location.
• Revente : certaines autorisations imposent des conditions spécifiques. À clarifier dès le départ avec le notaire.

Pour situer votre projet dans le contexte du marché, lisez notre analyse Immobilier Suisse romande : fin 2025. Et si vous souhaitez gagner du temps dans la préparation, découvrez comment nous utilisons l’IA : Immobilier, IA et Leedy.

6. Comment Leedy sécurise votre acquisition copier le lien

• Qualification rapide : vous décrivez votre situation et votre usage, Leedy structure automatiquement votre dossier (statut, canton, points de vigilance LFAIE).
• Mise en relation ciblée : nous vous connectons à des notaires et des courtiers qui traitent régulièrement des dossiers LFAIE dans le canton concerné.
• Gain de temps : moins d’allers-retours, des pièces complètes, et des clauses contractuelles adaptées dès l’offre.
• Sérénité : vous avancez avec des professionnels sélectionnés, maîtrisant les autorisations et la coordination avec l’autorité cantonale.