Article mis à jour le 28-01-2026
La vente d'un appartement à Genève implique souvent de vérifier son assujettissement à la LDTR. Ce règlement cantonal impose des contraintes spécifiques, notamment une demande d'autorisation d'aliéner et un contrôle des loyers après travaux.
Il est nécessaire de comprendre l'impact de cette loi sur le prix de vente et sur le calendrier de la transaction. Leedy vous permet de structurer votre dossier pour trouver le notaire ou l'expert genevois capable de gérer ces démarches administratives.
« La LDTR vise à préserver le parc locatif genevois. Une vente immobilière dans ce cadre exige une transparence totale sur l'historique des loyers et l'obtention d'une autorisation officielle avant la signature finale. »
1. Définition et champ d'application de la LDTR
La loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (LDTR) est une spécificité genevoise. Elle s'applique principalement aux appartements qui ont été loués ou qui sont destinés à la location. Son but est d'éviter que ces logements ne soient soustraits du marché locatif sans contrôle.Les points de vigilance lors d'une vente
- Autorisation d'aliéner : Une permission administrative est souvent requise pour vendre un appartement loué lot par lot.
- Prix de vente : Le prix peut être plafonné en fonction du rendement locatif autorisé et non de la valeur libre du marché.
- Usage : L'acquéreur doit parfois s'engager à maintenir le bien à la location pendant une période définie.
Le notaire se charge de vérifier l'assujettissement du bien et de déposer la requête auprès du département compétent.
2. Distinction entre LDTR et droit du bail
Il ne faut pas confondre les deux cadres légaux. La LDTR est une loi administrative genevoise qui régule la substance du parc immobilier et les loyers après travaux. Le droit fédéral du bail régit les relations contractuelles entre le propriétaire et le locataire. Lors d'une vente, les baux existants sont transférés à l'acquéreur aux mêmes conditions.3. Situations déclenchant une procédure LDTR
Le tableau ci-dessous résume les cas fréquents où une analyse approfondie est nécessaire avant de fixer le prix de vente.| Situation du bien | Action requise | Intervenant principal | Conséquence possible |
|---|---|---|---|
| Appartement actuellement loué | Demande d'autorisation d'aliéner | Notaire | Délai d'attente de 30 à 60 jours |
| Travaux récents effectués | Vérification des loyers après travaux | Service cantonal | Plafonnement du loyer admissible |
| Ancien immeuble locatif divisé | Contrôle de l'historique PPE | Notaire | Restrictions de vente à un tiers |
| Succession ou donation | Analyse du transfert de propriété | Notaire | Exemptions possibles selon le lien de parenté |
Note : L'administration examine chaque dossier individuellement selon les critères en vigueur au moment de la requête.
4. Rôle des parties dans la transaction
La procédure administrative modifie la dynamique habituelle d'une vente immobilière.Répartition des tâches
- Le vendeur : Il doit fournir tous les baux, l'état locatif actuel et l'historique des travaux.
- Le notaire : Il rédige la requête d'aliéner, la dépose et gère les échanges avec l'État de Genève.
- L'acheteur : Il signe souvent une déclaration d'engagement concernant l'usage futur du bien.
L'acte de vente final ne peut être signé qu'après obtention de l'autorisation définitive entrée en force.
5. Impact financier et frais
La LDTR peut influencer la valeur vénale du bien. Si les loyers sont contrôlés, le prix de vente se calcule souvent sur la base de la valeur de rendement et non sur la spéculation du marché.- Frais administratifs : La procédure de requête engendre des émoluments cantonaux.
- Honoraires de notaire : Ils incluent la rédaction et le suivi de la procédure administrative spécifique.
- Valorisation : Un bien avec des loyers bloqués bas se vendra moins cher qu'un bien libre de toute contrainte.
Conseil pour l'estimation
- Transparence : Fournir un état locatif précis permet une estimation réaliste.
- Rentabilité : Calculer le rendement brut et net en tenant compte des charges réelles.
- Comparaison : Analyser les ventes récentes d'appartements similaires soumis au même régime.
6. Étapes clés de la procédure
Voici le déroulement standard pour mener à bien une vente sous ce régime. Leedy peut vous orienter vers les experts compétents pour chaque phase.Chronologie
- Préparation : Collecte des documents locatifs et fonciers.
- Signature : Promesse de vente conditionnée à l'autorisation.
- Dépôt : Envoi de la requête par le notaire.
- Décision : Réception de l'autorisation (ou refus) après examen.
Le délai moyen de traitement varie selon la complexité du dossier et la charge des services.
Ressources Leedy
- Trouver un pro : Créer une demande pour un notaire ou courtier déposer un dossier.
- Estimation : Évaluer les coûts annexes calculer.
- Conseil : Obtenir un avis neutre sur votre situation contacter un expert.
Nous sélectionnons des partenaires locaux maîtrisant les spécificités genevoises.
7. Scénarios fréquents
A. Vente avec locataire en place
- Enjeu : Le loyer ne peut généralement pas être augmenté suite à la vente.
- Conséquence : L'investisseur achète un rendement, pas un potentiel spéculatif immédiat.
B. Vente après rénovation lourde
- Enjeu : Les travaux doivent avoir été autorisés par la LDTR.
- Risque : Si les travaux ont été faits sans autorisation, la vente peut être bloquée ou des remises en état exigées.
C. Vente pour usage personnel de l'acheteur
- Enjeu : L'acheteur souhaite habiter le bien.
- Solution : Il doit respecter les délais de résiliation du bail en vigueur, souvent plus longs à Genève.
8. Liste des documents nécessaires
- Titre de propriété : Extrait récent du Registre Foncier.
- Baux à loyer : Copies des contrats complets avec avenants.
- État locatif : Tableau récapitulatif des loyers et charges.
- Historique travaux : Autorisations de construire et factures des 10 dernières années.
- Correspondances : Échanges éventuels avec l'administration fiscale ou le service du logement.
9. Questions fréquentes sur la vente LDTR
Est-il obligatoire de demander une autorisation pour vendre ?
Oui, pour la majorité des appartements loués à Genève. Le notaire effectue cette vérification systématiquement avant d'instrumenter la vente.L'administration peut-elle refuser la vente ?
Le refus est possible si le prix est jugé abusif par rapport aux rendements locatifs admissibles ou si la vente retire un bien du marché locatif sans justification valable.Quel est le délai pour obtenir la réponse ?
Il faut compter en moyenne entre 30 et 60 jours après le dépôt du dossier complet par le notaire.L'acheteur peut-il résilier le bail du locataire ?
L'acheteur reprend le bail. Il peut le résilier pour besoin propre urgent, mais les protections des locataires à Genève sont strictes et les délais peuvent être prolongés.La LDTR s'applique-t-elle aux maisons individuelles ?
En règle générale, les villas individuelles ne sont pas soumises à la LDTR, sauf exceptions rares liées à la zone ou à l'histoire du bien.10. Précautions contractuelles
Points à valider dans l'acte
- Clause suspensive : La vente doit être conditionnée à l'obtention d'une autorisation d'aliéner définitive et exécutoire.
- Garantie des loyers : Le vendeur garantit l'exactitude de l'état locatif fourni.
- Droit de préemption : Vérifier si l'État ou la commune dispose d'un droit de préemption sur le bien.
Le notaire est le garant de la sécurité juridique de l'acte et de la protection des deux parties.
11. L'accompagnement proposé par Leedy
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Trouver un notaire ou expert Calculer les frais d'achat Être rappelé par un conseillerSources et références
-
État de Genève : Formulaires et directives pour l'autorisation d'aliénerge.ch Administration
-
Législation genevoise : Texte complet de la LDTRsilgeneve.ch Loi
-
Genève : Bases légales pour les travaux et rénovationsge.ch Rénovation
Avis de non-responsabilité : Les informations fournies dans cet article sont indicatives et basées sur la réglementation en vigueur à la date de mise à jour. Elles ne remplacent pas un conseil juridique personnalisé auprès d'un notaire ou d'un avocat.
