Vous cherchez à comprendre comment se calcule le droit de mutation en Suisse avant de signer chez le notaire ? Bonne idée : cet impôt cantonal (et parfois communal) s’applique lors du transfert de propriété d’un bien immobilier. Dans ce guide clair et pratique, on passe en revue l’assiette, les taux, les règles par cantons romands, des exemples chiffrés et nos conseils pour anticiper vos frais sans mauvaise surprise. Et si vous préférez être accompagné, Leedy vous met gratuitement en relation avec un notaire et un courtier hypothécaire de confiance.
« Le droit de mutation se calcule le plus souvent comme un pourcentage du prix d’achat (ou de la valeur vénale si le prix est manifestement bas), avec des variations cantonales et parfois une part communale. L’acheteur en est généralement redevable, sauf convention contraire. »
Droit de mutation : la logique de calcul, simplement
La formule type (schématisée) ressemble à ceci :Droit de mutation = taux cantonal × prix d’achat (+ éventuelle part communale).
Deux points importants :
- Assiette : le prix indiqué à l’acte sert de base. Si l’autorité estime ce prix trop éloigné du marché, elle peut se référer à la valeur vénale.
- Règles locales : chaque canton fixe son taux et ses exonérations (résidence principale, échanges, transmissions familiales, etc.).
Qui paie ? Et quand ?
Dans la pratique romande, le débit principal du droit de mutation revient à l’acquéreur, sauf accord différent prévu dans l’acte. Le paiement intervient au moment de l’inscription au registre foncier ou selon la procédure de taxation locale (consignation possible selon les cantons).| Élément | Ce qu’il faut retenir | Votre réflexe |
|---|---|---|
| Assiette de calcul | Prix d’achat à l’acte ou valeur vénale si prix jugé trop bas. | Demander (ou réaliser) une estimation sérieuse pour sécuriser l’assiette. |
| Taux cantonal | Fixé par chaque canton ; certains prévoient des réductions (p. ex. résidence principale). | Vérifier la fiche cantonale avant la promesse : conditions, abattements, pièces. |
| Part communale | Possible selon cantons/communes (addition au droit cantonal). | Demander au notaire la projection exacte pour la commune concernée. |
| Qui paie ? | Généralement l’acheteur, mais partage ou autre répartition possible par convention. | Clarifier noir sur blanc dans l’acte (évite les malentendus). |
| Quand ? | À l’inscription RF / à la taxation cantonale (procédure variable). | Prévoir la trésorerie dans votre plan d’acquisition (avec marge). |
Pour mieux dimensionner votre budget d’achat, consultez : Stratégie hypothécaire 2025 et notre guide estimation.
Le plus simple : décrivez votre projet d’achat. Leedy calcule vos frais d’acquisition (droits, RF, notaire), vérifie les règles cantonales/communales et vous présente gratuitement un notaire et un courtier hypothécaire locaux. Voir comment ça marche
Exemples concrets (ordre de grandeur)
- Achat à CHF 800’000 : le droit de mutation se calcule sur 800’000 (ou sur la valeur vénale si le prix est manifestement bas), puis on applique le taux cantonal (éventuellement + part communale).
- Achat à CHF 1’200’000 : même logique. Certains cantons prévoient des réductions si vous occupez le bien en résidence principale ; d’autres prévoient une progressivité ou des plafonds/abattements spécifiques.
- Achat d’un terrain : la base est le prix du terrain. Attention aux règles particulières (échanges, soulte, droits de superficie).
Astuce : demandez à votre notaire une simulation détaillée incluant droits, émoluments RF et honoraires, pour éviter les écarts de dernière minute.
Zoom Romandie : ce qui change d’un canton à l’autre
- Vaud (VD) : droit cantonal + éventuelle part communale ; solidarité des parties souvent prévue par la loi. Assiette : prix/valeur vénale.
- Genève (GE) : droits d’enregistrement sur l’acte translatif ; pratique d’annonce en pourcentage du prix.
- Fribourg (FR) : droit cantonal avec possible addition communale (selon commune).
- Neuchâtel (NE) : « lods » (droit de mutation), avec réduction pour résidence principale et règles spécifiques pour échanges/soulte.
- Valais (VS) : droit cantonal, avec possibilité d’un additionnel communal (plafonné par la loi cantonale).
- Berne (BE) : droit de mutation avec abattements notables pour résidence principale sous conditions (utile aux acquéreurs en périphérie romande).
Pour un cadrage prix local, voyez aussi : Prix au m² en Suisse romande et Les étapes clés pour vendre.
Cas particuliers fréquents
- Résidence principale : taux réduit/abattement possibles selon canton, sous conditions d’occupation et de délais.
- Échanges / soulte : taxation distincte de la valeur échangée vs. soulte selon la loi cantonale.
- Valeur vénale vs prix : si le prix est jugé non représentatif, l’administration peut utiliser la valeur vénale officielle.
- Communes : certaines ajoutent un pourcentage au droit cantonal (demander la précision pour la commune concernée).
- Cantons sans « droit de mutation » au sens strict : quelques cantons alémaniques perçoivent seulement des émoluments administratifs (utile si vous achetez hors Romandie).
Votre check-list avant la signature
- Obtenir une estimation crédible du bien pour sécuriser l’assiette (prix vs valeur vénale). → Comment estimer son bien.
- Vérifier le taux cantonal et la part communale applicables à la commune visée (site officiel du canton).
- Intégrer les émoluments RF et les honoraires du notaire dans votre plan de financement. → Stratégie hypothécaire.
- Demander au notaire une simulation écrite et les délais de taxation pour anticiper la trésorerie.
- Préparer les documents nécessaires (extrait RF, PPE, diagnostics). → Checklist PPE.
Astuce Leedy : demandez une projection officielle des droits (canton + commune) avant la promesse. Vous éviterez les recalculs si l’assiette doit passer en valeur vénale.
FAQ – Droit de mutation
Peut-on « négocier » le droit de mutation ?
Non : c’est un impôt. Vous pouvez toutefois convenir d’une répartition différente des frais entre parties dans l’acte (si la loi locale le permet).
Le droit de mutation inclut-il les frais de notaire et du registre foncier ?
Non. Ce sont des postes séparés. Pour un budget complet, additionnez droit de mutation + émoluments RF + honoraires du notaire.
Que se passe-t-il si le prix est inférieur au marché ?
L’administration peut retenir la valeur vénale comme base de calcul. D’où l’importance d’une estimation sérieuse.
Existe-t-il des exonérations ?
Oui, selon le canton : résidence principale sous conditions, échanges, transmissions familiales, etc. Vérifiez la fiche cantonale officielle.
Passez à l’action
Vous gardez la main ; on sécurise le parcours :
- Simulation de vos frais (droits, RF, notaire) selon canton et commune.
- Vérification des conditions d’exonération/réduction (résidence principale, échanges, etc.).
- Mise en relation avec un notaire et un courtier hypothécaire locaux, gratuitement.
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Ressources & maillage interne
- Stratégie hypothécaire 2025
- Comment estimer son bien
- Vendre sans agence (guide 2025)
- Les étapes clés pour vendre en Suisse
- Fonds de rénovation en PPE
Références
- Confédération – Portail ch.ch (impôts en Suisse)
- Canton de Vaud – Droit de mutation (achat immobilier)
- Canton de Genève – Droits d’enregistrement (recherche officielle)
- Canton de Fribourg – Droits de mutation
- Canton de Neuchâtel – Lods (droits de mutation)
- Canton du Valais – Impôts immobiliers (droits de mutation)
- Canton de Berne – Informations immobilières (rubrique fiscale utile)
- Confédération – Ordonnance sur le registre foncier (RS 211.432.1)
