Acheter un bien occupé (usufruit ou droit d’habitation) en Romandie: décote, financement et clauses notariales 2026

Acheter un bien occupé par un usufruitier ou un titulaire d’un droit d’habitation peut être une excellente opportunité en Suisse romande. La contrepartie de la décote : vous n’avez pas la pleine jouissance immédiate. Pour réussir votre projet en 2025 et préparer sereinement 2026, il est crucial de bien cadrer la valorisation, le financement et les clauses notariales. Leedy vous aide à réunir les bons experts, au bon moment.

1. Usufruit et droit d’habitation : de quoi parle-t-on ? copier le lien

En droit suisse, l’usufruit et le droit d’habitation sont des servitudes personnelles qui permettent à une personne de continuer à utiliser un bien qui ne lui appartient plus. L’usufruit confère un droit d’usage et de jouissance étendu (par exemple louer le bien et en percevoir les revenus), alors que le droit d’habitation est généralement limité à l’occupation personnelle.

Pour le cadre légal, référez-vous au Code civil suisse disponible sur Fedlex. En pratique, la portée exacte des droits réservés (durée, pièces concernées, annexes, stationnement) doit être définie précisément dans l’acte.

2. Décote : principes de calcul et paramètres clés copier le lien

La décote reflète le fait que vous n’avez pas l’usage immédiat du bien. Elle se calcule généralement en partant de la valeur vénale “libre” et en retranchant la valeur économique du droit réservé (usufruit ou droit d’habitation).

• Usufruit viager : la valeur du droit s’estime souvent en capitalisant l’avantage d’usage (par exemple un loyer théorique net de charges ordinaires) en fonction de l’espérance de vie de l’usufruitier et d’un taux de capitalisation raisonnable. Pour l’espérance de vie, les statistiques publiques de l’Office fédéral de la statistique (OFS) peuvent servir d’ordre de grandeur.
• Usufruit à durée fixe : la valeur s’obtient en actualisant l’avantage d’usage sur la durée convenue.
• Droit d’habitation : la valorisation est souvent plus prudente, car le droit est en principe personnel et non cessible. L’assiette de l’avantage d’usage peut être plus étroite qu’un loyer de marché complet.

Points qui influencent fortement la décote :

• Âge et profil du titulaire du droit, durée convenue (viager ou fixe) ;
• Nature du droit (usufruit étendu ou droit d’habitation limité) ;
• Taux de capitalisation retenu selon les pratiques du marché et les conditions financières au moment de l’achat ;
• Niveau de charges, état du bien et dépenses de PPE récurrentes.

Selon les pratiques courantes, la décote peut représenter une part significative du prix. Pour éviter les approximations, faites valider l’évaluation par un professionnel romand rompu à ces calculs. Via Leedy, vous pouvez solliciter un courtier et un notaire qui travaillent régulièrement sur ces configurations.

3. Financement hypothécaire : ce que les banques regardent copier le lien

Le financement d’un bien grevé d’un usufruit ou d’un droit d’habitation reste possible, mais les établissements prêteurs adaptent l’analyse. De manière générale, ils se basent sur la valeur nette de jouissance (nu-propriété) plutôt que sur la valeur libre.

• La part de fonds propres demandée peut être plus élevée, car la garantie est moins immédiatement réalisable.
• La banque apprécie la durée du droit, la solidité du dossier et votre capacité financière globale.
• Pour un usufruit, l’établissement peut requérir des clauses spécifiques (priorité d’hypothèque, modalités en cas d’extinction du droit, assurances).
• En PPE, les charges et fonds de rénovation sont examinés attentivement.

Le contexte de marché et des taux influence la stratégie de financement. Pour prendre vos repères en 2025, consultez notre analyse sur l’immobilier en Suisse romande fin 2025 et discutez des options d’amortissement anticipé avec un courtier partenaire. Pour suivre l’environnement monétaire, référez-vous à la Banque nationale suisse (BNS).

4. Due diligence : aspects juridiques, PPE et technique copier le lien

Avant de vous engager, sécurisez une revue complète du dossier :

• Juridique : extrait du registre foncier, teneur exacte de la servitude (texte, durée, portée), éventuelles autres charges (servitudes, annotations), conformité PPE.
• PPE : règlements, procès-verbaux d’assemblée, budgets, fonds de rénovation, travaux votés ou planifiés, répartition des charges.
• Technique : état du bien, installations, besoins de rénovation à moyen terme. Voir nos conseils pratiques sur les diagnostics immobiliers en Suisse romande.
• Occupation : précisez noir sur blanc qui paie quoi (charges courantes, entretien usuel, impôts et assurances), accès pour visites ponctuelles ou travaux urgents, règles d’utilisation des annexes (cave, parking, jardin).

5. Clauses notariales à prévoir copier le lien

Les notaires romands ont l’habitude d’encadrer ces ventes. À titre indicatif, on retrouve fréquemment :

• Définition précise du droit : nature (usufruit/droit d’habitation), viager ou durée fixe, étendue (logement, balcon, jardin, places de parc), possibilité ou non de louer à des tiers.
• Répartition des charges : qui assume l’entretien courant, les rénovations, les primes d’assurance, les taxes et impôts liés au bien.
• Accès et responsabilités : droit d’accès du nu-propriétaire pour contrôles ou travaux, responsabilités en cas de dommages, assurances adéquates.
• Extinction/renonciation : modalités en cas de renonciation anticipée, décès (pour un viager), départ définitif, et notifications au registre foncier.
• Conditions suspensives : obtention du financement, absence d’hypothèques non révélées, approbations PPE si nécessaire.
• Calendrier et paiement : échelonnement et libération du prix, remise des clés le cas échéant, coordination avec l’inscription au registre foncier.

Pour un cadrage sur mesure, travaillez avec un notaire romand. Leedy peut vous orienter vers des études reconnues et des courtiers alignés avec cette pratique.

6. Fiscalité et revente : points d’attention copier le lien

La fiscalité dépend du canton et de votre situation. En général, la taxe sur la plus-value immobilière se calcule lors de la vente du bien, selon des règles cantonales. Pour une vue d’ensemble en 2025, consultez notre guide Plus-value immobilière en Suisse romande 2025 et validez votre cas avec un spécialiste.

Si vous envisagez une revente lorsque le droit s’éteindra, anticipez la mise à niveau technique du bien et la stratégie de commercialisation. Un courtier habitué à ces séquences pourra planifier les étapes et le calendrier optimal.

7. Comment Leedy vous accompagne copier le lien

Leedy sélectionne pour vous des notaires et courtiers romands qui traitent régulièrement des ventes avec usufruit ou droit d’habitation. Vous créez votre dossier en ligne, nous identifions les bons interlocuteurs et vous gagnez un temps précieux sur les estimations et la sécurisation contractuelle.

• Estimation et décote structurées par des professionnels locaux ;
• Montage de financement auprès de banques actives sur ces dossiers ;
• Clauses notariales adaptées, validées par une étude romande ;
• Check-list technique, PPE et juridique pour éviter les angles morts.

Pour préparer vos échanges, vous pouvez aussi parcourir nos contenus propulsés par l’IA : Immobilier & IA – ChatGPT by Leedy.