SARON ou fixe : comment la banque calcule votre budget logement en Suisse romande (et pourquoi ça bloque l’achat)
Vous avez peut-être trouvé l’appartement idéal à Lausanne, Genève, Nyon ou dans le canton de Fribourg. Le taux du moment vous paraît “ok”. Et pourtant, la banque refuse ou réduit fortement le montant. La raison est souvent la même : le calcul de charge théorique, aussi appelé budget logement. Ici, vous comprenez ce que la banque regarde vraiment, et ce que vous pouvez ajuster pour faire passer votre dossier sans vous mettre en difficulté.
Leedy vous accompagne
On vous met en relation avec un courtier hypothécaire adapté à votre situation
En Suisse romande, deux dossiers “identiques” sur le papier peuvent avoir des réponses très différentes selon la banque, la structure hypothécaire, ou la manière dont le dossier est présenté. Leedy vous fait gagner du temps dès le départ. Vous décrivez votre projet, votre bien (PPE, maison, immeuble) et vos contraintes, puis nous vous mettons en relation avec un courtier hypothécaire sélectionné, habitué à ce type de financement.
- Moins de refus inutiles : votre demande est cadrée avec les bons documents et les bons chiffres.
- Plus de clarté : vous comprenez ce qui bloque réellement (charge théorique, amortissement, apport, etc.).
- Gain de temps : vous évitez de multiplier les rendez-vous bancaires “à l’aveugle”.
Budget logement banque Suisse : ce que la banque calcule vraiment
Quand vous demandez une hypothèque, la banque ne se contente pas de regarder le taux actuel (SARON ou fixe) et votre salaire. Elle teste si vous pourriez continuer à assumer votre logement même si les conditions devenaient moins favorables. C’est le principe du budget logement. Dans la plupart des cas, ce budget inclut trois blocs : les intérêts calculés à un taux théorique (souvent plus élevé que le taux du marché), l’amortissement (au moins sur la part qui doit l’être selon les règles internes), et une provision pour l’entretien du bien. Ce trio explique beaucoup de refus qui surprennent les acheteurs.1) Le taux théorique banque Suisse : le point qui surprend le plus
Beaucoup d’acheteurs se disent : “Avec un SARON bas, ça passe.” Or la banque fait généralement un test avec un taux théorique, justement pour vérifier votre marge de sécurité. C’est pour ça que, même en 2026, un dossier peut être recalé alors que la mensualité “réelle” vous semble confortable. Ce taux théorique varie selon les banques et le profil. Plutôt que de deviner, le plus efficace est de faire simuler votre situation auprès d’un courtier hypothécaire, qui connaît les logiques internes et les différences de lecture d’un établissement à l’autre.2) L’amortissement : pas juste une “option”, mais une contrainte
En Suisse, une partie de l’hypothèque peut devoir être amortie, selon la structure du financement et votre situation. Dans le budget logement, la banque intègre cet amortissement comme une charge régulière. Même si vous avez un bon revenu, l’amortissement peut faire “dépasser” la charge maximale acceptée. Point important : l’amortissement n’est pas seulement une question de confort. Il peut être imposé par les règles de l’établissement. D’où l’intérêt de structurer correctement votre hypothèque dès le départ.3) L’entretien et les charges : ce que la banque ajoute souvent “par défaut”
La banque prévoit généralement un montant pour l’entretien du bien. Pour une maison, cela reflète les travaux courants. Pour un appartement en PPE, cela recouvre aussi une partie des charges de copropriété et la réalité d’un immeuble qui vieillit. Le résultat est simple : même si votre loyer actuel est élevé, la banque peut juger que le coût global de propriétaire est “trop lourd” dans son modèle. Si vous achetez un bien ancien ou si vous prévoyez des travaux, anticipez. Par exemple, si vous avez un doute sur l’état d’un bâtiment, le sujet de l’amiante peut devenir critique avant de rénover. Vous pouvez aussi consulter notre guide amiante avant travaux en Suisse romande.Hypothèque SARON ou fixe : pourquoi ça change peu le “test” de la banque
Le choix SARON ou fixe est important pour votre confort et votre stratégie. En revanche, pour la capacité d’emprunt, l’effet est souvent plus faible que ce que l’on imagine. La raison est simple : la banque ne teste pas votre dossier sur votre taux actuel, mais sur un taux théorique. Donc, même si un SARON vous donne une mensualité attractive aujourd’hui, la banque peut continuer à considérer que, “théoriquement”, le coût d’intérêt serait plus élevé. À l’inverse, même un taux fixe “raisonnable” ne garantit pas que la charge passe dans les limites. Là où SARON ou fixe peut jouer, c’est sur la cohérence globale du dossier : horizon de détention, stabilité des revenus, marge de sécurité mensuelle et tolérance au risque. Un courtier hypothécaire peut vous aider à présenter une structure qui fait sens pour vous et qui reste acceptable pour l’établissement.Pourquoi ça bloque en Suisse romande : les 5 causes les plus fréquentes
Vous êtes “riche sur le papier” mais la charge théorique dépasse la limite
C’est typique dans les zones tendues comme à Genève, à Lausanne ou autour de l’arc lémanique. Le prix d’achat monte vite, et donc le montant d’hypothèque aussi. Avec le taux théorique, la banque estime une charge qui peut dépasser ce qu’elle accepte, même si votre salaire est solide.Votre apport est juste, ou mal structuré
Certaines formes d’apport ne sont pas acceptées de la même façon selon les banques. Par ailleurs, la provenance des fonds peut être analysée (épargne, 2e pilier, 3e pilier, donation). Si votre apport ne “rassure” pas l’établissement, le financement peut être limité ou refusé.Votre revenu est variable, récent, ou perçu comme moins stable
Indépendant, bonus important, période d’essai, changement d’employeur ou revenus locatifs estimés, chaque situation se traite différemment. Ce n’est pas un jugement, c’est une lecture de risque. Un dossier bien préparé peut toutefois changer la perception.Le bien lui-même pose question
Une PPE avec un fonds de rénovation faible, des charges élevées, un immeuble ancien, ou un objet atypique peut compliquer l’évaluation. Sur une PPE, l’acoustique et la qualité d’isolation peuvent aussi devenir des sujets, notamment si vous prévoyez des travaux. Si cela vous concerne, vous pouvez lire isolation phonique en PPE et normes.Vous sous-estimez les frais et la partie juridique
Notaire, droits et taxes cantonales, registre foncier, contrat de vente, servitudes, règlement de PPE. Même si la banque finance l’achat, vous devez souvent prévoir une partie des coûts hors hypothèque. Pour cadrer la partie transaction, consultez aussi notaire ou avocat immobilier en Suisse romande.Refus hypothèque : solutions concrètes pour débloquer votre achat
Un refus n’est pas toujours un “non définitif”. Souvent, c’est un signal que le dossier doit être ajusté. L’objectif n’est pas de forcer un financement à tout prix, mais de trouver une structure réaliste, durable, et acceptée par une banque.1) Ajuster le prix cible, avant de perdre du temps en visites
C’est frustrant, mais efficace. Si votre capacité d’emprunt est plus basse que prévu, mieux vaut le savoir tôt. Avec un cadrage clair, vous visitez des biens dans votre budget réel, et vous négociez avec plus de crédibilité.2) Renforcer l’apport, ou clarifier sa provenance
Un apport plus élevé réduit l’hypothèque, donc la charge théorique, donc le risque perçu. Parfois, l’apport est déjà là, mais mal “présenté” ou incomplet côté justificatifs. Un courtier hypothécaire vous aide à préparer les preuves nécessaires et à choisir la meilleure structure selon votre situation.3) Travailler la structure hypothécaire (sans promesses irréalistes)
Le point clé est d’éviter les montages fragiles. Selon les pratiques courantes, la structure (tranches, durée, amortissement direct ou indirect) peut influencer la lecture du dossier et votre flexibilité future. Ce travail se fait au cas par cas.4) Anticiper les travaux, avec un plan clair
Si vous achetez un bien à rénover, la banque veut souvent comprendre ce que vous faites, quand, et comment vous financez. Et si vous lancez un chantier, pensez aussi à votre couverture. Sur ce point, notre guide assurance chantier pour propriétaires en Suisse romande peut vous éviter des surprises.5) Sécuriser l’achat avec les bonnes vérifications (et limiter le risque de mauvaises surprises)
Un financement accepté ne protège pas contre les problèmes après l’entrée dans les lieux. Si vous craignez des défauts non visibles, prenez le temps de comprendre la notion de vices cachés et les bons réflexes. Vous avez un guide pratique ici : vices cachés après achat en Suisse.Questions fréquentes
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Qu’est-ce que le budget logement banque Suisse, concrètement ?
C’est le calcul de “charge” que la banque utilise pour vérifier que vous pouvez assumer votre bien. Il inclut généralement des intérêts calculés à un taux théorique, un amortissement, et une provision pour l’entretien.
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Pourquoi mon calcul personnel passe, mais la banque refuse ?
Parce que votre calcul se base souvent sur le taux actuel (SARON ou fixe), alors que la banque applique un taux théorique et ajoute des charges (amortissement et entretien). Le résultat est souvent plus élevé que votre “mensualité réelle”.
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SARON ou fixe : lequel augmente le plus ma capacité d’emprunt ?
Pas forcément celui que vous pensez. Comme la banque teste souvent à un taux théorique, le choix SARON ou fixe influence parfois moins la capacité d’emprunt que l’apport, le prix du bien, et la structure hypothécaire.
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Que faire après un refus hypothèque, sans perdre le bien ?
Le plus utile est d’identifier précisément ce qui bloque (charge théorique, apport, revenu, objet). Ensuite, ajustez un levier concret et présentez un dossier complet. Sur Leedy, vous pouvez être mis en relation rapidement avec un courtier hypothécaire sélectionné pour revoir votre stratégie.
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Leedy peut-il m’aider si je n’ai pas encore trouvé le bien ?
Oui. C’est même l’un des meilleurs moments pour cadrer votre budget logement, éviter les visites hors budget et préparer un dossier solide, surtout dans les marchés tendus de Suisse romande.
