Achat immobilier
Vices cachés après achat en Suisse romande: délais, preuves et solutions en 2026
Vous découvrez un défaut après la remise des clés à Genève, Vaud, Fribourg, Neuchâtel, Valais ou Jura. Ce guide clair explique la différence entre vice caché et garantie pour défauts, les délais pour réagir, les preuves à rassembler et les solutions amiables ou judiciaires. Repères stables pour 2026.
Quand parler de vice caché en Suisse
Vous avez acheté un appartement en PPE à Lausanne ou une maison à Nyon et, une fois installé, un problème sérieux apparaît: infiltration, défaut de structure, système de chauffage défaillant. Le stress monte, avec la crainte d’avoir payé trop cher ou de devoir assumer seul les réparations. En Suisse, on parle souvent de vice caché immobilier Suisse, mais le terme juridique est la garantie pour défauts du Code des obligations. L’essentiel est d’agir vite, de documenter correctement et de contacter les bonnes personnes. Leedy vous met en relation avec un expert bâtiment et un avocat spécialisés pour sécuriser chaque étape.Vice caché vs garantie pour défauts: ce que prévoit le CO
En droit suisse, le régime applicable est celui des défauts au sens des art. 197 ss du Code des obligations et de l’avis des défauts selon l’art. 201 CO. Le mot courant vice caché recouvre en pratique ces règles de garantie pour défauts CO.Ce qui est considéré comme un défaut
Il y a défaut lorsque le bien ne présente pas les qualités promises ou attendues pour l’usage convenu. Par exemple, un sous-sol dit sain mais touché par l’humidité, une toiture décrite en bon état mais manifestement usée, une installation électrique non conforme aux normes en vigueur au moment de la vente. Trois éléments comptent généralement:- Le défaut était difficilement décelable lors de l’achat, même avec une visite attentive.
- Le défaut est significatif pour l’usage et la valeur du bien.
- Le défaut existait déjà au moment de la vente, même si ses effets apparaissent plus tard.
Clauses d’exclusion et limites
Les promesses écrites dans le contrat priment. Des clauses du type vendu comme vu existent, mais elles ne couvrent pas tout. Elles ne protègent pas en cas d’information trompeuse, de dissimulation d’un défaut connu ou de caractéristiques promises non tenues. En cas de doute, faites vérifier votre acte par un avocat romand.Exemples concrets en Suisse romande
À Genève, un appartement en PPE présente un plancher affaissé dans une chambre après quelques semaines: le défaut est invisible lors d’une visite classique et touche la structure. À Montreux, une maison affichée avec toiture en ordre révèle des fuites dès les premières pluies. À Sion, une pompe à chaleur tombe en panne à répétition, révélant un vicié du système et non un simple entretien manquant. Dans ces cas, il faut rapidement notifier le défaut, conserver des preuves et, si nécessaire, mandater une expertise. Leedy peut coordonner un expert bâtiment indépendant pour objectiver la situation.Délais, notification et preuves: ce qu’il ne faut pas manquer
Les délais sont déterminants. Selon le CO, l’acheteur doit examiner le bien et aviser le vendeur sans délai dès la découverte d’un défaut. Attendre trop longtemps peut faire perdre des droits. Certains délais de prescription pour agir existent aussi et varient selon la nature du bien, du défaut et du contrat. Un avocat pourra préciser le cadre applicable à votre cas.Notifier sans délai: comment procéder
Informez le vendeur par écrit, idéalement par courrier recommandé, dès que le problème apparaît. Soyez factuel et précis:- Description du défaut et date de découverte.
- Impact sur l’usage et la sécurité.
- Photos, vidéos, rapports ou devis si déjà disponibles.
- Demande claire: expertise, réparation, prise en charge, réduction du prix.
Prescription: rester dans les temps
Le droit suisse prévoit des délais pour faire valoir la garantie pour défauts. Ils peuvent être courts dans certains cas, et plus longs pour un immeuble selon la situation. La meilleure pratique: notifier immédiatement, demander une expertise et consigner par écrit vos démarches. Pour connaître le délai exact qui vous concerne, faites valider votre stratégie par un avocat romand.Constituer un dossier de preuves solide
Un dossier bien préparé accélère tout:- Photos datées, vidéos, relevés d’humidité, tests fonctionnels.
- Rapport d’un expert bâtiment indépendant avec diagnostic et causes probables.
- Devis comparés de plusieurs entreprises locales pour chiffrer la remise en état.
- Historique des échanges avec le vendeur, la régie, le notaire, l’architecte ou l’entreprise de construction.
Solutions amiables en priorité, judiciaires si nécessaire
L’objectif est de trouver une issue rapide, financièrement sensée et juridiquement solide. Plusieurs options sont envisageables selon l’ampleur du défaut et la position du vendeur.Négocier avec un dossier clair
Une négociation bien cadrée repose sur des éléments techniques et chiffrés. Les issues fréquentes sont:- Réparation prise en charge par le vendeur ou son assurance.
- Participation financière au coût des travaux.
- Réduction de prix (action estimatoire), parfois via un accord signé devant notaire.
- Dans des cas graves, résolution de la vente avec restitution, sous contrôle juridique.
Mise en demeure, expertise contradictoire, médiation
Si le vendeur ne réagit pas, une mise en demeure formelle est utile. Une expertise contradictoire peut être organisée pour objectiver le litige. La médiation permet souvent d’éviter une procédure longue. Votre avocat évaluera la voie la plus efficace.Action en justice: dernière option
En Suisse, une tentative de conciliation est souvent requise avant la procédure civile. L’action au fond vise la réduction du prix, la réparation, des dommages-intérêts, voire la résolution de la vente. Le coût et la durée dépendent du canton et de la complexité technique. Un conseil spécialisé est indispensable.Cas particuliers: PPE, maison individuelle, achat sur plans
Appartement en PPE: privatif vs parties communes
En PPE, distinguez ce qui relève de votre lot privatif et ce qui relève des parties communes. Une infiltration depuis la toiture concerne souvent la PPE. Un parquet gondolé dans votre lot est typiquement privatif, sauf cause commune. Si le règlement est flou, pensez à le clarifier. Pour aller plus loin: Mettre à jour un règlement de PPE.Maison individuelle: diagnostics structurels et enveloppe
Pour une maison à Morges, Nyon, Montreux ou Sierre, les défauts les plus sensibles touchent l’enveloppe (toiture, façades, étanchéité), le sous-sol et les installations techniques. Un expert bâtiment local connaît bien les pathologies courantes liées au climat et à l’altitude.Achat sur plans et rénovations
En cas d’achat sur plans ou de travaux récents, d’autres règles contractuelles peuvent s’appliquer. Les garanties du constructeur et les obligations des entreprises entrent souvent en ligne de compte. Un avocat vérifiera la bonne articulation entre les contrats. Si vous envisagez des travaux après achat, comparez aussi l’impact réglementaire et locatif: Augmenter un loyer après rénovation.Projets connexes et parcelle
Un défaut sérieux peut conduire à repenser un projet: refaire une terrasse, corriger l’écoulement, reconstruire une piscine non conforme ou adapter l’usage du terrain. Consultez nos guides connexes pour sécuriser vos décisions dans le canton de Vaud: Piscine en zone villas à Nyon, Morges, Montreux et Diviser un terrain en zone villas.Ce qu’il faut retenir en pratique
Le bon terme juridique est garantie pour défauts CO. Vice caché est l’usage courant, mais vos droits découlent du CO.
Avisez le vendeur sans délai dès la découverte du défaut. Un avis tardif affaiblit votre position.
Rassemblez des preuves: rapport d’expert, devis, photos. Un dossier solide se négocie mieux et sécurise une action.
Privilégiez une solution amiable, mais gardez un œil sur les délais de prescription. Faites valider la stratégie par un avocat.
En PPE, distinguez privatif et commun. Clarifiez le règlement si nécessaire pour éviter des litiges récurrents.
Se faire accompagner gratuitement par un expert bâtiment et un avocat sélectionnés par Leedy
Ne restez pas seul face à un défaut après achat maison ou appartement. Créez un dossier structuré sur Leedy: contexte, photos, devis, attentes. Nous vous mettons en relation avec des professionnels de confiance en Suisse romande, adaptés à votre cas et à votre canton.
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Ressources et références utiles
Questions fréquentes
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Qu’est-ce qu’un vice caché au sens du droit suisse?
On parle en droit de garantie pour défauts. Il s’agit d’un défaut existant lors de la vente, difficilement décelable, et significatif pour l’usage ou la valeur du bien.
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Quel est le délai pour signaler un défaut après l’achat?
L’avis des défauts doit être donné sans délai dès la découverte. Notifiez rapidement par écrit et conservez des preuves pour préserver vos droits.
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La clause « vendu comme vu » annule-t-elle mes droits?
Non, pas en toutes circonstances. Elle ne couvre pas une information trompeuse, un défaut dissimulé ou une qualité promise non respectée. Faites analyser votre acte par un avocat.
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Dois-je commander une expertise avant de négocier?
Une expertise indépendante renforce votre dossier. Elle clarifie l’origine du défaut et le coût de remise en état, utile en négociation comme en justice.
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Comment Leedy peut-il m’aider?
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