Vous possédez un logement en PPE en Suisse romande ou vous siégez au comité de votre copropriété ? Ce guide 2025 clarifie la prise de décision pour de gros travaux en AG (toiture, façades, chauffage, photovoltaïque), le processus complet (préparation du dossier, votes, marchés, suivi), les coûts et la répartition ainsi que le fonds de rénovation.
Objectif : décider sereinement, éviter les appels de fonds en urgence et préserver la valeur de l’immeuble. Si vous le souhaitez, Leedy structure votre dossier, vous met en relation avec nos experts locaux adaptés et coordonne les échanges, gratuit et indépendant.
« En PPE, une décision solide repose sur un dossier clair, des devis comparables, un plan de financement lisible et des règles de vote respectées. Une bonne préparation réduit délais, coûts et risques de conflit. »
1. C’est quoi des “gros travaux” en PPE, concrètement
On parle de “gros travaux” lorsqu’il s’agit d’interventions importantes sur les parties communes : toiture, façades, colonnes, chaufferie, ascenseur, isolation, PV. Ces travaux sont décidés par l’assemblée générale (AG) sur la base d’un rapport technique et de devis, puis exécutés sous le contrôle de l’administrateur et, le cas échéant, du comité.Les grands types de travaux en Suisse
- Entretien et sécurité : maintien en état, réparations urgentes, conformité. Décisions plus simples si le règlement le prévoit.
- Assainissement et amélioration : réfection complète, isolation, changement de système de chauffage, ajout de panneaux solaires. Souvent des majorités renforcées selon le règlement.
Dans la pratique romande actuelle, un rapport d’expert et un plan pluriannuel facilitent le consensus.
2. Règles de vote en AG : ne pas confondre
Le Code civil suisse (art. 712a ss) encadre la PPE. L’AG décide dans le respect du quorum et des majorités prévues au règlement. On distingue généralement l’entretien nécessaire, l’assainissement important et les améliorations. La majorité peut varier selon la nature des travaux et les clauses du règlement.3. Les grandes opérations à connaître
Selon votre projet, plusieurs étapes s’enchaînent. Leedy vous aide à cadrer, puis l’expert (administrateur, ingénieur, architecte) prend le relais pour les marchés, suivis et documents officiels.| Opération | Quand y penser | Qui intervient | Points d’attention |
|---|---|---|---|
| Diagnostic | Avant toute décision | Expert technique, administrateur | Périmètre clair, risques, variantes et priorités |
| Plan pluriannuel | Vision 10 à 20 ans | Administrateur, comité, expert | Phasage, budget indicatif, coordination des lots |
| Préparation de l’AG | Avant le vote | Administrateur | Ordre du jour, résolutions, quorum et majorités |
| Financement | Avec le plan | Administrateur, banque si crédit PPE | Fonds de rénovation, appels programmés, clé de répartition |
| Appels d’offres | Après le principe voté | Administrateur, expert | Devis comparables, délais, garanties, pénalités |
Astuce : faites glisser horizontalement sur mobile pour voir toutes les colonnes.
4. À l’AG : quorum, majorités, procès-verbal
Trois éléments décisifs au moment du vote. Le règlement PPE précise les majorités; en cas de doute, demandez un avis avant l’AG.Points clés
- Quorum : l’AG délibère valablement avec un seuil minimal. À défaut, une seconde AG peut être tenue avec seuil réduit. Référez-vous aux art. 712m à 712p CC et à votre règlement.
- Majorités : entretien nécessaire souvent plus simple, assainissement et améliorations parfois soumis à double majorité (têtes et millièmes) selon le règlement.
- Procès-verbal : consignez la décision, le budget, la clé de répartition et les pouvoirs donnés à l’administrateur pour la suite.
Le choix des majorités se fait avec l’administrateur et, si besoin, un conseil juridique. Leedy prépare votre dossier et la check-list. L’expert présente le rapport et accompagne la mise en œuvre.
5. Coûts à prévoir : poste par poste
Les coûts varient selon l’immeuble, les devis et les cantons. Anticipez plusieurs postes. Les montants ci-dessous sont indicatifs et doivent être confirmés par les professionnels mandatés.- Études et direction de travaux : relevés, projet, appels d’offres, suivi de chantier.
- Travaux : matériaux, main-d’œuvre, échafaudages, contrôles, réception.
- Frais administratifs : courriers, PV, assurances de chantier.
- Financement : alimentation du fonds, appels de fonds, éventuel crédit PPE et intérêts.
Astuce budget
- Comparer les variantes : entretien minimal, assainissement, amélioration énergie.
- Lisser les appels : programmer des contributions régulières pour éviter l’urgence.
- Planifier les lots : regrouper façades et fenêtres pour réduire les échafaudages.
6. Démarches pratiques : qui fait quoi et quand
Voici un déroulé simple pour éviter les malentendus. Leedy structure votre dossier, coordonne les contacts et s’assure que chaque pièce est prête au bon moment.En bref
- Base légale : Code civil art. 712a ss et règlement PPE.
- AG : rapport, résolutions, quorum et majorités à vérifier.
- Documents : devis comparables, planning, répartition proposée, pouvoirs à l’administrateur.
- Délais : prévoir études, marchés, exécution et réception.
Estimations indicatives selon barèmes publics et hypothèses; validation finale par les professionnels mandatés.
Outils Leedy pour gagner du temps
- Fonds de rénovation PPE : calcul et modèle Romandie ouvrir.
- Guide achat : étapes, coûts et erreurs à éviter consulter.
- Étapes de vente : planifier notaire et calendrier voir le guide.
- Reprise et portage d’hypothèque : éviter l’indemnité guide pratique.
- Frais cantonaux : exemples et calculs par canton Fribourg.
Gratuit et indépendant : notre sélection repose sur la qualité et la disponibilité, sans surcoût pour vous.
7. Cas d’usage détaillés
A. Toiture et photovoltaïque
- Périmètre : réfection complète et pose PV en une phase.
- Vote : assainissement avec amélioration. Majorité selon règlement.
- Financement : fonds de rénovation et appels programmés.
B. Chaufferie en fin de vie
- Périmètre : remplacement chaudière avec étude PAC et comparatif coût complet.
- Vote : entretien nécessaire documenté, décision rapide.
- Financement : fonds et, si besoin, crédit PPE à court terme.
C. Façades et fenêtres
- Périmètre : coordination façades et menuiseries pour éviter deux échafaudages.
- Vote : assainissement planifié en deux étapes.
- Financement : cotisations annuelles ajustées pour lisser la charge.
8. Check-list opérationnelle par étape
- Clarifier les besoins : urgence, périmètre, variantes et calendrier.
- Réunir les documents : rapport d’expert, devis comparables, planning, projet de résolutions.
- Aligner administrateur et comité : règles de majorité, quorum et convocation.
- Choisir la clé de répartition : quotes-parts ou règle spécifique si prévue au règlement.
- Voter en AG : principe, budget, pouvoirs et engagements.
- Suivre l’exécution : marchés, chantier, réception et garantie.
9. Questions fréquentes (FAQ)
Le fonds de rénovation est-il obligatoire ?
Non. Il n’est pas imposé par le droit fédéral à ce jour, mais il est vivement recommandé et souvent prévu par le règlement PPE. L’AG décide de son alimentation et de son utilisation.Quel quorum pour voter des gros travaux ?
Le quorum et les majorités applicables figurent dans le Code civil (art. 712m à 712p CC) et dans votre règlement PPE. Vérifiez-les avant la convocation.Comment répartir les coûts entre lots ?
Par défaut, selon les quotes-parts. Des règles spécifiques peuvent s’appliquer si elles sont prévues au règlement et justifiées par l’usage.Peut-on lisser la charge pour les copropriétaires ?
Oui, via un plan d’épargne dans le fonds, des appels programmés et, si besoin, un crédit PPE à court terme validé par l’AG.Qui exécute les décisions et suit le chantier ?
L’administrateur exécute les décisions de l’AG et peut être assisté d’un expert technique. Leedy prépare votre dossier et coordonne; l’expert prend ensuite le relais pour les démarches opérationnelles.Quel quorum pour voter des gros travaux ?
Le quorum et les majorités applicables figurent dans le Code civil (art. 712m à 712p CC) et dans votre règlement PPE. Vérifiez-les avant la convocation.Comment répartir les coûts entre lots ?
Par défaut, selon les quotes-parts. Des règles spécifiques peuvent s’appliquer si elles sont prévues au règlement et justifiées par l’usage.Peut-on lisser la charge pour les copropriétaires ?
Oui, via un plan d’épargne dans le fonds, des appels programmés et, si besoin, un crédit PPE à court terme validé par l’AG.Qui exécute les décisions et suit le chantier ?
L’administrateur exécute les décisions de l’AG et peut être assisté d’un expert technique. Leedy prépare votre dossier et coordonne; l’expert prend ensuite le relais pour les démarches opérationnelles.10. Exemples de clauses et bonnes pratiques
À intégrer dans les résolutions de l’AG
- Décision travaux : “L’AG approuve l’assainissement de la toiture selon le devis X CHF TTC et le planning présenté”.
- Financement : “L’AG autorise l’utilisation de Y CHF du fonds de rénovation et fixe une cotisation complémentaire de Z CHF par lot selon millièmes”.
- Répartition : “La dépense est répartie selon les quotes-parts, conformément au règlement PPE”.
- Pouvoirs : “L’AG confère à l’administrateur le pouvoir d’adjudication jusqu’à X CHF et mandate le comité pour le suivi”.
Leedy structure votre dossier, vous accompagne et vous met en relation avec nos experts locaux adaptés. L’expert prend ensuite le relais pour les démarches et documents officiels.
11. Comment Leedy vous aide, en toute indépendance
Notre rôle est d’informer, de structurer et de coordonner. Nous cadrons les options, préparons les check-lists, rassemblons les pièces et vous mettons en relation avec 2–3 experts locaux pertinents. Nous restons neutres et indépendants, sans commission qui biaiserait nos recommandations.À découvrir pour votre projet
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Code civil suisse — Dispositions PPE (art. 712a à 712t) — fedlex.admin.chfedlex.admin.ch Texte légal
-
Canton de Genève — Arrêté relatif à la PPE (ACE-PPE)lexfind.ch Texte cantonal
-
HabitatDurable — La rénovation énergétique des PPE (guide 2025)habitatdurable.ch Guide
Limites : informations indicatives basées sur sources officielles. Estimations indicatives; validation finale par les professionnels mandatés.
