Article mis à jour le 29 janvier 2026
Vous envisagez de vendre, d'acheter ou de transformer un bien immobilier dans une station valaisanne comme Verbier, Crans-Montana, Nendaz ou Zermatt. Ce guide 2026 vous explique le fonctionnement de la Loi fédérale sur les résidences secondaires, souvent appelée Lex Weber. Nous détaillons le processus de vente, les attestations nécessaires et l'impact de cette réglementation sur l'estimation de votre bien.
Notre objectif est de vous aider à sécuriser votre transaction et à éviter les refus d'autorisation. Si vous le souhaitez, Leedy peut structurer votre dossier, vous mettre en relation avec des experts locaux qualifiés et coordonner les échanges en toute neutralité.
« La loi sur les résidences secondaires limite la construction de nouveaux logements de vacances dans les communes où le taux dépasse 20 %. Une préparation rigoureuse est indispensable pour réussir votre vente. »
1. Comprendre la loi sur les résidences secondaires
La loi est entrée en vigueur le 1er janvier 2016. Elle applique l'article 75b de la Constitution fédérale. Son but est de réguler la construction de nouveaux logements et les modifications d'usage dans les communes comptant plus de 20 % de résidences secondaires. En Valais, la plupart des stations touristiques dépassent déjà ce seuil. Par conséquent, la construction de nouvelles résidences secondaires y est en principe interdite, sauf exceptions liées à l'hébergement touristique organisé. Les logements existants peuvent généralement être entretenus ou transformés, mais cela doit respecter des conditions légales strictes.Points clés pour les stations valaisannes
- Seuil de 20 % : au-delà de ce taux, il est interdit de construire de nouveaux logements destinés uniquement aux vacances, sauf exception.
- Logements existants : les rénovations et transformations sont possibles sans obligation de passer en résidence principale, mais le cadre est strict.
- Hébergement touristique : certaines nouvelles unités peuvent être autorisées si elles sont liées à une exploitation hôtelière.
Nous vous conseillons de vérifier l'inventaire communal et l'historique des autorisations avant toute démarche.
2. Distinction entre lrs et lex koller
Il est important de ne pas confondre ces deux cadres légaux. La loi sur les résidences secondaires concerne le statut urbanistique et l'usage du logement. La Lex Koller régit l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger. Ces deux lois sont distinctes mais peuvent s'appliquer simultanément à une même transaction. Un bien en station peut être soumis aux restrictions de la Lex Weber pour son usage et aux règles de la Lex Koller selon la nationalité de l'acheteur.3. Les opérations immobilières principales
Selon la nature de votre projet, différentes démarches seront nécessaires. Que ce soit pour une vente simple, une transformation ou un changement d'usage, chaque étape doit être validée. Leedy vous aide à préparer le terrain avant l'intervention des experts techniques comme l'architecte ou le notaire.| Opération | Moment clé | Intervenants | Points de vigilance |
|---|---|---|---|
| Vérification du taux communal | Avant l'estimation | Office fédéral, commune, canton | Détermine la faisabilité des travaux et la stratégie de vente |
| Attestation d'usage existant | Dès le début du projet | Commune, commission cantonale | Confirmer le statut de résidence secondaire ou principale existant |
| Transformation ou rénovation | Avant la demande de permis | Architecte, commune | Respect des volumes et interdiction d'agrandir la surface habitable de manière excessive |
| Démolition et reconstruction | Études de faisabilité | Architecte, autorités | Autorisée sous conditions strictes, sans augmentation du nombre de logements secondaires |
| Hébergement organisé | Montage du projet | Exploitant, commune | Le logement doit être lié durablement à une structure d'hébergement de type hôtelier |
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4. Options de vente et communication
Lors de la mise en vente, plusieurs scénarios sont possibles. Le choix dépendra du statut juridique actuel de votre bien et du profil des acheteurs potentiels.Scénarios fréquents
- Revente d'un logement existant : la vente en tant que résidence secondaire est autorisée. Il faut informer clairement l'acheteur sur les limitations de travaux.
- Vente en résidence principale : c'est toujours possible, mais cela ne génère pas de droit à construire une nouvelle résidence secondaire ailleurs.
- Logement lié à un hôtel : cette option intéresse les investisseurs, mais implique des contraintes de mise en location et de gestion.
- Transformation majeure : réalisable si le projet ne crée pas de nouveaux logements secondaires supplémentaires et respecte les normes énergétiques.
Leedy vous aide à formuler une annonce conforme à la loi et prépare la liste des pièces nécessaires pour le notaire.
5. Coûts et budget à anticiper
Les frais varient selon la localisation et la complexité du dossier. Il est prudent d'intégrer ces montants dans votre calcul de prix net vendeur.- Honoraires techniques : architecte pour les plans, relevés de surface et notices de conformité.
- Frais administratifs : émoluments communaux et cantonaux pour les autorisations et attestations.
- Frais de notaire et registre foncier : ils représentent généralement un pourcentage du prix de vente, incluant les taxes et débours.
- Mise aux normes : coûts liés à l'amélioration énergétique ou technique en cas de rénovation.
Conseils pour votre budget
- Documenter l'existant : rassemblez les anciens permis et plans pour faciliter les démarches et réduire les frais de recherche.
- Ajuster l'estimation : tenez compte des restrictions d'agrandissement qui peuvent influencer la valeur du bien.
- Communiquer juste : évitez de promettre une constructibilité totale si la commune a dépassé le seuil des 20 %.
6. Démarches pratiques étape par étape
Voici un résumé des actions pour mener à bien votre vente. Leedy structure votre dossier et s'assure que chaque document est disponible au bon moment.L'essentiel
- Cadre légal : référez-vous à la loi fédérale et à son ordonnance, ainsi qu'à la liste annuelle des communes concernées.
- Transparence : clarifiez dès le départ le statut du logement et les possibilités réelles de travaux.
- Dossier complet : préparez l'extrait du registre foncier, les plans, les anciennes autorisations et les attestations communales.
- Planification : anticipez les délais de réponse de l'administration, qui peuvent être longs en saison touristique.
Ces informations sont indicatives. La validation finale relève des autorités compétentes.
Ressources utiles Leedy
- Guide de vente : découvrez les étapes clés pour vendre en Suisse romande lire le guide.
- Calcul de budget : estimez vos frais et votre net vendeur utiliser le simulateur.
- Experts locaux : trouvez un notaire ou un architecte en Valais demander un rappel.
Notre service de mise en relation est gratuit et indépendant. Nous sélectionnons les professionnels pour leur compétence.
7. Exemples concrets de situations
A. Revente d'un appartement secondaire à Verbier
- Action : obtenir une attestation communale confirmant le statut de résidence secondaire existante.
- Objectif : rassurer l'acheteur et le notaire sur la conformité du bien.
- Conseil : soyez transparent sur l'impossibilité de diviser le bien pour créer de nouveaux lots.
B. Transformation d'un chalet à Crans-Montana
- Action : valider que le projet respecte les volumes existants et les normes de reconstruction.
- Objectif : chiffrer précisément les travaux pour une estimation réaliste.
C. Appartement lié à un hôtel à Nendaz
- Action : vérifier les conditions du bail commercial et les obligations de mise à disposition.
- Objectif : garantir que l'acheteur comprend les contraintes d'usage liées à l'exploitation hôtelière.
8. Liste de contrôle opérationnelle
- Vérification communale : contrôlez si la commune dépasse le seuil de 20 % sur la liste officielle.
- Documentation : réunissez les preuves d'usage, plans et permis de construire antérieurs.
- Attestations : demandez la confirmation du statut auprès de la commune.
- Estimation : intégrez les contraintes légales et techniques dans la valorisation du bien.
- Acte de vente : insérez les clauses adaptées concernant l'usage et les autorisations.
- Transmission : remettez l'ensemble du dossier administratif au nouveau propriétaire.
9. Questions fréquentes
Peut-on construire une nouvelle résidence secondaire en station ?
Non, en principe. Dans les communes dépassant 20 % de résidences secondaires, la construction de nouveaux logements de vacances classiques est interdite. Seules des exceptions spécifiques, comme les logements liés à un hôtel, peuvent être envisagées.Peut-on rénover une résidence secondaire existante ?
Oui. La loi autorise la rénovation, la transformation et parfois la reconstruction des logements existants érigés selon l'ancien droit. Cela ne doit toutefois pas conduire à une augmentation de la surface habitable non justifiée ou à la création de logements supplémentaires.La vente à un résident principal modifie-t-elle le quota ?
Non. Si un résident principal achète un bien, cela ne libère pas de droit pour construire une nouvelle résidence secondaire ailleurs dans la commune.Où trouver la liste des communes concernées ?
L'Office fédéral du développement territorial publie chaque année une liste mise à jour des communes dépassant le seuil de 20 %.Quels sont les frais de notaire en Valais ?
Les frais d'acte, taxes et émoluments varient mais se situent souvent autour de 2.5 % à 3 % du prix de vente. Il est recommandé de demander un devis précis à un notaire local.10. Clauses et bonnes pratiques
Points à valider avec votre notaire
- Statut du bien : précisez clairement s'il s'agit d'une résidence secondaire existante selon l'ancien droit.
- Travaux futurs : informez l'acheteur que toute modification est soumise aux règles strictes de la loi.
- Lien commercial : si le bien est lié à un hôtel, annexez le contrat d'exploitation à l'acte de vente.
- Promesses de vente : ne garantissez jamais la possibilité de construire une nouvelle résidence secondaire dans une commune soumise au quota.
Leedy vous accompagne dans la préparation de ces éléments pour faciliter le travail de votre notaire.
11. L'accompagnement neutre de leedy
Notre rôle est de vous informer, de structurer votre projet et de coordonner les différentes étapes. Nous préparons votre dossier, rassemblons les pièces nécessaires et vous mettons en relation avec des experts locaux compétents. Nous garantissons une approche neutre et indépendante.Lancez votre projet dès maintenant
Guide de préparation à la vente Simulateur de budget vendeur Créer un dossier gratuitementRéférences et sources officielles
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Loi fédérale sur les résidences secondaires (texte officiel)fedlex.admin.ch Loi fédérale
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Ordonnance sur les résidences secondaires (détails d'application)fedlex.admin.ch Ordonnance
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Office fédéral du développement territorial (ARE) - Informations et liste des communesare.admin.ch Autorité fédérale
Avertissement : ces informations sont données à titre indicatif et ne remplacent pas un avis juridique personnalisé. Les estimations et faisabilités doivent être validées par les autorités compétentes.
