Vous achetez ou vendez un bien dans le canton de Fribourg ? Ce guide 100 % local, clair et à jour, vous explique comment se calculent les droits de mutation (taux cantonal et centimes additionnels communaux), les exonérations « premier logement » entrées en vigueur avec la révision 2024, les droits sur les gages immobiliers (cédule hypothécaire), ainsi que les frais connexes (registre foncier, notaire). Vous y trouverez des exemples chiffrés réalistes, des tableaux pratiques, une check-list notaire et des liens utiles. Et surtout, si vous souhaitez un accompagnement, Leedy clarifie votre situation et vous met gratuitement en relation avec un notaire et des experts locaux jusqu’à la signature.
« Un bon budget d’achat, c’est un prix négocié intelligemment, des droits de mutation correctement anticipés, et un calendrier aligné entre notaire, banque et registre foncier. »
Résumé express (30 secondes)
- Taux cantonal à Fribourg : 1,5 % du prix (LDMG art. 21). Part communale : 0 % à 100 % en centimes additionnels (jusqu’à +1,5 %), selon la commune (art. 22).
- « Premier logement » (art. 19a LDMG) : –500 000 CHF d’assiette si le prix ≤ 1 000 000 CHF ; –250 000 CHF si 1 000 001 – 1 500 000 CHF. Usage principal, 2 ans minimum, attestation chez le notaire.
- Droits sur gages immobiliers (cédule / hypothèque) : 0,75 % (art. 23 LDMG), avec taux réduits dans certains cas spécifiques.
- Qui paie ? En pratique, l’acquéreur (usage fribourgeois). Les droits sont prélevés à l’inscription au registre foncier (notaire → encaissement).
- Gains immobiliers (à la vente) : impôt cantonal avec part communale 60 % du cantonal (rappel utile pour votre planning de vente).
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Droit de mutation FR : la logique de calcul, simplement
Le droit de mutation fribourgeois est un impôt cantonal complété, selon la commune, par des centimes additionnels. L’assiette est la contre-prestation convenue (prix de vente, éventuellement corrigé si éloigné de la valeur vénale). La perception intervient à l’inscription au registre foncier, via le notaire.- Taux cantonal : 1,5 % du prix (art. 21 LDMG).
- Part communale : jusqu’à 100 % du cantonal (art. 22 LDMG). Concrètement, une commune à 100 % applique +1,5 % ; à 50 %, +0,75 % ; à 0 %, aucune part communale.
- Éligibilité « premier logement » (art. 19a) : réduction de l’assiette (et non un rabais sur le taux) de 500 000 CHF ou 250 000 CHF selon la tranche de prix, sous conditions strictes (voir ci-dessous).
Exonérations « premier logement » (depuis 2024)
Fribourg a introduit une réduction d’assiette pour l’acquisition d’un premier logement destiné à l’habitation principale (usage personnel, immédiat et continu pendant au moins 2 ans). L’attestation figure dans l’acte notarié. En cas de non-respect ou de changement, un rappel des droits est prévu.| Prix global (terrain + ouvrage) | Réduction d’assiette (« premier logement ») | Conditions clés |
|---|---|---|
| ≤ 1 000 000 CHF | – 500 000 CHF | Usage personnel, résidence principale, dès l’emménagement et ≥ 2 ans sans interruption |
| 1 000 001 – 1 500 000 CHF | – 250 000 CHF | Idem, attestation dans l’acte, contrôle par le registre foncier |
| > 1 500 000 CHF | Aucune réduction | Non éligible |
Exemples chiffrés (2025)
Hypothèse commune A : centimes additionnels communaux à 100 % du cantonal (ex. : Ville de Fribourg). Hypothèse commune B : centimes additionnels à 50 % du cantonal (exemple pédagogique). Tous les montants sont estimatifs et destinés à illustrer la mécanique.| Scénario | Données | Calcul | Droits dus |
|---|---|---|---|
| Acheteur primo-acquéreur – appartement à 900 000 CHF (commune A : +100 %) | Prix : 900 000 CHF Réduction « premier logement » : – 500 000 CHF → assiette = 400 000 CHF | Canton : 1,5 % × 400 000 = 6 000 CHF Commune (100 %) : +1,5 % × 400 000 = 6 000 CHF | 12 000 CHF |
| Acheteur primo-acquéreur – maison à 1 300 000 CHF (commune A : +100 %) | Prix : 1 300 000 CHF Réduction « premier logement » : – 250 000 CHF → assiette = 1 050 000 CHF | Canton : 1,5 % × 1 050 000 = 15 750 CHF Commune (100 %) : +1,5 % × 1 050 000 = 15 750 CHF | 31 500 CHF |
| Acheteur non-éligible – maison à 1 200 000 CHF (commune B : +50 %) | Prix : 1 200 000 CHF Pas de réduction | Canton : 1,5 % × 1 200 000 = 18 000 CHF Commune (50 %) : +0,75 % × 1 200 000 = 9 000 CHF | 27 000 CHF |
| Terrain seul à 450 000 CHF (commune A : +100 %) | Prix : 450 000 CHF « Premier logement » : non applicable si seule la valeur du terrain est transférée (art. 19a) | Canton : 1,5 % × 450 000 = 6 750 CHF Commune (100 %) : +1,5 % × 450 000 = 6 750 CHF | 13 500 CHF |
Frais annexes à prévoir (au-delà du droit de mutation)
- Registre foncier : émoluments d’inscription (transfert de propriété, droits sur gages) et extraits officiels si nécessaire. L’État de Fribourg propose aussi RFpublic (consultation en ligne informative, non certifiée).
- Notaire : honoraires pour l’acte authentique, l’instruction du dossier, la coordination avec banque/registre foncier (variables selon la complexité des opérations, ventes en PPE, cessions de cédule, mainlevées, etc.).
- Droits sur gages immobiliers (art. 23 LDMG) : 0,75 % sur le montant inscrit à la cédule (création/augmentation), taux réduits dans des cas fédéraux particuliers (p. ex. prêts d’encouragement).
- Impôt sur le gain immobilier (vendeur) : barème cantonal dégressif selon la durée de détention + part communale 60 % du cantonal (utile pour votre plan de vente).
Astuce : si vous achetez votre premier logement à Fribourg, anticipez l’attestation avec votre notaire (usage principal ≥ 2 ans) et calibrez l’assiette (terrain + ouvrage). Un dossier de financement propre sécurise la signature et le calendrier d’inscription.
Calendrier type d’une transaction (FR) : qui fait quoi ?
- Avant-contrat / offre acceptée : budget global droits + frais, vérification « premier logement », check des obligations CECB (si vente).
- Projet d’acte chez le notaire : insertion des attestations, point sur la cédule (création, reprise, transfert). Voir : reprise/transfert d’hypothèque.
- Signature & encaissement : le notaire perçoit droits, émoluments et honoraires.
- Inscription au registre foncier : transfert de propriété (et gage, le cas échéant). Extrait officiel sur demande.
Check-list « acte & inscription RF » (acheteurs/vendeurs)
- Identité & état civil (actuel).
- Financement : attestation bancaire, fonds propres, pièces (checklist crédit (PDF)).
- Logement = résidence principale (si « premier logement ») : confirmation d’usage immédiat et continu (≥ 2 ans).
- CECB (si vente) : certificat disponible, voire checklist CECB.
- PPE : règlement, extraits de fonds de rénovation, PV d’AG, charges.
- Titres & charges RF : servitudes, cédules, restrictions (à vérifier via RFpublic ou extrait officiel). Utile : guide servitudes (Bulle).
- Checklist vendeur : dossier de vente (PDF).
Cas particuliers fréquents (LDMG)
- Échange : assiette = valeur la plus élevée (ou la plus basse + soulte), selon la structure (art. 18).
- Acte mixte : requalification si contre-prestation disproportionnée (art. 17).
- Acquisition de participations dans une société immobilière : assujettissement selon la valeur vénale de l’immeuble au prorata des parts (art. 19).
- Terrain à bâtir avec participation aux équipements : base = totalité des travaux à charge de l’acquéreur (art. 15 let. c).
- Premier logement et co-propriété : la réduction n’est admise qu’une fois sur la première part de propriété collective acquise.
Tableaux pratiques
Barèmes & réductions (vue synthétique)
| Élément | Référence | Valeur/Condition |
|---|---|---|
| Taux cantonal (droits de mutation) | Art. 21 LDMG | 1,5 % de l’assiette |
| Centimes additionnels communaux | Art. 22 LDMG | 0 % à 100 % du cantonal (selon la commune) |
| Premier logement (assiette ≤ 1 Mio) | Art. 19a LDMG | – 500 000 CHF d’assiette |
| Premier logement (1,0–1,5 Mio) | Art. 19a LDMG | – 250 000 CHF d’assiette |
| Premier logement : conditions | Art. 19a LDMG | Usage personnel, habitation principale, ≥ 2 ans continus |
| Droits sur gages immobiliers | Art. 23 LDMG | 0,75 % sur montant inscrit (taux réduits particuliers) |
| Gain immobilier (commune) | Info canton FR | 60 % du montant cantonal (rappel vendeur) |
Checklist « premier logement » (à insérer à l’acte)
| Point d’attention | À faire | Qui |
|---|---|---|
| Usage principal & immédiat | Préparer l’attestation d’habitation personnelle (≥ 2 ans) | Acquéreur + Notaire |
| Assiette terrain + ouvrage | Vérifier que le prix global comprend bien la construction (sinon pas de réduction) | Notaire |
| Co-acquisition | Calculer la part proportionnelle de réduction si un seul est éligible | Notaire |
| Changement de situation | Informer le registre foncier sous 30 jours (rappel des droits) | Acquéreur |
Pièges fréquents… et comment les éviter
- Confondre rabais et réduction d’assiette : la réduction « premier logement » s’applique à la base (assiette), puis le taux (canton + commune) est calculé.
- Terrain seul : la réduction « premier logement » ne s’applique pas si la base ne comprend que le terrain (pas d’ouvrage).
- Co-acquisition mal anticipée : si un seul est éligible, on réduit proportionnellement à sa part.
- Servitudes oubliées : elles n’affectent pas directement le droit de mutation, mais impactent la valeur et les conditions bancaires. Vérifiez RFpublic et demandez un extrait certifié si besoin.
- Calendrier bancal : faites coïncider attestation de financement, projet d’acte et disponibilité de la banque. Voir : attestation de financement.
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Ressources & maillage interne
- Estimation immobilière à Fribourg (1700) (repères & demande d’estimation)
- Fixer le prix de vente à Fribourg (2025) (stratégie d’affichage)
- CECB Fribourg : obligations & aides 2025 (vente/rénovation)
- Servitudes à Bulle : registre foncier & droits de passage
- Reprise / transfert d’hypothèque à Fribourg (2025)
- Checklist dossier de vente (PDF)
FAQ – Droit de mutation à Fribourg (2025)
Quel est le taux de base ?
Le canton prélève 1,5 % (art. 21 LDMG). La commune peut ajouter jusqu’à 100 % de centimes additionnels (art. 22) ; cela équivaut à jusqu’à +1,5 % supplémentaires.Qui paie le droit de mutation ?
En pratique fribourgeoise, l’acquéreur. Le notaire collecte et reverse lors de l’inscription au registre foncier.Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime « premier logement » ?
Être primo-acquéreur d’un logement qui devient votre résidence principale (usage personnel), de manière immédiate et pendant au moins 2 ans sans interruption. Réduction d’assiette de 500 000 CHF (prix ≤ 1 000 000 CHF) ou 250 000 CHF (prix 1 000 001–1 500 000 CHF). L’attestation figure dans l’acte notarié.Le terrain seul est-il éligible ?
Non, si la base ne comprend que la valeur du terrain (sans ouvrage), la réduction n’est pas accordée.Et si nous achetons à deux ?
Si un seul est éligible, la réduction (500 000 / 250 000 CHF) se répartit au prorata de sa part. La réduction n’est admise que pour la première part de propriété collective acquise.Quid des hypothèques et des cédules ?
La création/augmentation d’une cédule entraîne des droits sur gages immobiliers à 0,75 % sur le montant inscrit (art. 23). Selon les cas (p. ex. prêts d’encouragement), des taux réduits existent.Je vends : dois-je prévoir un impôt sur le gain immobilier ?
Oui. À Fribourg, il est dégressif selon la durée de détention. La commune prélève 60 % de l’impôt cantonal sur le gain. Anticipez ce poste dans votre plan de vente.Passez à l’action avec Leedy
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Références
- Canton de Fribourg – LDMG 635.1.1 (version en vigueur au 01.03.2024) (taux cantonal 1,5 % art. 21 ; centimes additionnels jusqu’à 100 % art. 22 ; premier logement art. 19a ; gages 0,75 % art. 23).
- État de Fribourg – Impôt sur les gains immobiliers (part communale 60 % du cantonal, modalité utile côté vendeur).
- État de Fribourg – RFpublic (consultation en ligne du registre foncier).
- État de Fribourg – Obtenir un extrait officiel du registre foncier.
- Ville de Fribourg – Réponse à une question parlementaire (centimes additionnels à 100 % à Fribourg-Ville).
- Administration fédérale des contributions – Droit de mutation (vue d’ensemble par canton).
