Vous voulez vendre un bien en Suisse sans passer par une agence ? C’est possible, et souvent très rentable, à condition de respecter le cadre légal, de bien préparer votre dossier et d’orchestrer la mise en marché. Dans ce guide pensé pour la Suisse romande, on vous montre comment faire… et pourquoi, dans la vraie vie, le plus simple reste de s’appuyer sur Leedy, qui vous met gratuitement en relation avec un agent trié sur le volet si vous souhaitez déléguer tout ou partie.
« Vendre sans agence, ce n’est pas vendre seul. C’est vendre en gardant la main, avec les bons pros au bon moment. »
L’exemple de Maeva, propriétaire à Nyon
Quand Maeva a décidé de vendre son appartement en PPE à Nyon, elle voulait éviter une commission à 3 %. Elle a commencé « en direct » : estimation réaliste, dossier complet, photos lumineuses, créneaux de visites groupées le samedi. Résultat : trois offres en dix jours. Mais au moment de négocier le financement et d’orchestrer la signature, elle a préféré être épaulée. Leedy lui a présenté gratuitement un agent local sélectionné, qui a sécurisé la transaction sans reprendre le contrôle de la vente. Maeva a économisé des milliers de francs… et des nuits blanches.
Le plus simple : laissez Leedy vous poser les bonnes questions, générer votre dossier vendeur (registre foncier, documents PPE, CECB, OIBT, etc.) et vous présenter gratuitement un agent recommandé si vous souhaitez déléguer. Démarrer avec Leedy
Avant de publier : ce que la loi suisse exige (et ce qui change par canton)
En Suisse, la vente d’un immeuble exige un acte authentique chez le notaire ; l’acheteur ne devient propriétaire qu’à l’inscription au registre foncier. Les frais et les impôts varient selon les cantons (gain immobilier, droit de mutation). Référez-vous aux sources officielles : contrat authentifié et transfert au registre foncier, rôle du registre foncier, impôts immobiliers.Votre plan d’action en 9 étapes (spécial « sans agence »)
- Estimer juste : analysez les comparables et l’élan du marché local. Un prix réaliste raccourcit les délais et maximise le net. Si vous hésitez, faites valider par un expert Leedy.
- Monter le dossier vendeur : extrait du registre foncier, plans, documents PPE (règlement, derniers PV, fonds de rénovation), liste des travaux, garanties, décompte chauffage, charges. Anticipez CECB et contrôle OIBT si requis (détails plus bas).
- Mettre en scène le bien : désencombrement, réparations visibles, ambiance lumineuse. Des photos pros et un plan 2D/3D valent mieux qu’une longue description.
- Rédiger une annonce claire : atouts concrets, charges, métrages, affectation, disponibilité, conditions (par ex. reprise d’hypothèque possible).
- Diffuser intelligemment : portails majeurs + réseaux locaux. Regroupez les visites pour créer de l’élan et éviter les allers-retours.
- Qualifier les acheteurs : demandez une attestation bancaire ou un préavis de financement. Évitez les promesses floues.
- Négocier : prix, délais, clauses suspensives (financement), reprise d’hypothèque, répartition des frais (notaire, mutation) selon usages cantonaux.
- Passer chez le notaire : projet d’acte, annexes, instructions de paiement, date d’inscription au registre foncier, remise des clés.
- Gérer l’après : état des lieux, relevés, assurances, résiliation/cession des contrats, déclaration du gain immobilier.
Les documents indispensables (villa, PPE, immeuble)
| Document | Villa | Appartement (PPE) | Immeuble locatif |
|---|---|---|---|
| Extrait registre foncier / servitudes | Oui | Oui | Oui |
| Plans / surfaces (norme SIA si dispo.) | Oui | Oui | Oui |
| Règlement PPE, derniers PV, fonds de rénovation | – | Oui | – |
| Décompte chauffage / charges | Oui | Oui | Oui |
| Historique travaux / garanties | Oui | Oui | Oui |
| CECB (selon canton) | Souvent requis | Souvent requis | Souvent requis |
| Contrôle OIBT (> 5 ans si changement de propriétaire) | À prévoir | À prévoir | À prévoir |
| Baux & états locatifs | – | – | Oui |
Combien ça coûte ? (et qui paie quoi en pratique)
| Poste | Usages en Romandie | Ordre de grandeur | Astuce d’optimisation |
|---|---|---|---|
| Acte notarié & émoluments du registre foncier | Souvent partagé (varie selon canton) | Émoluments RF généralement < 1 % du prix | Demander un devis et clarifier la répartition dans l’acte |
| Droit de mutation | Souvent à charge de l’acheteur, parfois partagé | Fréquemment 1–4 % selon cantons | Négocier la répartition et vérifier les exonérations |
| Impôt sur le gain immobilier | À charge du vendeur | Taux dégressifs selon durée de détention | Conserver toutes les factures de travaux admis |
| CECB (si obligatoire) | En pratique, vendeur | Environ 500–1’500 CHF | Anticiper pour ne pas retarder la signature |
| Contrôle OIBT (si > 5 ans) | Souvent vendeur ou acheteur selon usage | ~300–900 CHF | Planifier tôt et grouper les corrections |
| Photos pros & plans | Vendeur | ~300–800 CHF | Pack photo + plan 2D/3D + home staging |
| Indemnité hypothécaire (si résiliation) | Vendeur | Très variable | Proposer la reprise d’hypothèque à l’acheteur |
Référence : émoluments RF < 1 % en règle générale ; vérifiez les barèmes cantonaux.
Zoom légal & fiscal : les points à ne pas rater
Acte authentique & transfert
Le contrat de vente doit être authentifié par un notaire ; la propriété ne se transmet qu’à l’inscription au registre foncier. Voir : explications officielles et registre foncier.Impôt sur le gain immobilier
Chaque canton applique ses propres barèmes, généralement dégressifs avec la durée de détention. Exemple Genève : taux passant de 50 % (< 2 ans) à 2 % (≥ 25 ans dès 01.01.2025). Sources : barème GE, aperçu fédéral, brochure AFC (PDF).Droit de mutation
De nombreux cantons prélèvent un droit lors du transfert. Les usages de répartition (acheteur/vendeur) varient ; tout peut être fixé dans l’acte. Références : AFC – droit de mutation (PDF), VD – droit de mutation.Énergie : CECB
Le CECB (certificat énergétique cantonal des bâtiments) est obligatoire à la vente dans plusieurs cantons romands : par ex. Vaud et Fribourg; au Jura, l’obligation peut découler de la réglementation cantonale. Vérifiez la règle qui vous concerne : VD – règlement CECB, FR – CECB obligatoire, JU – ordonnance énergie, site officiel CECB.Électricité : OIBT
En cas de changement de propriétaire, un contrôle périodique est requis si le dernier contrôle date de plus de 5 ans. Voir l’information de l’Inspection fédérale des installations à courant fort : ESTI – changement de propriétaire (PDF).Hypothèque : éviter la pénalité
Si vous rompez une hypothèque fixe avant échéance, une indemnité de remboursement peut s’appliquer. Deux pistes : proposer à l’acheteur la reprise de votre hypothèque si le taux est attractif, ou négocier un transfert sur votre prochain bien. Exemples et calculs : UBS – guide.Conseils concrets pour vendre « en direct » sans s’épuiser
1) Positionner le prix avec finesse
Restez collé au marché. Trop haut : vous « brûlez » l’annonce. Trop bas : vous générez un attrait artificiel mais perdez du net. Affichez un prix négociable si la demande est incertaine ; ferme si les comparables confirment votre position.2) Un descriptif qui répond aux questions, pas un roman
Pensez comme un acheteur romand : proximité des transports, charges PPE, fonds de rénovation, année de chaudière, classe énergétique, nuisances. Les informations clés inspirent confiance et évitent des visites inutiles.3) Visites groupées et filtre financier
Deux créneaux le week-end, un en semaine ; 20 minutes par visite, fiche technique imprimée, vérification du financement en amont (attestation bancaire). Vous gagnez du temps et montez en crédibilité.4) Négocier comme un pro, sans s’éparpiller
Fixez vos limites avant les visites : prix plancher, délais, éléments inclus/exclus. Restez factuel : comparer les offres sur des critères objectifs (prix net, financement, conditions, timing).5) Caler la signature sans surprise
Partage des frais, documents prêts, délais réalistes. Votre notaire instrumente l’acte, annonce le transfert au registre foncier, et coordonne le déblocage des fonds. Référez-vous aux étapes officielles.
Astuce Leedy : vous avez commencé sans agence, mais vous sentez que la négo se tend ou que le calendrier se compresse ? Leedy vous présente gratuitement un agent recommandé en Suisse romande (sélectionné sur dossier). À vous de décider s’il prend tout en main ou seulement la partie critique.
Checklist express par canton (exemples)
- Vaud : CECB obligatoire à la vente (exceptions : vente sur plan), OIBT si dernier contrôle > 5 ans, frais et partages selon usages. Source : VD.
- Fribourg : CECB obligatoire pour les bâtiments vendus, OIBT selon périodicité, gain immobilier cantonal. Source : FR.
- Genève : barème du gain immobilier dégressif (jusqu’à 2 % dès 25 ans), OIBT si > 5 ans. Source : GE.
- Jura : base légale cantonale pour le CECB et mesures énergie. Source : JU.
FAQ – Vendre sans agence en Suisse (version courte et utile)
Est-ce qu’un particulier peut tout gérer seul ?
Oui, à condition d’être méthodique. Vous devez respecter la forme authentique chez le notaire et préparer un dossier solide. Pour accélérer, appuyez-vous sur Leedy pour le dossier vendeur et, si besoin, un agent recommandé.Promesse de vente : notaire obligatoire ?
Dès qu’elle engage fermement vendeur et acheteur, la promesse suit la forme authentique. Votre notaire sécurise le texte et les annexes.Qui paie quoi (notaire, registre, mutation) ?
Cela dépend des usages cantonaux et de l’accord entre parties. Inscrivez la répartition dans l’acte. Les frais d’acte et d’inscription varient par canton ; référez-vous aux pages officielles et demandez un devis.Le CECB est-il obligatoire partout ?
Non. Il l’est à la vente dans plusieurs cantons (p. ex. Vaud, Fribourg). Ailleurs, il peut être recommandé. Vérifiez sur le site du CECB et la page de votre canton.Et l’OIBT ?
En cas de changement de propriétaire, un contrôle périodique est requis si le dernier contrôle remonte à plus de 5 ans. Voir l’info ESTI.Vendre sans agence… ou passer par un pro ? Le bon compromis Leedy
Vendre « en direct » maximise votre net si vous avez du temps et une bonne aisance relationnelle. Passer par une agence vous enlève de la charge mentale, mais coûte une commission. Leedy propose un compromis simple : vous démarrez seul avec un dossier vendeur propre et des visites bien cadrées ; si vous le souhaitez, on vous met en relation gratuitement avec un agent trié sur le volet (expert de votre commune), sans engagement. Vous gardez le contrôle. Lui sécurise le timing, la négo et la signature.
Prêt à vendre sereinement ? Répondez à quelques questions, obtenez votre dossier vendeur et, si besoin, rencontrez un agent recommandé. Lancer mon projet
Sources utiles (sélection discrète)
- ch.ch – Contrat d’achat : authentification et inscription au registre foncier
- cadastre.ch – Le registre foncier en Suisse
- ch.ch – Impôts immobiliers (gain immobilier, valeur locative, etc.)
- ge.ch – Barème de l’IBGI Genève (taux dégressifs)
- AFC – Imposition des gains immobiliers (PDF)
- AFC – Droit de mutation (PDF)
- vd.ch – Règlement cantonal sur le CECB (Vaud)
- fr.ch – CECB obligatoire à la vente (Fribourg)
- rsju.jura.ch – Ordonnance énergie (Jura)
- ESTI – OIBT : contrôle et changement de propriétaire (PDF)
