Vendre un appartement en PPE avec un locataire qui refuse les visites: tes droits et la stratégie pour vendre sans décote (Genève, Vaud)

En Suisse romande, un locataire ne peut pas bloquer une vente simplement en refusant toute visite, mais vous ne pouvez pas non plus “passer en force”. La clé, c’est de poser un cadre écrit, raisonnable, et de construire une stratégie de vente adaptée à un appartement loué, pour éviter la décote. Si vous partez avec un dossier clair, un calendrier réaliste et un courtier immobilier habitué aux ventes occupées, vous reprenez la main.

1. Ce que vous pouvez exiger légalement pour les visites copier le lien

La base, c’est que le locataire doit permettre certaines inspections et visites quand elles sont nécessaires, notamment en vue d’une vente. Le Code des obligations prévoit aussi que le bailleur doit annoncer les inspections à temps et tenir compte des intérêts du locataire. Pour avoir une référence claire, vous pouvez consulter le texte de l’article sur WIPO Lex (art. 257h CO). Dans la pratique, cela se traduit souvent par un principe simple: vous annoncez des visites à l’avance, vous évitez les abus, et le locataire ne peut pas opposer un refus systématique. L’ASLOCA Vaud résume bien ce point et rappelle aussi qu’un accès sans accord du locataire n’est pas admissible. Vous pouvez lire leur position ici: ASLOCA Vaud, droit de visite du bailleur. Si votre appartement est dans le canton de Genève, une ressource utile et accessible est la réponse de la Ville de Genève (Interroge) qui rappelle le cadre général et l’équilibre entre droit de visite et respect de la sphère privée.

2. Négocier un cadre de visites qui marche vraiment copier le lien

Quand un locataire freine, le bon réflexe n’est pas de multiplier les échanges à chaud. Ce qui marche le mieux, c’est un cadre simple, écrit, et applicable, avec une porte de sortie. Idéalement, vous formalisez une proposition avec des créneaux fixes, et vous laissez un peu de flexibilité. Par exemple, vous pouvez proposer des visites groupées, plutôt que des visites au fil de l’eau. C’est plus confortable pour le locataire et plus efficace pour vous et pour le courtier immobilier. Dans un marché tendu, regrouper les candidats sérieux permet aussi de garder une dynamique et de limiter les “curieux”. Pour garder le dialogue, vous pouvez aussi clarifier les points qui crispent souvent: photos, rangement, présence du locataire, et confidentialité. Certains locataires acceptent mieux les visites si vous vous engagez à limiter les prises de photos à ce qui est nécessaire, et à éviter tout élément personnel. Si vous avez besoin d’un coup de main sur la formulation, vous pouvez aussi vous inspirer de notre guide: comment formuler une demande claire pour être bien accompagné. Une demande bien cadrée évite les malentendus et accélère la prise en charge par un expert local.

3. Vendre sans décote: la stratégie “bien occupé” copier le lien

Le risque principal, quand les visites sont compliquées, ce n’est pas seulement le délai. C’est la perception des acheteurs: s’ils sentent une situation ingérable, ils anticipent des problèmes, donc ils négocient plus fort. Votre objectif est donc de retirer l’incertitude. En Suisse, vendre un bien occupé est parfaitement possible, et le bail se poursuit en principe avec l’acquéreur. Pour comprendre ce principe, vous pouvez consulter le texte de l’article 261 CO sur droit-bilingue.ch. Concrètement, cela veut dire que votre acheteur achète souvent un rendement, donc il veut surtout de la clarté: bail, loyer, stabilité, et risque locatif. Pour limiter la décote, la stratégie consiste généralement à vendre “comme un produit d’investissement” quand le locataire reste. Le courtier immobilier met alors en avant la qualité de la PPE, l’emplacement, l’état d’entretien, et la stabilité du bail, plutôt que de vendre un “coup de coeur” à un futur occupant. Dans le canton de Genève et dans le canton de Vaud, cela se joue beaucoup sur la solidité du dossier, parce que les acheteurs font vite le tri. Dans la préparation, vous gagnez énormément à avoir un dossier clair sur:

• le bail à loyer et ses annexes, avec la durée, le loyer et les charges
• les informations PPE utiles pour un acheteur (charges, fonds de rénovation si applicable, procès-verbaux récents si vous les avez)
• un planning réaliste: mise en vente, visites, offre, puis acte chez le notaire

Si vous visez aussi une acquisition derrière, pensez à sécuriser votre financement tôt. Une vente occupée peut prendre un peu plus de temps si les visites sont filtrées. Pour mieux cadrer votre budget, vous pouvez consulter: notre guide sur le calcul d’une hypothèque en Suisse.

4. Quand la situation bloque: quoi faire sans vous mettre en tort copier le lien

Si votre locataire refuse toute visite, ou ne répond jamais, vous devez pouvoir montrer que vous avez agi correctement. Dans la plupart des cas, la bonne séquence est la suivante: proposition de créneaux raisonnables, rappel écrit, puis mise au clair formelle si le refus persiste. Le ton compte autant que le contenu, parce que vous voulez obtenir une ouverture, pas une escalade. Pour éviter les erreurs, faites-vous accompagner par un courtier immobilier expérimenté ou par une régie, surtout si le dossier est sensible. L’objectif est d’avoir une démarche cohérente, des échanges traçables, et un cadre de visites que vous pouvez défendre si la situation dégénère.

5. Comment Leedy vous aide, concrètement copier le lien

Ce type de vente demande de l’expérience terrain. Leedy vous aide à éviter les improvisations, en structurant votre situation et en vous orientant vers un courtier immobilier sélectionné, habitué à vendre un appartement loué, y compris quand les visites sont compliquées. En pratique, vous décrivez votre cas, et l’outil Leedy vous aide à qualifier les points clés: type de bail, communication avec le locataire, calendrier, documents PPE, et contraintes de vente. Cela permet à l’expert local de comprendre votre dossier rapidement, sans vous faire répéter dix fois les mêmes informations. Si vous vous demandez pourquoi passer par une plateforme, ces ressources peuvent vous éclairer: faut-il passer par une plateforme pour être bien accompagné, comment ça marche concrètement sur Leedy, et comment trouver un interlocuteur fiable sans s’y connaître.