Résumé : Le 28 septembre 2025, la Suisse vote sur un objet qui conditionne la suppression de la valeur locative et la possibilité pour les cantons d’introduire un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires. Cet article explique d’où vient la valeur locative, ce que contient le projet, qui y gagne ou y perd, l’impact financier pour l’État, le calendrier et où suivre les résultats.
Source : unam.ch
Introduction historique : d’une mesure de crise à un pilier fiscal
La valeur locative naît en 1934 comme mesure de crise, puis entre dans le droit ordinaire en 1958 pour garantir une certaine neutralité entre locataires et propriétaires occupant leur logement. En pratique, elle consiste à imposer un revenu logement théorique tout en autorisant, en retour, des déductions pour intérêts hypothécaires et entretien. Plusieurs tentatives d’assouplissement ou d’abolition ont jalonné les décennies. En 1999 et en 2004, des projets plus larges de politique fiscale furent rejetés, tout comme deux initiatives en 2012 liées à l’accès à la propriété et à la situation des retraités. Les jalons et les chiffres-clés sont résumés dans cet historique. Au fil du temps, la valorisation concrète varie par canton, souvent autour de 60 à 70 % du loyer de marché estimé, comme l’expliquent des guides pratiques comme comparis. Le débat a resurgi avec intensité à partir de 2023, lorsque le Conseil national a accepté le principe d’une suppression sous conditions, puis avec l’adoption par le Parlement, le 20 décembre 2024, d’un paquet en deux volets à la base de la votation de 2025 (voir rappel RTS et DFF).Pourquoi vote-t-on maintenant et pourquoi le texte parle de résidences secondaires ?
Le 20 décembre 2024, le Parlement a adopté deux projets liés : une loi fédérale qui supprime la valeur locative et restreint les déductions et un arrêté fédéral qui autorise les cantons à lever un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires. Comme toute modification de la Constitution, l’arrêté doit obligatoirement être soumis au vote populaire. La loi ne peut entrer en vigueur que si l’arrêté est accepté. C’est la raison pour laquelle le bulletin de vote mentionne « résidences secondaires » : il porte formellement sur la base constitutionnelle, dont dépend l’ensemble du changement de système. Les FAQ officielles du DFF et le décryptage de la RTS résument cette articulation.Ce que contient le projet soumis au vote
Le dossier officiel (admin.ch) et la fiche easyvote présentent trois éléments majeurs :- Suppression de l’imposition de la valeur locative pour les résidences principales et secondaires occupées par leurs propriétaires.
- Limitation des déductions fiscales, en particulier des intérêts hypothécaires, avec une déduction dégressive limitée dans le temps pour les primo-acquéreurs.
- Compensation possible via un impôt immobilier spécial sur les résidences secondaires, décidé et paramétré par les cantons.
Ce qui change selon le résultat du vote
Si l’objet est accepté : la valeur locative est appelée à disparaître, les déductions générales sont restreintes et un impôt spécial cantonal peut voir le jour pour les résidences secondaires. Les détails d’application seront fixés par la Confédération et les cantons, avec une entrée en vigueur non immédiate. Si l’objet est refusé : la base constitutionnelle n’existe pas, la loi fédérale liée ne peut pas entrer en vigueur et la valeur locative reste. Le système actuel, avec ses déductions, demeure en place. Cette dépendance entre les deux textes est clairement indiquée par le DFF et sur ch.ch.Qui est concerné aujourd’hui et demain
À court terme, rien ne change avant l’éventuelle entrée en vigueur. La RTS illustre que des propriétaires âgés et faiblement endettés voient la suppression comme un allégement, alors que des ménages récents avec une hypothèque élevée, qui déduisent beaucoup d’intérêts et réalisent des travaux, y voient un désavantage. L’exemple d’Ependes et de Bussigny montre ces cas de figure. En cas d’acceptation, la mise en œuvre n’interviendrait pas avant plusieurs années, des médias évoquant au plus tôt 2028.Arguments des deux camps, résumés et sourcés
Arguments des partisans
- La valeur locative est un revenu fictif difficile à défendre et la réforme simplifie la fiscalité des logements occupés par leurs propriétaires (dossier officiel, DFF).
- Elle réduit l’incitation à l’endettement de long terme et peut favoriser une stabilité financière des ménages et du système (communiqué DFF du 15.08.2025).
- Des mesures transitoires existent pour les primo-acquéreurs, avec une déduction d’intérêts limitée et dégressive (easyvote).
Arguments des opposants
- La réforme peut avantager les ménages aisés et faiblement endettés, créant un effet de répartition discuté (analyse swissinfo).
- Elle pourrait réduire les recettes publiques si les taux restent bas et si la compensation cantonale ne suffit pas (fiche d’estimation DFF).
- La fin des déductions générales peut freiner les rénovations et l’efficacité énergétique, malgré des marges cantonales ciblées (RTS, easyvote).
- Des cantons alpins critiquent l’impôt spécial sur les résidences secondaires, redoutant un transfert de charge (RTS).
Impact pour les finances publiques : le rôle décisif des taux
Le DFF publie une estimation actualisée des effets sur les recettes selon différents niveaux de taux hypothécaires. À 1,5 %, l’effet agrégé est estimé à environ –1,78 milliard CHF pour l’ensemble des échelons. Autour de 3 %, l’effet devient proche de l’équilibre, puis peut devenir positif lorsque les taux montent. Les recettes ou pertes liées aux résidences secondaires dépendent aussi de la mise en œuvre cantonale de l’impôt spécial, non comptabilisée dans l’estimation.Rénovation énergétique, transition et parc immobilier
La réforme supprime les déductions générales d’entretien pour les logements occupés par leurs propriétaires, mais laisse aux cantons la faculté de maintenir des déductions ciblées pour les mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement. La fiche easyvote explique ces marges de manœuvre. L’effet net sur la transition dépendra donc de la politique de chaque canton et des programmes d’aides existants.Résidences secondaires, tourisme et contexte légal
Le système actuel génère des recettes dans de nombreuses communes touristiques grâce à l’imposition de la valeur locative sur les résidences secondaires. Le mécanisme d’impôt spécial cantonalisé vise à préserver cette ressource en cas de suppression. L’importance des résidences secondaires en Suisse est aussi encadrée par le cadre adopté après l’initiative de 2012, qui limite leur proportion. Les clivages et sensibilités régionales sont analysés par swissinfo.Calendrier et mise en œuvre
En cas d’acceptation, le Conseil fédéral fixera la date d’entrée en vigueur et les ordonnances d’exécution. La mise en œuvre ne sera pas immédiate. Des estimations médiatiques évoquent au plus tôt 2028, le temps d’adapter les bases et d’harmoniser les pratiques. Voir RTS et les pages du DFF.Le jour J : où suivre les résultats
Le 28 septembre, retrouvez les résultats officiels sur ch.ch et l’application VoteInfo. Le dossier de l’objet reste disponible sur admin.ch. Analyses et réactions sur RTS et swissinfo.FAQ rapide
La valeur locative est-elle vraiment “en moyenne 60 à 70 %” du loyer de marché ?
Beaucoup de cantons se situent dans cette fourchette. Les méthodes varient et restent cantonales. Voir comparis.Pourquoi le bulletin ne mentionne-t-il pas “valeur locative” ?
Parce que juridiquement, on vote sur l’arrêté constitutionnel qui autorise l’impôt spécial, dont dépend la mise en œuvre de la loi qui supprime la valeur locative. Voir les FAQ DFF et le décryptage RTS.Est-ce déjà décidé pour 2025 ?
Non. Au 10 septembre 2025, la votation n’a pas encore eu lieu. L’éventuelle entrée en vigueur interviendra plus tard, avec un calendrier fixé par le Conseil fédéral (DFF, RTS).Sources essentielles
- Dossier officiel de l’objet, admin.ch
- Réforme de l’imposition du logement, DFF et page explicative
- Estimation des effets sur les recettes, DFF
- Fiche pédagogique easyvote
- Pourquoi le texte parle de résidences secondaires, RTS
- Témoignages et impacts, RTS
- Guide explicatif, swissinfo et analyse des clivages
- Historique et précédents votes • Fourchettes de calcul par canton
- Résultats et informations pratiques, ch.ch
