Vous devez vendre ou estimer un bien issu d’une succession en Suisse romande (VD, GE, VS, FR, NE, JU) ? Ce guide 2025 clarifie le processus de vente en hoirie (certificat d’héritier, décisions, acte et registre foncier), l’estimation avant-partage, les impacts fiscaux (gain immobilier, droits de succession) et les clauses notariées pour éviter les blocages.
Objectif : accélérer l’estimation, sécuriser les signatures et limiter les frictions entre héritiers. Si vous le souhaitez, Leedy structure votre dossier, coordonne héritiers/notaire/banque et met en relation des experts locaux, gratuit et indépendant.
« En présence de plusieurs héritiers, la succession forme une communauté héréditaire (hoirie) : les biens restent en main commune jusqu’au partage. Pour vendre un immeuble, il faut agir ensemble et présenter un certificat d’héritier valable. »
1. Vente en succession, concrètement
À l’ouverture de la succession, les droits et obligations du défunt passent aux héritiers qui deviennent propriétaires en commun des biens jusqu’au partage. Pour disposer d’un immeuble (vente, hypothèque), la communauté doit agir de concert. Le notaire exigera un certificat d’héritier délivré par l’autorité compétente du dernier domicile du défunt (p. ex. Justice de paix en VD/FR/NE/JU, Autorité de protection / Service des successions en GE, autorité communale/cantonale en VS), et vérifiera l’absence de dispositions testamentaires contraires. L’estimation avant-partage sert à fixer des bases équitables et à anticiper l’impôt sur le gain immobilier en cas de vente.Pièces et notions clés
- Certificat d’héritier : atteste qui peut signer pour la succession (hoirie) et avec quels pouvoirs.
- Communauté héréditaire : biens en main commune ; décisions en principe à l’unanimité jusqu’au partage.
- Estimation avant-partage : valeur de marché objective pour répartir équitablement et fixer la stratégie de vente.
Anticipez ces éléments dès l’entrée de mandat pour éviter reports et tensions entre héritiers.
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2. Certificat d’héritier vs partage : ne pas confondre
Le certificat d’héritier prouve la qualité d’héritier et permet d’agir auprès des tiers (banques, notaire, registre foncier). Il ne vaut pas partage. Le partage successoral (ou la vente suivie de la répartition du produit) intervient ensuite, généralement par acte authentique si des immeubles sont concernés.3. Les grandes opérations à connaître
Selon votre dossier (vente pure, maintien d’hypothèque, travaux mineurs, partage), plusieurs démarches s’enchaînent. Leedy vous aide à cadrer, puis l’expert (notaire, autorité de succession, registre foncier) prend le relais pour les actes et dépôts officiels.| Opération | Quand y penser | Qui intervient | Points d’attention |
|---|---|---|---|
| Demande du certificat d’héritier | Immédiatement après le décès | Autorité compétente cantonale/communale | Dernier domicile du défunt, pièces d’état civil, testaments/pactes |
| Estimation avant-partage | Avant mise en vente ou partage | Expert/agent indépendant | Méthodes transparentes, scénarios de mise en marché |
| Décision de vendre | Une fois la stratégie validée | Communauté héréditaire | En principe unanimité ; procurations si héritier empêché |
| Acte notarié & registre foncier | À l’acceptation d’offre | Notaire, hoirie, acquéreur | Certificat d’héritier valide, clauses de répartition, garanties |
| Fiscalité (gain immobilier) | Avant fixation du prix net vendeur | Administration fiscale cantonale | Report en cas de succession, mais imposition à la vente ; durée du défunt transmise |
Astuce : faites glisser horizontalement sur mobile pour voir toutes les colonnes.
4. Vente d’un bien en hoirie : options et messages
Au moment d’une vente, quatre scénarios dominent. Le choix dépend du consensus entre héritiers, des délais fiscaux et du calendrier notaire.Scénarios types
- Vente immédiate : hoirie signe l’acte ; répartition du produit lors du partage. Exige pièces et unanimité.
- Maintien temporaire : location/gestion transitoire si tous d’accord ; attention aux décisions et responsabilités communes.
- Rachat par un héritier : valorisation objective + soulte ; acte de partage authentique à inscrire au RF.
- Hypothèque existante : renégociation/maintien possible avec la banque ; anticiper attestations et calendrier.
Leedy prépare les messages de vente conformes, la check-list pièces et la coordination héritiers–notaire–banque.
5. Coûts à prévoir : poste par poste
Les coûts varient selon le canton et la complexité de la succession. Anticipez toujours plusieurs postes. Les montants ci-dessous sont indicatifs et doivent être confirmés par les professionnels mandatés.- Frais d’obtention du certificat d’héritier (autorité compétente).
- Honoraires de notaire : inventaire/actes, authentification, dépôt au RF.
- Émoluments du registre foncier : inscriptions (vente, partage, radiations/cessions d’hypothèques).
- Fiscalité : impôt sur le gain immobilier en cas de vente, avec barème dégressif selon la durée de détention (transmise des mains du défunt).
Astuce budget
- Durée de détention : la durée du défunt est reprise ; elle peut réduire fortement l’impôt sur le gain à la vente.
- Dossier complet : état civil + testaments + titres RF + historique travaux/factures = moins d’allers-retours.
- Clauses fiscales dans l’acte : préciser qui supporte l’impôt sur le gain et comment répartir les frais.
6. Démarches pratiques : qui fait quoi et quand
Voici un déroulé synthétique pour éviter les aller-retour. Leedy structure votre dossier, coordonne les contacts et s’assure que chaque pièce est prête au bon moment.En bref
- Base légale : Code civil (communauté héréditaire, art. 602 ss CC) ; acte authentique requis pour immeubles.
- À la vente : certificat d’héritier valide, unanimité/précisions de représentation, clauses fiscales claires.
- Documents : état civil, testaments/pactes, extrait RF, hypothèques, estimation, procurations.
- Délais : autorités de succession (certificat), banque (attestations), administration fiscale (déclarations).
Estimations indicatives ; validation finale par notaire et autorités compétentes dans votre canton (VD, GE, VS, FR, NE, JU).
Outils Leedy pour gagner du temps
- Étapes de vente : planning notaire, pièces et calendrier voir le guide.
- Budget vendeur : frais annexes et comparatifs estimer.
- Experts succession : notaires/avocats/experts locaux être rappelé·e.
Gratuit et indépendant : notre sélection repose sur la qualité et la disponibilité, sans surcoût pour vous.
7. Cas d’usage détaillés
A. Vente d’une villa en hoirie (Vaud)
- Action : certificat d’héritier + estimation avant-partage + mandat de vente signé par tous.
- But : sécuriser l’acte et optimiser le gain immobilier (durée du défunt reprise).
- Tip : prévoir dès l’offre les pièces RF et les procurations si un héritier est à l’étranger.
B. Rachat par un héritier (Genève)
- Action : valorisation neutre + financement + acte de partage authentique (transfert RF).
- But : éviter le contentieux et clarifier la répartition (soulte, frais, impôts).
C. Chalet familial (Valais/Fribourg/Neuchâtel/Jura)
- Action : vérifier contraintes locales (travaux, cadastrales), coordonner banque et notaire.
- But : fluidifier la signature et anticiper l’imposition cantonale du gain.
8. Check-list opérationnelle par étape
- Identifier l’autorité compétente : demander le certificat d’héritier (dernier domicile du défunt).
- Consolider les pièces : état civil, testaments/pactes, extrait RF, hypothèques, historique travaux.
- Estimer « avant-partage » : valeur de marché documentée + scénarios de mise en vente.
- Décider à l’unanimité : mandat de courtage, conditions de prix, calendrier notaire.
- Signer l’acte : authentification, dépôts au RF, clauses fiscales et de répartition.
- Déclarer l’impôt : gain immobilier selon canton, délais et justificatifs de coûts/durée.
9. Questions fréquentes (FAQ)
Qui délivre le certificat d’héritier ?
L’autorité compétente du dernier domicile du défunt (p. ex. Justice de paix VD/FR/NE/JU, Service des successions GE, autorité communale/cantonale VS). Des pièces d’état civil et dispositions pour cause de mort peuvent être requises.Faut-il l’unanimité pour vendre ?
En principe oui : la communauté héréditaire dispose en commun des biens jusqu’au partage. Des procurations ou un exécuteur peuvent faciliter la représentation selon les cas.La succession paye-t-elle un impôt à la réception du bien ?
Le transfert par succession est généralement un cas de report pour l’impôt sur le gain immobilier. L’impôt est dû lors de la vente, avec la durée de détention du défunt transmise aux héritiers (barème dégressif cantonal).Combien de temps pour les démarches ?
Variable selon les cantons et périodes : obtention du certificat d’héritier, coordination bancaire, préparation de l’acte et dépôts RF. Anticipez dès l’estimation.Un héritier peut-il racheter seul le bien ?
Oui si tous s’accordent sur la valeur (estimation) et les modalités (soulte, clauses). Un acte de partage authentique et l’inscription RF sont requis.10. Clauses types et bonnes pratiques
À discuter avec votre notaire et, au besoin, l’autorité compétente
- Représentation de l’hoirie : liste des héritiers, procurations, mention du certificat d’héritier.
- Répartition des frais/impôts : qui supporte l’impôt sur le gain et les émoluments RF/notaire.
- Conditions suspensives : obtention/validité du certificat d’héritier, pièces d’état civil, attestations bancaires.
- Partage/rachat interne : modalités de soulte et calendrier d’inscription au RF.
Leedy structure votre dossier, vous accompagne et coordonne héritiers–notaire–banque jusqu’à la signature.
11. Comment Leedy vous aide, en toute indépendance
Notre rôle est d’informer, de structurer et de coordonner. Nous cadrons les options, préparons les check-lists, rassemblons les pièces et vous mettons en relation avec 2–3 experts locaux pertinents. Nous restons neutres et indépendants, sans commission qui biaiserait nos recommandations.À découvrir pour votre projet
Préparer ma vente Estimer mon budget vendeur Être rappelé·e par un conseillerRéférences
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Code civil suisse — Communauté héréditaire (art. 602 ss CC)fedlex.admin.ch Texte légal
-
ch.ch — Certificat d’héritier : utilité, obtention et pièces (vue nationale)ch.ch Guide officiel
-
Canton de Vaud — Certificat d’héritier : rôle et compétencevd.ch Procédure
-
Genève — Thème « Successions » : inventaire et démarches notarialesjustice.ge.ch Canton
Limites : informations indicatives basées sur sources officielles. Estimations indicatives ; validation finale par notaire, autorités de succession et administrations fiscales cantonales (VD, GE, VS, FR, NE, JU).
