Vous achetez, vendez ou renégociez un bien en Suisse romande ? Ce guide 2025 clarifie la vente d’un logement loué et ses implications juridiques (art. 261 CO), le processus complet (vendre occupé vs libre, congé pour besoin propre, autorisations cantonales), ses coûts et les options à la vente (investisseur, libération planifiée).
Objectif : éviter litiges et reports de signature, et sécuriser votre prix net. Si vous le souhaitez, Leedy structure votre dossier, vous met en relation avec nos experts locaux adaptés et coordonne les échanges, gratuit et indépendant.
« En Suisse, la vente ne rompt pas le bail (art. 261 CO) : l’acheteur reprend le bail existant. Anticiper congés, autorisations cantonales et calendrier notaire protège votre prix et vos délais. »
1. Vendre un logement loué, concrètement
Le contrat de bail continue avec le nouvel acquéreur. Deux voies principales : vendre occupé à un investisseur (vous valorisez le rendement) ou vendre libre (calendrier de libération/congé à planifier). Dans des cantons/périodes de pénurie, certaines ventes d’appartements loués peuvent être soumises à autorisation (p. ex. VD – LPPPL, GE – LDTR).Ce que vérifient les acheteurs et le notaire
- Bail existant : durée, loyer, indexation, annexes (cave, garage), état des lieux.
- Conformité légale : art. 261 CO, cas de besoin propre (délais/congés), éventuelles autorisations cantonales.
- Calendrier : date d’acte, remise de clés, clause de reprise du bail et des loyers en cours.
En Romandie, les ventes « occupées » se négocient souvent avec des investisseurs ; pour une vente « libre », anticipez délais & preuves.
2. « Vente ≠ rupture du bail » : ne pas confondre
La banque finance l’acheteur, mais le bail suit l’immeuble : l’acheteur devient bailleur à l’inscription RF. Il peut, dans des cas précis, donner congé pour besoin propre en respectant délais et forme ; le locataire peut contester. Ces règles sont distinctes des autorisations cantonales (LPPPL/LDTR) qui visent la protection du parc locatif.3. Les grandes opérations à connaître
Selon votre stratégie (occupé vs libre) et le canton, plusieurs opérations peuvent s’enchaîner. Leedy vous aide à cadrer, puis l’expert (avocat/notaire, autorité cantonale, gérance) prend le relais pour les actes et dépôts officiels.| Opération | Quand y penser | Qui intervient | Points d’attention |
|---|---|---|---|
| Vente occupée (cession du bail) | Dès la décision de vendre à investisseur | Notaire, gérance, acheteur | Transfert loyers/dépôt de garantie, état des lieux, clause de reprise du bail |
| Vente libre (libération planifiée) | Avant mise en vente « propriétaire-occupant » | Bailleur, gérance, notaire | Congé pour besoin propre valablement motivé, délais/termes légaux, preuve du besoin |
| Autorisation cantonale (pénurie) | VD (LPPPL), GE (LDTR), cas de pénurie | Commune/Autorité cantonale | Dossier complet, motifs d’autorisation, caducité de l’autorisation si hors délai |
| Accords locataire–vendeur | Quand libération & date d’acte diffèrent | Vendeur, locataire, notaire | Convention écrite (date sortie, état lieux, indemnités éventuelles) |
| Information & communication | Dès mise en vente | Gérance, vendeur | Lettre d’information, plages de visites, respect de la sphère privée |
Astuce : faites glisser horizontalement sur mobile pour voir toutes les colonnes.
4. Vente d’un logement loué : trois scénarios efficaces
Le choix dépend du canton, de la pénurie locale, du bail et du profil d’acheteur. Comparez temps, risques et prix net.Scénarios types
- Vendre occupé : cession du bail à un investisseur. Avantage : calendrier simple, revenu locatif jusqu’à l’acte. À négocier : rendement vs décote d’occupation, transfert du dépôt.
- Vendre libre : congé pour besoin propre (acheteur ou vendeur selon temporalité) valablement donné. Vérifier les délais/termes, la motivation et le droit du locataire à contester.
- Vente conditionnée : l’acte prévoit une clause de libération datée (convention locative jointe) ou l’obtention d’une autorisation (VD/GE).
Le choix se fait avec le notaire et, le cas échéant, l’autorité cantonale. Leedy prépare votre dossier et la check-list, puis l’expert dépose les réquisitions/adresses les notifications.
5. Coûts à prévoir : poste par poste
Les coûts varient selon le canton (pénurie/autorisation), la situation du bail et le calendrier. Les montants ci-dessous sont indicatifs et doivent être confirmés par les professionnels mandatés.- Frais d’autorisation (si applicable) : dossier communal/cantonal (p. ex. VD – LPPPL, GE – LDTR).
- Frais de notaire : rédaction des clauses bail/autorisation, authentification, coordination.
- Frais de gérance : états des loyers, transferts de dépôts, organisation des visites.
- Éventuelles indemnités : accord transactionnel avec locataire pour sortie anticipée (facultatif).
- Fiscalité : impôt sur le gain immobilier (cantonal), droits d’enregistrement selon canton.
Astuce budget
- Dossier « vente occupée » complet (bail, loyers, indexations) = meilleure valorisation auprès d’investisseurs.
- Comparer « occupé » vs « libre » : la décote d’occupation peut être inférieure au coût/risque d’un congé contesté.
- Autorisation anticipée (VD/GE) : évite caducité et reports d’acte ; vérifiez les motifs d’autorisation.
6. Démarches pratiques : qui fait quoi et quand
Voici un déroulé synthétique pour éviter les aller-retour. Leedy structure votre dossier, coordonne les contacts et s’assure que chaque pièce est prête au bon moment.En bref
- Base légale : art. 261 CO (la vente ne rompt pas le bail), délais/termes de congé usuels.
- Autorisation : selon canton/pénurie (VD – LPPPL, GE – LDTR, conditions & motifs).
- Documents : bail & avenants, attestation de dépôt, décomptes loyers/charges, calendrier de libération.
- Délais : RF, autorisations (validité), congés (termes), coordination notaire/gérance.
Estimations indicatives ; validation finale par notaire/autorité/gérance selon canton et période de pénurie.
Outils Leedy pour gagner du temps
- Étapes de vente : planifier notaire, bail et calendrier voir le guide.
- Budget vente : frais annexes & fiscalité estimer.
- Reprise/portage d’hypothèque : éviter les doubles frais guide pratique.
- Checklist crédit : pièces pour votre financement acheteur ouvrir.
Gratuit et indépendant : notre sélection repose sur la qualité et la disponibilité, sans surcoût pour vous.
7. Cas d’usage détaillés
A. Vendre occupé (investisseur)
- Dossier rendement : bail, loyers, charges, vacance, entretien – rassure l’acheteur.
- Clauses : reprise du dépôt, loyers au prorata, état des lieux à la remise des clés.
- Estimation : moins de friction, parfois décote d’occupation plus faible que prévu si rendement solide.
B. Vendre libre (occupation propre)
- Congé : besoin propre motivé, délais & termes ; preuve & bonne foi.
- Calendrier : signer l’acte après libération ou insérer une clause de libération avec convention locataire jointe.
- Contentieux : le locataire peut contester ; prévoir un plan B si le délai glisse.
C. Cantons en pénurie (VD/GE) – ventes soumises à autorisation
- VD – LPPPL : selon districts de pénurie, demande d’autorisation préalable ; exceptions/motifs à documenter.
- GE – LDTR : autorisation d’aliéner (art. 39) ; motifs, conditions et caducité de l’autorisation.
- Bon réflexe : activer la procédure en amont de la mise en vente pour éviter un report d’acte.
8. Check-list opérationnelle par étape
- Clarifier la stratégie : vendre occupé (investisseur) ou libre (proprio-occupant) selon marché & canton.
- Constituer le dossier : bail, avenants, dépôts, attestations de loyer, charges, diagnostics/état.
- Vérifier l’exigence d’autorisation : VD/GE (pénurie) ; réunir pièces & motifs éventuels.
- Planifier le calendrier : congés (si libres), termes légaux, validité de l’autorisation, date d’acte.
- Clauses notariées : reprise du bail, des loyers/dépôts, libération datée, conditions suspensives.
- Communication : informer le locataire, organiser visites & plages horaires respectueuses.
9. Questions fréquentes (FAQ)
La vente rompt-elle le bail en cours ?
Non. Le bail passe à l’acheteur (art. 261 CO). L’acheteur peut, dans certains cas, résilier pour besoin propre en respectant les délais/termes légaux ; le locataire peut contester.Vaud/Genève : ai-je besoin d’une autorisation ?
Oui, dans des situations de pénurie : VD (LPPPL) et GE (LDTR) prévoient une autorisation d’aliéner pour certains appartements loués. Vérifiez tôt si votre bien y est soumis.Vaut-il mieux vendre occupé ou libre ?
Occupé : rapide, flux locatif, acheteur investisseur (rendement). Libre : plus de demande « occupant », mais nécessite congé/autorisation, calendrier plus sensible.Qui reçoit les loyers si l’acte tombe en milieu de mois ?
Prévoir une clause de prorata des loyers et le transfert du dépôt de garantie à l’acheteur à la date de remise des clés.Comment organiser les visites avec un locataire ?
Informer par écrit, convenir d’horaires raisonnables, regrouper les créneaux, respecter la sphère privée et prévoir une check-list d’accès (caves, garage, locaux techniques).10. Exemples de clauses et bonnes pratiques
À discuter avec votre notaire (adapter au canton)
- Reprise du bail : « L’acheteur déclare reprendre le bail (référence, date, dépôt) et les loyers au prorata à la date de remise des clés ».
- Autorisation : « La vente est subordonnée à l’autorisation d’aliéner (VD/GE) ; à défaut dans le délai, l’acte est caduc sans frais ».
- Libération datée : « Le vendeur remet le bien libre le JJ/MM/AAAA selon convention locataire jointe ; état des lieux annexé ».
- Communication & visites : « Les parties s’engagent à respecter les règles de visites et d’information du locataire ».
Leedy structure votre dossier, vous accompagne et vous met en relation avec nos experts locaux adaptés. L’expert prend ensuite le relais pour les démarches et documents officiels.
11. Comment Leedy vous aide, en toute indépendance
Notre rôle est d’informer, de structurer et de coordonner. Nous cadrons les options, préparons les check-lists, rassemblons les pièces et vous mettons en relation avec 2–3 experts locaux pertinents. Nous restons neutres et indépendants, sans commission qui biaiserait nos recommandations.À découvrir pour votre projet
Préparer ma vente (occupé ou libre) Estimer mes coûts & fiscalité Étapes de vente : guide completRéférences
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Code des obligations — art. 261 CO (« la vente ne rompt pas le bail »)fedlex.admin.ch Texte légal
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ASLOCA Genève — Vente : le bail continue, congé pour besoin propre (rappels)asloca.ch Explications
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Comparis — Vendre un logement loué : options & communication avec le locatairecomparis.ch Pratique
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Hausinfo — Art. 261 CO, délais & congé : rappel synthétique (2024)hausinfo.ch Pratique
Limites : informations indicatives basées sur sources officielles. Estimations indicatives ; validation finale par notaire/autorités cantonales.
