Vous achetez, vendez ou renégociez un bien en stations valaisannes (Verbier, Crans, Nendaz, Zermatt, etc.) ? Ce guide 2025 clarifie la Loi fédérale sur les résidences secondaires (LRS) dite « Lex Weber », son processus en cas de vente (attestations, dérogations, contrôles), ses impacts sur l’estimation et les options côté vendeur (usage principal, EHO/hôtel, transformation).
Objectif : éviter refus d’autorisation et pertes de valeur, et sécuriser vos signatures. Si vous le souhaitez, Leedy structure votre dossier, vous met en relation avec nos experts locaux adaptés et coordonne les échanges, gratuit et indépendant.
« La LRS limite les nouvelles résidences secondaires dans les communes à plus de 20 % et encadre l’usage des logements existants. Une préparation rigoureuse (statut communal, attestations, historique d’autorisations) réduit délais, coûts et risques. »
1. C’est quoi la LRS, concrètement
La LRS (entrée en vigueur au 1er janvier 2016) met en œuvre l’art. 75b Cst. Elle régit l’admissibilité des nouvelles constructions et des modifications d’usage ou de structure des logements dans les communes dont la part de résidences secondaires dépasse 20 %. En stations valaisannes, beaucoup de communes sont déjà au-delà du seuil : les nouvelles résidences secondaires y sont en principe interdites, sous réserve de cas particuliers (p. ex. liens avec des établissements d’hébergement organisés – « EHO »/hôtels). Les logements existants peuvent en règle générale être entretenus, transformés, voire démolis/reconstruits, à conditions strictes prévues par la loi et son ordonnance.Points clés en stations valaisannes
- Seuil 20 % : au-delà, pas de nouveaux logements de pur usage secondaire (sauf exceptions).
- Logements existants : rénovations et transformations possibles, sans imposer un usage principal, sous conditions légales.
- EHO / hôtels : certaines nouvelles unités liées à l’hôtellerie restent possibles (cadre très balisé).
Vérifiez toujours la liste communale et l’historique d’autorisations avant d’annoncer une vente ou des travaux.
2. LRS vs Lex Koller : ne pas confondre
La LRS traite du statut « résidence secondaire » des logements (urbanisme/usage). La Lex Koller concerne l’acquisition par des personnes à l’étranger : deux cadres différents qui peuvent s’additionner. En pratique, un bien en station peut être soumis à la fois aux limites LRS et aux règles Lex Koller selon l’acheteur.3. Les grandes opérations à connaître
Selon votre dossier (vente pure, transformation, changement d’usage, hôtel/EHO), plusieurs démarches s’enchaînent. Leedy vous aide à cadrer, puis l’expert (commune/CCC, architecte, notaire) prend le relais pour les actes et dépôts officiels.| Opération | Quand y penser | Qui intervient | Points d’attention |
|---|---|---|---|
| Vérifier statut communal (≥20 %) | Avant estimation et mise en vente | ARE (liste), commune/Valais | Déterminant pour travaux et messages commerciaux (éviter promesses impossibles) |
| Attestation d’usage existant | Dès l’entrée en relation | Commune/Commission cantonale | Préciser « existant » (secondaire/principal), historique d’autorisations LRS |
| Transformation / rénovation | Avant dossier de permis | Architecte, commune, canton | Travaux possibles, conditions strictes (volumétrie, remplacement à l’identique, etc.) |
| Démolition–reconstruction | Études préalables | Architecte, commune, canton | Admis sous conditions ; pas d’augmentation d’unités « secondaire » en zone à >20 % |
| Cas EHO / hôtel | Montage amont | Exploitant hôtelier, commune, canton | Unité touristique liée à l’exploitation : règles spécifiques, pas de « pur secondaire » libre |
Astuce : faites glisser horizontalement sur mobile pour voir toutes les colonnes.
4. Vente en station : options et messages à cadrer
Au moment d’une vente, quatre scénarios dominent. Le choix dépend du statut du bien, de la cible d’acheteurs et des contraintes LRS.Scénarios types
- Revente d’une « existante » secondaire : autorisée. Bien communiquer sur le statut existant et les limites pour travaux.
- Usage principal : possible pour l’acheteur, mais ne crée pas de nouveaux droits de construire du « pur secondaire ».
- Lot lié à un hôtel/EHO : attractif si conditions touristiques comprises (contrat de mise en location/usage, périodes, services).
- Transformation lourde : réalisable sous conditions (pas d’augmentation du parc « secondaire », exigences techniques/énergétiques).
Leedy prépare les messages commerciaux conformes LRS et la check-list pièces ; l’expert dépose et suit les réquisitions auprès des autorités.
5. Coûts à prévoir : poste par poste
Les coûts varient selon la commune, la complexité et le montage (EHO, transformations). Anticipez plusieurs postes et intégrez-les à l’estimation.- Honoraires d’architecte et dossiers : relevés, plans, notices LRS, échanges techniques.
- Frais d’autorisations : émoluments communaux/cantonaux selon la procédure.
- Frais de notaire et RF : typiquement quelques pourcents en Valais (émoluments et débours inclus, à préciser avec l’étude).
- Travaux/énergie : exigences techniques en cas de rénovation (enveloppe, chauffage, etc.).
Astuce budget
- Documenter l’« existant » : plans, autorisations antérieures, photos ; accélère les avis.
- Aligner estimation & LRS : intégrer les limites d’agrandissement et les coûts d’adaptation.
- Communiquer sans surpromettre : bannir « constructible en secondaire » si la commune dépasse 20 %.
6. Démarches pratiques : qui fait quoi et quand
Voici un déroulé synthétique pour éviter les aller-retour. Leedy structure votre dossier, coordonne les contacts et s’assure que chaque pièce est prête au bon moment.En bref
- Base légale : LRS et son ordonnance (ORes) ; liste des communes >20 % publiée annuellement.
- À la vente : cadrer le statut du logement et ce qui est réellement faisable.
- Documents : extrait RF, plans, autorisations passées, attestations communales (usage/existant), éventuel montage EHO.
- Délais : prévoir les temps de réponses commune/canton, surtout en haute saison.
Estimations indicatives ; validation finale par les professionnels et autorités compétentes.
Outils Leedy pour gagner du temps
- Étapes de vente en Suisse romande : planning notaire, pièces et calendrier voir le guide.
- Budget vendeur : frais annexes et comparatifs régionaux estimer.
- Experts Valais : architecte/urbanisme, notaires de station être rappelé·e.
Gratuit et indépendant : notre sélection repose sur la qualité et la disponibilité, sans surcoût pour vous.
7. Cas d’usage détaillés
A. Revente d’un appartement « existant » secondaire à Verbier
- Action : attestation communale du statut et dossier photos/plans.
- But : rassurer acheteurs et notaire sur la conformité LRS.
- Tip : décrire honnêtement ce qui est non faisable (surélévation, division en nouveaux lots secondaires).
B. Transformation d’un chalet à Crans
- Action : vérifier si la transformation respecte les conditions (volume, remplacement, technique).
- But : intégrer les coûts/contraintes à l’estimation.
C. Unités liées à un hôtel/EHO à Nendaz
- Action : clarifier les obligations touristiques (bail d’exploitation, périodes, services).
- But : éviter les malentendus à la signature (usage libre vs usage lié).
8. Check-list opérationnelle par étape
- Identifier la commune : vérifier si elle dépasse 20 % et récupérer la dernière liste officielle.
- Consolider l’existant : plans, autorisations, photos, preuve d’usage.
- Demander les attestations : usage/« existant », et si besoin avis préliminaire de la commune.
- Aligner l’estimation : intégrer limites LRS, coûts techniques et messages de vente conformes.
- Préparer l’acte : clauses adaptées (usage, EHO, conditions d’autorisations) et pièces pour le notaire.
- Archiver & remettre : décisions/attestations à l’acheteur et à l’assurance.
9. Questions fréquentes (FAQ)
Peut-on encore créer des résidences secondaires en station valaisanne ?
Dans les communes au-delà de 20 %, les nouvelles résidences secondaires sont en principe interdites. Des exceptions existent pour des unités liées à des établissements d’hébergement organisés (EHO/hôtels) selon des conditions strictes.Un logement secondaire existant peut-il être rénové ou reconstruit ?
Oui, la LRS et son ordonnance admettent la rénovation/modernisation et, sous conditions, la démolition–reconstruction, sans pour autant augmenter le parc de « pur secondaire » dans les communes >20 %.Vendre à un résident principal change-t-il les droits LRS ?
Non. Le changement d’occupant (principal vs secondaire) ne crée pas de nouveaux droits de construire du « pur secondaire » dans une commune >20 %.Comment savoir si ma commune dépasse 20 % ?
L’ARE publie une liste mise à jour. La commune/le canton peuvent également confirmer le statut et fournir des attestations utiles au dossier de vente.Quid des frais de notaire en Valais ?
Ils se situent habituellement à quelques pourcents du prix, selon émoluments et débours. Demandez un chiffrage à l’étude notariale locale.10. Exemples de clauses et bonnes pratiques
À discuter avec votre notaire et la commune
- Usage et LRS : mentionner le statut « existant » (secondaire/principal) et joindre l’attestation communale.
- Travaux : si projetés, préciser que toute transformation reste soumise au cadre LRS/ordonnance.
- EHO/hôtel : annexer le contrat/conditions d’exploitation si l’unité y est liée.
- Communication : interdire toute promesse de création de « nouveaux » secondaires si commune >20 %.
Leedy structure votre dossier, vous accompagne et vous met en relation avec nos experts locaux adaptés. L’expert prend ensuite le relais pour les démarches et documents officiels.
11. Comment Leedy vous aide, en toute indépendance
Notre rôle est d’informer, de structurer et de coordonner. Nous cadrons les options, préparons les check-lists, rassemblons les pièces et vous mettons en relation avec 2–3 experts locaux pertinents. Nous restons neutres et indépendants, sans commission qui biaiserait nos recommandations.À découvrir pour votre projet
Préparer ma vente Estimer mon budget vendeur Être rappelé·e par un conseillerRéférences
-
LRS — Loi fédérale sur les résidences secondaires (texte consolidé)fedlex.admin.ch Texte légal
-
ORes — Ordonnance sur les résidences secondaires (liste communale, modalités)fedlex.admin.ch Ordonnance
Limites : informations indicatives basées sur sources officielles. Estimations indicatives ; validation finale par les professionnels et autorités compétentes.
