Urbanisme et construction
Travaux non déclarés (vente immobilière)
La présence de travaux non déclarés ou sans permis de construire contraint le vendeur à régulariser la situation ou à en informer l'acheteur.
Construction illicite
Travaux sans autorisation
Extension sans permis
Défaut de conformité
Infraction aux règles de l'aménagement
Définition et explication
En Suisse, toute modification significative d’un bâtiment nécessite une autorisation (Art. 22 de la Loi sur l’aménagement du territoire – LAT). Mettre en vente un bien immobilier comportant des travaux non déclarés (comme une véranda, un aménagement de combles ou une piscine) expose le vendeur à de sérieux risques juridiques.
Si l’acheteur découvre l’irrégularité après la vente, il peut invoquer un vice caché (Art. 197 du Code des obligations suisse). Même si l’acte de vente notarié contient une clause d’exclusion de garantie, cette dernière est totalement nulle si le vendeur a intentionnellement dissimulé l’absence de permis (Art. 199 CO). L’acheteur est alors en droit d’exiger une réduction du prix de vente, voire l’annulation de la transaction.
Sur le plan public, les autorités communales peuvent exiger la remise en état (démolition) aux frais du propriétaire actuel. Pour vous protéger lors de la mise en vente, la transparence est la règle d’or. Il est fortement recommandé de régulariser la situation auprès de votre commune avant de mettre le bien sur le marché, ou d’inscrire clairement cette spécificité dans l’acte authentique de vente.
Quand l'obligation de conformité s'applique-t-elle ?
- Vente d’une propriété existante : Le vendeur doit garantir que les plans du registre foncier correspondent à la réalité physique du bien.
- Création d’une surface habitable : Transformation d’un garage ou de combles en chambre sans mise à l’enquête.
- Modifications extérieures : Construction d’une véranda, d’un mur de soutènement, d’un cabanon ou d’une piscine.
- Changement d’affectation : Transformation d’un espace commercial en logement de manière officieuse.
Exemple : Vente d'une villa avec une véranda illicite
Un propriétaire dans le canton de Fribourg décide de vendre sa villa. Huit ans auparavant, il a fermé sa terrasse couverte pour en faire un jardin d’hiver chauffé, augmentant ainsi sa surface habitable sans demander de permis. Il trouve un acheteur et signe l’acte notarié de vente sans jamais mentionner cette extension non autorisée.
A retenir
Un an plus tard, la commune effectue un contrôle et exige du nouvel acheteur la mise en conformité de la façade. L'acheteur se retourne immédiatement contre le vendeur pour vice caché. Le vendeur est condamné par la justice civile à rembourser une somme importante pour couvrir les frais de remise en état de l'acheteur, en plus de payer une amende administrative cantonale. S'il avait déposé une demande de permis a posteriori avant la vente ou informé l'acquéreur par écrit dans le contrat, il aurait évité ces poursuites.
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Questions fréquentes
Oui, c'est légalement possible, à condition d'informer l'acheteur de manière totalement transparente. Cette information doit être inscrite noir sur blanc dans l'acte de vente par le notaire pour vous libérer de la responsabilité des vices matériels.
Vous risquez d'être poursuivi pour dol (tromperie intentionnelle selon l'Art. 28 CO). La clause d'exclusion de garantie de votre contrat de vente s'annule (Art. 199 CO). L'acheteur pourra exiger un remboursement partiel du prix ou l'annulation de la vente.
Oui, la jurisprudence du Tribunal fédéral fixe généralement un délai de 30 ans pour que l'autorité administrative renonce à exiger la démolition. Toutefois, ce délai ne s'applique pas si la construction illicite met en danger la sécurité ou la santé publique.
Vous devez mandater un architecte ou un dessinateur en bâtiment pour déposer une demande de permis de construire a posteriori auprès de votre commune. Une fois le permis obtenu, la plus-value de votre bien sera sécurisée.
C'est très peu probable. Les établissements de financement suisses exigent les plans officiels approuvés pour estimer la valeur du bien. Une non-conformité majeure risque de bloquer l'octroi de l'hypothèque de votre acheteur.
Non, le notaire vérifie uniquement les informations juridiques au Registre foncier. Il ne se rend pas sur place pour constater l'état du bâtiment. C'est votre responsabilité stricte de vendeur de vérifier que les plans correspondent à la réalité.
L'auteur de l'infraction, c'est-à-dire celui qui a ordonné ou réalisé les travaux (le vendeur), reste passible d'une amende pénale ou administrative selon la loi cantonale, même après avoir vendu la maison.
Vous devez obligatoirement transmettre cette information au nouvel acquéreur lors de la revente. Vous ne pouvez pas invoquer votre propre ignorance passée pour justifier un manque de transparence lors de votre transaction actuelle.
Sources
- Loi fédérale sur l'aménagement du territoire (LAT, art. 21 et 22), Code des obligations suisse (CO, art. 23, 28, 197 et 199), Jurisprudence du Tribunal fédéral (ATF 107 Ia 121).