Servitudes et charges foncières
Tolérance à bien plaire
Accord informel et révocable autorisant l'usage d'une parcelle voisine, sans inscription au Registre foncier.
Prêt à usage
Accord précaire
Droit d'usage informel
Définition et explication
Dans le domaine de l’immobilier suisse, une tolérance à bien plaire désigne un accord par lequel un propriétaire autorise un tiers à utiliser une partie de son bien-fonds, sans que ce droit ne soit formellement inscrit au Registre foncier. Ce concept juridique relève du prêt à usage défini par l’article 305 du Code des obligations (CO).
Pour vous, en tant que vendeur, cette situation représente un risque majeur lors de la transaction. De nombreux propriétaires pensent à tort que des années d’utilisation continue (par exemple, un chemin d’accès privé ou une place de stationnement sur le terrain voisin) créent automatiquement un droit acquis. Or, le droit suisse ne reconnaît pas la prescription acquisitive pour de simples tolérances. L’accord reste précaire et peut être révoqué unilatéralement par le voisin à tout moment.
Lors du processus de vente, les acheteurs et leurs établissements de financement analysent scrupuleusement l’extrait du Registre foncier. Si un élément essentiel de votre maison, comme son accès, repose uniquement sur une tolérance à bien plaire, la banque refusera de l’intégrer dans son estimation de la valeur vénale. Il est donc recommandé d’anticiper ce problème en transformant cet accord verbal en une servitude foncière notariée avant la mise sur le marché, afin de sécuriser la vente et de défendre votre prix.
Quand cela s'applique-t-il ?
- Utilisation d’un accès voisin : Vous traversez la parcelle voisine pour accéder à votre garage sans servitude inscrite.
- Stationnement informel : Vous garez votre véhicule sur un espace qui ne vous appartient pas légalement.
- Éléments débordants : Une haie, un cabanon ou une clôture empiète légèrement sur le terrain adjacent, avec le simple accord verbal du voisin.
- Valorisation avant la vente : Vous souhaitez consolider juridiquement les atouts de votre bien pour rassurer les banques et éviter une baisse de prix.
Vente d'une villa avec une place de parc informelle dans le canton de Fribourg
Monsieur Blanc vend sa villa individuelle. Depuis près de quinze ans, il gare son deuxième véhicule dans la cour du fermier voisin, avec qui il a conclu un simple accord verbal autour d’un café. Dans son dossier de vente, il valorise son bien en indiquant : « Deux places de parc extérieures disponibles ».
A retenir
Un jeune couple décide de faire une offre au prix demandé. Cependant, lors de l'analyse juridique du dossier, leur banque constate l'absence totale de servitude foncière pour la seconde place de stationnement. Le notaire confirme aux acheteurs qu'il s'agit d'une simple tolérance à bien plaire, qui ne leur sera pas automatiquement transférée. Face à cette absence de garantie, la banque diminue le montant du prêt hypothécaire accordé. Monsieur Blanc se voit contraint d'accepter une baisse du prix de vente de 15 000 francs, faute d'avoir pu transformer cet arrangement en servitude avant la signature.
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Questions fréquentes
Non. En Suisse, l'écoulement du temps ne transforme pas un accord précaire en servitude foncière. Même après 30 ans d'utilisation pacifique, le propriétaire voisin conserve le droit de révoquer son autorisation à tout moment, sans justification.
Non. Le prêt à usage est strictement personnel entre vous et votre voisin. Le nouveau propriétaire devra solliciter un nouvel accord, que le voisin est totalement libre de refuser ou de conditionner au paiement d'un loyer.
Vous devez discuter avec le propriétaire voisin pour obtenir son accord définitif, éventuellement moyennant une indemnité financière. Ensuite, vous mandaterez un notaire pour rédiger un acte constitutif de servitude foncière, qui sera inscrit au Registre foncier.
Absolument pas. Les établissements financiers suisses se basent exclusivement sur les droits réels inscrits au Registre foncier. Une place de parc ou un accès non garanti légalement se verra attribuer une valeur de zéro franc dans leur modèle de calcul.
En règle générale, non. Le changement de propriétaire du fonds servant met souvent fin à la tolérance, à moins que le nouvel acquéreur ne donne explicitement et formellement son accord pour maintenir cet arrangement.
Non. La révocation d'une tolérance à bien plaire est un droit libre qui n'entraîne aucune obligation de dédommagement envers l'utilisateur. Cela vous permet de vendre votre terrain vierge de tout engagement informel.
Non. Un simple contrat écrit entre deux voisins prouve l'existence du prêt à usage, mais il n'est pas opposable aux tiers (comme les futurs acheteurs) et n'offre pas la sécurité juridique d'une inscription officielle authentifiée par un notaire.
Le notaire a un devoir strict d'information et de conseil. Il doit souligner à l'acheteur que l'utilisation de cet espace ou de cet accès n'est pas garantie juridiquement. Cette mise en garde pousse très souvent les acquéreurs à demander une renégociation de dernière minute.
Sources
- Code des obligations (CO) art. 305, Code civil suisse (CC) art. 730