Hypothèques et financement
Tenue des charges (capacité financière) : vente suisse
Critère strict utilisé par les banques suisses pour s'assurer que les frais théoriques d'un bien immobilier ne dépassent pas un tiers des revenus bruts de l'acheteur.
Taux d'effort
Calcul de viabilité
Capacité d'emprunt
Stress test hypothécaire
Règle des 33%
Définition et explication
Lorsque vous décidez de vendre votre maison ou votre appartement en Suisse, le plus grand risque de voir la transaction échouer ne provient pas d’un manque d’intérêt, mais d’un refus de financement de votre acheteur. C’est ici qu’intervient la règle de la tenue des charges (ou taux d’effort bancaire).
Afin d’éviter le surendettement, l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) impose aux banques suisses un stress test sévère lors de l’octroi d’une hypothèque. Même si vous avez convenu d’un prix d’accord avec votre acquéreur et que les taux d’intérêt réels du marché sont attractifs, l’établissement financier vérifiera sa capacité financière en appliquant un taux d’intérêt théorique, généralement fixé à 5%.
A cela s’ajoutent les frais d’entretien annuels (estimés forfaitairement à 1% de la valeur de votre bien immobilier) et les coûts d’amortissement de la dette (environ 1%). L’addition de ces trois éléments constitue les charges théoriques. Pour que le crédit soit validé, ce montant total ne doit en aucun cas dépasser 33% (un tiers) du revenu brut annuel du futur propriétaire.
En tant que vendeur, vous devez exiger systématiquement une attestation de financement validée avant toute signature d’une convention de réservation chez le notaire ou le courtier. Si votre bien a fait l’objet d’une estimation gratuite très élevée, sachez que le bassin d’acheteurs capables de passer ce test de viabilité diminue drastiquement. Comprendre ce mécanisme vous permet d’analyser la fiabilité financière des offres et de sécuriser votre vente sans perdre des mois d’attente pour un refus de crédit de dernière minute.
Quand cela s'applique-t-il ?
- Sélection des acquéreurs : Lorsque vous recevez plusieurs offres pour votre bien et devez identifier le profil le plus solide pour éviter une annulation.
- Fixation du prix de vente : Pour comprendre le niveau de revenu qu’un acheteur devra justifier afin d’acquérir votre propriété, ce qui influence directement votre stratégie.
- Phase de réservation : Juste avant d’accepter un acompte et de retirer votre bien du marché immobilier.
- Négociation suite à une estimation bancaire : Si l’expert de la banque évalue votre bien à la baisse, la tenue des charges de l’acheteur sera calculée sur une dette plus élevée s’il doit combler la différence, vous forçant parfois à revoir le prix de vente.
Exemple d'une vente retardée par un échec au stress test bancaire
Un propriétaire vaudois met en vente sa villa pour un prix de CHF 1’200’000.-. Il trouve rapidement un jeune couple d’acheteurs disposant de CHF 240’000.- de fonds propres (soit les 20% légaux), qui nécessite donc une hypothèque de CHF 960’000.-. Confiant, le vendeur accepte leur offre verbale et stoppe immédiatement les visites de son bien, sans demander d’attestation de capacité financière.
A retenir
Lors du traitement du dossier à la banque, celle-ci applique la règle de la tenue des charges : intérêts théoriques à 5% (CHF 48'000.-), amortissement à 1% (CHF 9'600.-) et frais d'entretien à 1% du prix d'achat (CHF 12'000.-). Le total des charges théoriques annuelles s'élève à CHF 69'600.-. Le couple gagne un revenu cumulé de CHF 180'000.- bruts par an. Le calcul (69'600 / 180'000) donne un taux d'effort de 38.6%, bien supérieur au plafond autorisé de 33%. La banque refuse l'octroi du crédit hypothécaire. Le vendeur a perdu deux mois de commercialisation et doit relancer tout le processus, réalisant l'urgence de vérifier la solidité financière en amont.
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Questions fréquentes
Il s'agit d'une règle de sécurité à long terme édictée par la FINMA et l'ASB. La banque veut s'assurer que l'acheteur pourra continuer à payer son hypothèque sans faire défaut si les taux directeurs remontent fortement dans les cinq ou dix prochaines années.
Vous n'avez pas le droit d'exiger les fiches de salaire de votre acheteur, car ces données sont confidentielles. En revanche, vous êtes tout à fait en droit de réclamer une attestation de financement formelle, par laquelle une banque suisse certifie que l'acheteur passe ce test de tenue des charges pour le prix convenu.
Oui, absolument. Un retrait du 2ème pilier augmente les fonds propres injectés dans l'achat. Cela diminue mécaniquement le montant de la dette hypothécaire. Avec une dette plus basse, les intérêts théoriques à 5% sont réduits, ce qui facilite grandement le respect de la règle stricte des 33%.
Oui. Si vous avez fixé un prix de vente supérieur à l'évaluation interne de la banque (survaleur), l'établissement ne financera que jusqu'à hauteur de son estimation. L'acheteur devra verser la différence avec des fonds propres en espèces, ce qui peut rendre le projet irréalisable pour lui et faire capoter la vente.
Plusieurs solutions existent : l'acheteur peut chercher des fonds propres supplémentaires (donation de la famille), faire intervenir un garant solidaire, ou, si vous êtes pressé de vendre, vous pouvez accepter de négocier le prix de vente à la baisse pour que son dossier soit validé par le comité de crédit.
De manière générale, les banques appliquent un forfait fixe de 1% du prix d'achat pour couvrir les assurances, les réparations futures et le chauffage. Toutefois, pour une construction récente certifiée Minergie ou avec un très bon rapport CECB, certaines banques acceptent de baisser ce taux à 0.7%, ce qui aide le dossier de l'acheteur.
Le prêt vendeur réduit certes le montant emprunté à la banque. Cependant, la majorité des établissements bancaires suisses vont exiger de connaître l'existence de ce prêt privé et intégreront les mensualités de remboursement dans leur calcul des charges globales, ce qui annule souvent l'avantage sur le taux d'effort.
Les directives de l'Association suisse des banquiers imposent un cadre commun strict. Néanmoins, quelques établissements bancaires et assurances s'octroient des exceptions très encadrées, autorisant un taux jusqu'à 35% pour des clients disposant de très hauts revenus ou de liquidités importantes en garantie.
Sources
- Directives de l'Association suisse des banquiers (ASB) concernant les exigences minimales pour les financements hypothécaires, reconnues par la FINMA en tant que standard minimum.