Démarches et processus de vente
Résiliation du mandat de gérance (vente)
Démarche légale par laquelle un propriétaire vendeur met fin au contrat qui le lie à sa régie immobilière avant le transfert de propriété.
Révocation du contrat de régie
Annulation du mandat de gérance
Fin de contrat d'administration immobilière
Définition et explication
En Suisse, lorsqu’un propriétaire vend un immeuble de rendement ou un bien loué, la question du contrat de gérance (ou contrat de régie) se pose immédiatement. Contrairement aux contrats de bail des locataires qui sont automatiquement transférés au nouvel acquéreur (selon l’art. 261 du Code des obligations), le mandat de gérance ne l’est pas.
Il s’agit d’un contrat de mandat soumis à l’art. 404 CO. Cette disposition légale stipule qu’un mandat peut être révoqué ou répudié en tout temps par chacune des parties. De nombreuses régies insèrent des clauses prévoyant des pénalités financières ou des indemnités de rupture en cas de vente de l’immeuble.
La jurisprudence du Tribunal fédéral est claire : ces clauses pénales sont généralement nulles, sauf si la régie prouve avoir subi un dommage réel (une résiliation en temps inopportun). Le vendeur doit anticiper cette démarche pour clôturer proprement sa comptabilité immobilière et le fonds de roulement avant le transfert de propriété.
Quand devez-vous résilier votre mandat de gérance ?
- Lors de la mise en vente d’un immeuble locatif géré par une agence tierce.
- Lors de la vente d’un appartement ou d’une maison individuelle louée, pour laquelle vous aviez délégué la gestion administrative.
- Si l’acheteur souhaite reprendre la gestion en direct ou confier l’immeuble à sa propre régie immobilière.
- Afin d’obtenir le bouclement final des comptes (décomptes de chauffage, état locatif à jour) nécessaires au notaire pour le décompte de répartition des frais.
Vente d'un immeuble locatif dans le canton de Vaud
Vous êtes propriétaire d’un immeuble de 8 appartements à Yverdon-les-Bains, géré par une grande régie vaudoise. Vous trouvez un acheteur et la date de signature chez le notaire est fixée. Vous envoyez une lettre de résiliation à votre régie avec effet pour la date du transfert de propriété. La régie vous réclame alors une pénalité équivalente à 6 mois d’honoraires de gestion, en invoquant une clause de votre contrat signé il y a dix ans.
A retenir
Grâce à l'article 404 du Code des obligations, vous contestez cette facture. Étant donné que la vente de l'immeuble est un motif légitime et que la régie ne peut pas prouver de frais spécifiques déjà engagés pour le futur (un dommage réel), la clause pénale est inapplicable. Vous ne payez que les honoraires dus jusqu'au jour effectif du transfert des profits et risques chez le notaire. L'acheteur, de son côté, nommera sa propre agence ou gérera l'immeuble lui-même.
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Questions fréquentes
Non. Contrairement aux baux à loyer qui passent automatiquement à l'acquéreur, le contrat de gérance est un mandat personnel. L'acheteur est libre de choisir sa propre régie immobilière ou de reprendre l'agence actuelle en signant un tout nouveau contrat.
En principe, non. Le droit suisse (Art. 404 CO) garantit la libre révocation du mandat en tout temps. Les clauses imposant une indemnité forfaitaire pour perte de gain en cas de vente sont considérées comme nulles par le Tribunal fédéral, à moins que la révocation ne survienne en temps inopportun.
C'est une résiliation qui cause un dommage particulier au mandataire (la régie). Par exemple, si la régie venait tout juste d'engager des frais exceptionnels et non rémunérés pour votre immeuble sur votre demande, elle pourrait réclamer le remboursement de ces frais précis. La simple perte des futurs honoraires de gestion ne constitue pas un dommage indemnisable.
Bien que la loi permette une résiliation immédiate, il est professionnellement recommandé d'avertir votre régie dès que la vente est sécurisée (par une promesse de vente ou un acte notarié). Un délai de un à trois mois facilite le bouclement des comptes et la transmission des dossiers locatifs au nouvel administrateur.
Non, à moins que vous n'ayez signé un mandat de courtage spécifique avec le service de vente de cette même régie. Le simple fait de gérer l'immeuble au quotidien ne donne aucun droit à une commission sur la transaction immobilière.
Si le contrat de travail du concierge est conclu au nom du propriétaire (vous), il s'agit d'un transfert d'entreprise (Art. 333 CO) et le contrat passe à l'acheteur. Si le concierge est un employé direct de la régie, son contrat prend fin pour cet immeuble avec la fin du mandat de gérance.
C'est généralement la régie sortante, en coordination avec le notaire ou le courtier, qui envoie une circulaire officielle aux locataires. Cette lettre leur indique les nouvelles coordonnées bancaires pour le paiement du loyer et les informations de contact du nouveau gérant.
Lors de la clôture des comptes (généralement 30 à 60 jours après le transfert de propriété effectif), la régie dresse le décompte final. Le solde positif de votre compte propriétaire, incluant toutes les provisions et le fonds de roulement, vous est viré directement sur votre compte bancaire privé.
Sources
- Code des obligations (CO) art. 404 (Libre révocation du mandat), Code des obligations (CO) art. 261 (Transfert du bail lors de l'aliénation de la chose), Code des obligations (CO) art. 333 (Transfert des rapports de travail).