Impenses et frais déductibles (vente)

Vous devez fournir les factures originales des artisans ainsi que les preuves de paiement (extraits bancaires). Les devis, les offres ou les factures pro-forma ne sont généralement pas acceptés par les autorités fiscales cantonales. Pensez à archiver soigneusement tous les documents relatifs aux travaux durant toute la durée de possession de votre bien immobilier.

Les mesures en faveur de l'énergie (comme l'installation d'une pompe à chaleur ou de panneaux solaires) bénéficient d'un traitement spécial. La règle principale est l'interdiction de la double déduction : si vous avez déjà déduit ces frais de votre impôt sur le revenu l'année des travaux, vous ne pouvez pas les compter comme impenses lors de la vente. Certains cantons autorisent le report des montants non absorbés par le revenu.

En règle générale, le travail personnel que vous investissez dans votre propre bien n'est pas reconnu comme une impense déductible, car il n'a pas fait l'objet d'une facturation officielle avec un flux financier. La seule exception concerne les professionnels de la construction qui déclarent la valeur de ce travail comme revenu d'activité lucrative, ce qui est extrêmement rare.

Oui, les honoraires de l'agence immobilière (ou commission de courtage) font partie intégrante des frais d'aliénation. Ils viennent s'ajouter à vos impenses et au prix d'achat initial pour réduire votre gain imposable. Il est indispensable de présenter la facture finale du courtier aux autorités fiscales ou au notaire lors de la réquisition de transfert.

Sans justificatifs officiels, l'administration fiscale refusera la déduction des travaux. Dans de rares cas, une expertise indépendante de la valeur actuelle, un rapport d'architecte ou des photographies avant/après très claires peuvent servir de base de négociation avec le fisc cantonal, mais le fardeau de la preuve repose entièrement sur vous, le vendeur.

Tout dépend de la nature des travaux. Si vous remplacez une ancienne cuisine standard par une nouvelle cuisine de même standard, il s'agit de frais d'entretien. Si vous remplacez une cuisine modeste par une cuisine de luxe équipée de matériaux haut de gamme ou si vous abattez un mur pour l'agrandir, la différence de valeur (la part de plus-value) sera qualifiée d'impense.

La pratique varie fortement selon les cantons. Dans plusieurs cantons romands, l'indemnité de résiliation anticipée exigée par la banque n'est pas considérée comme un frais d'aliénation déductible de l'impôt sur le gain immobilier, mais elle peut souvent être déduite au titre des intérêts passifs sur l'impôt sur le revenu du vendeur. Renseignez-vous auprès de votre administration fiscale.

Absolument. Les droits de mutation, les émoluments du notaire et les frais du Registre foncier que vous avez acquittés lors de l'acquisition initiale de la propriété font partie de votre prix d'investissement. Ils viennent s'ajouter au prix d'achat de base et à vos impenses pour calculer le gain immobilier final et réduire l'impôt.