Servitudes et charges foncières
Fonds dominant et fonds servant
En droit immobilier suisse, le fonds dominant est la parcelle qui bénéficie d'une servitude, tandis que le fonds servant est celle qui en supporte la charge.
Parcelle bénéficiaire
Parcelle grevée
Immeuble dominant
Immeuble servant
Fonds dominant et servant
Définition et explication
Lorsque vous préparez la vente de votre bien immobilier en Suisse, la lecture de l’extrait du Registre foncier est une étape obligatoire. Vous y découvrirez souvent les termes de fonds dominant et de fonds servant inscrits dans la rubrique des servitudes. Comprendre ces notions est essentiel pour estimer correctement votre prix de vente et informer les acheteurs potentiels de manière transparente.
Selon l’article 730 du Code civil suisse (CC), une servitude foncière est une charge imposée sur un immeuble (le fonds servant) en faveur d’un autre immeuble (le fonds dominant). En d’autres termes, si votre parcelle a le droit de traverser le chemin du voisin pour accéder à la voie publique, votre propriété est le fonds dominant. À l’inverse, si votre voisin a le droit de faire passer ses canalisations sous votre terrain, votre propriété est le fonds servant.
Pour un propriétaire vendeur, l’impact financier est direct. Un droit inscrit en faveur de votre bien (fonds dominant) constitue une plus-value. Cela rassure l’acheteur sur la pérennité d’un accès ou d’une vue dégagée. En revanche, une charge pesant sur votre parcelle (fonds servant) peut restreindre les possibilités de construction ou d’aménagement du futur acquéreur, ce qui justifie parfois une discussion sur le prix de vente. Vous avez le devoir juridique d’informer l’acheteur de toutes ces charges foncières avant la signature de l’acte authentique chez le notaire.
Quand cela s'applique-t-il ?
- Lors de l’analyse de l’extrait du Registre foncier avant la mise sur le marché.
- Lors de l’estimation immobilière (une servitude limitative sur le fonds servant peut faire baisser la valeur).
- Lors de la rédaction du projet d’acte de vente par le notaire, qui listera toutes les charges reprises par l’acheteur.
- Lors des visites, pour expliquer aux acquéreurs leurs futurs droits et restrictions vis-à-vis du voisinage.
Exemple concret de servitudes croisées lors d'une vente en Suisse
Monsieur Blanc vend sa villa dans le canton de Vaud. En consultant son extrait du Registre foncier, il constate deux servitudes. La première lui donne le droit de stationner deux véhicules sur la parcelle voisine. La seconde interdit à Monsieur Blanc de planter des arbres de plus de trois mètres de haut, afin de préserver la vue sur le lac de son autre voisin situé en amont.
A retenir
Pour le droit de stationnement, la parcelle de Monsieur Blanc est le fonds dominant. C'est un argument de vente majeur qu'il met en avant dans son dossier. Pour la restriction de plantation, sa parcelle est le fonds servant. Il informe clairement les acheteurs de cette limitation. Le notaire transférera automatiquement ces deux servitudes au nouvel acquéreur lors de l'inscription du transfert de propriété, car elles sont rattachées aux immeubles et non aux personnes.
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Questions fréquentes
Pas systématiquement. Tout dépend de la nature de la charge. Une servitude de passage de canalisations souterraines n'a généralement aucun impact sur le prix. En revanche, une servitude de non-bâtir (interdiction de construire) sur une grande partie du jardin réduira considérablement la valeur du bien.
Non, l'acheteur ne peut pas l'annuler unilatéralement. Les servitudes foncières sont attachées à la parcelle (Art. 730 CC). Pour la radier, il faut l'accord écrit et notarié du propriétaire du fonds dominant, qui demandera souvent une compensation financière.
Il faut commander un extrait du Registre foncier. Si une servitude est inscrite "En faveur de la parcelle", votre bien est le fonds dominant. Si elle est inscrite "À la charge de la parcelle", votre bien est le fonds servant.
Le vendeur a un devoir d'information (Art. 199 CO). Il doit remettre l'extrait du Registre foncier à l'acheteur et ne doit pas cacher volontairement une charge qui limiterait l'usage de la propriété, sous peine de répondre d'un défaut juridique.
Oui. Selon l'article 741 du Code civil suisse, le propriétaire du fonds dominant doit assumer les frais d'entretien des installations nécessaires à l'exercice de sa servitude (par exemple, le goudronnage du chemin sur lequel il a un droit de passage).
Non. La servitude foncière est indissociable de la parcelle. Lors de la vente du fonds dominant, le droit passe automatiquement au nouvel acheteur. Il ne peut pas être vendu à un tiers indépendamment du terrain.
Le notaire s'en rendra compte lors de la préparation de l'acte, car il demandera un extrait à jour. Toutefois, si cela est découvert tardivement, l'acheteur pourrait invoquer une erreur essentielle ou demander une réduction du prix s'il prouve que la charge diminue la valeur de son acquisition.
Non. Contrairement à une servitude foncière qui lie deux terrains, une servitude personnelle (comme un droit d'usufruit ou un droit d'habitation) est liée à une personne physique spécifique et s'éteint généralement à son décès. Le bien vendu est alors seulement le fonds servant.
Sources
- Code civil suisse (CC) art. 730 et suivants, Code des obligations (CO) art. 199.