Registre foncier et droits réels
Droit de retour (art. 247 co)
Le droit de retour est une clause juridique permettant au donateur d'un bien immobilier de le récupérer sous certaines conditions, ce qui nécessite son accord formel pour toute revente à un tiers.
Droit de retour conventionnel
Retour au donateur
Révocation de donation
Annotation de retour
Clause de retour immobilier
Définition et explication
En Suisse, de nombreux propriétaires reçoivent leur bien immobilier sous forme de donation ou d’avance d’hoirie de la part de leurs parents. Lors de ce transfert, le notaire inscrit fréquemment un droit de retour (Art. 247 du Code des obligations) au Registre foncier. Cette clause permet aux donateurs de récupérer la propriété si le bénéficiaire décède avant eux, protégeant ainsi le patrimoine familial.
Cependant, si vous décidez de vendre ce bien immobilier de votre vivant, cette annotation devient un obstacle. Le droit de retour bloque la transaction, car l’acheteur potentiel ne peut pas acquérir le bien de manière sécurisée. De plus, aucune banque n’acceptera de financer un achat grevé d’une telle condition résolutoire.
Pour finaliser la vente de votre maison ou appartement, vous devez obligatoirement obtenir l’accord des donateurs initiaux. Ces derniers devront signer une réquisition de radiation adressée au Registre foncier. Une fois la charge purgée, le transfert de propriété pourra se dérouler normalement.
Quand le droit de retour bloque-t-il une vente ?
- Vente d’un bien reçu par donation : Vous cherchez à vendre une maison ou un appartement acquis par avance d’hoirie.
- Donateur toujours en vie : Les parents (ou donateurs) sont en vie et la condition de retour est juridiquement active.
- Annotation active : Le droit figure expressément dans les annotations de votre extrait du Registre foncier.
- Exigence bancaire : L’établissement financier de l’acheteur exige un titre de propriété libre de toute charge restrictive pour accorder le prêt hypothécaire.
Vente d'une villa familiale dans le canton de Vaud
Marc a reçu la maison de ses parents située à Morges il y a dix ans, sous forme d’avance d’hoirie. L’acte notarié prévoyait un droit de retour inscrit au Registre foncier. Aujourd’hui, Marc trouve un acheteur prêt à payer 1,2 million de francs pour la villa. Lors de la préparation du projet d’acte de vente, le notaire informe Marc que la transaction est suspendue : le droit de retour empêche l’acheteur de garantir son hypothèque.
A retenir
Pour débloquer la situation, Marc explique son projet à ses parents. Ces derniers acceptent de lever cette condition. Ils se rendent chez le notaire pour signer une réquisition de radiation. Le Registre foncier vaudois efface l'annotation, et la vente de gré à gré peut enfin être conclue au prix convenu.
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Questions fréquentes
Oui, la radiation entraîne des frais de notaire pour la rédaction et l'authentification de la réquisition, ainsi que des émoluments perçus par le Registre foncier cantonal pour l'effacement de l'annotation.
Sans leur accord formel, le droit de retour reste inscrit. La vente du bien immobilier à un tiers devient alors impossible en pratique, car l'acheteur s'exposerait au risque de perdre la propriété.
Non. Le droit de retour s'éteint automatiquement au décès du ou des donateurs. Il suffit de présenter un certificat de décès au Registre foncier pour obtenir la radiation de la clause et vendre librement.
Théoriquement, le bien pourrait être vendu avec l'annotation, mais l'acheteur perdrait la maison si la condition de retour se réalisait. Par conséquent, aucune banque suisse ne financera ce type de transaction.
Le droit d'habitation et l'usufruit concernent l'usage et la jouissance du bien au quotidien. Le droit de retour est une condition résolutoire qui annule purement et simplement le transfert de propriété initial.
Vous devez commander un extrait récent du Registre foncier auprès de votre canton. Le droit de retour, s'il existe, figurera dans la section dédiée aux annotations.
Oui. Les donateurs peuvent accepter de radier le droit sur le bien actuel à la condition expresse qu'un nouveau droit de retour soit annoté sur la nouvelle maison que le vendeur s'apprête à acheter.
Pas nécessairement. Une simple réquisition de radiation signée par les donateurs, avec une authentification de leurs signatures (souvent effectuée par le notaire en charge de la vente), suffit pour le Registre foncier.
Sources
- Code des obligations (CO) Art. 247, Code civil (CC) Art. 959