Hypothèques et financement
Désolidarisation hypothécaire (vente et divorce)
Processus bancaire permettant de libérer un codébiteur de sa responsabilité solidaire sur un prêt hypothécaire, souvent exigé lors d'une vente ou d'une séparation.
Libération de la dette solidaire
Reprise de dette
Désolidarisation du prêt bancaire
Rachat de soulte hypothécaire
Définition et explication
En Suisse, lorsqu’un couple (marié ou en concubinage) achète un bien immobilier, la banque exige presque systématiquement que les deux partenaires signent le contrat de crédit en tant que codébiteurs solidaires. Selon l’article 143 du Code des obligations (CO), cela signifie que l’établissement financier peut réclamer la totalité de la dette hypothécaire indifféremment à l’un ou à l’autre des conjoints.
Lors d’une séparation menant à la revente du bien ou au rachat de la part de l’autre (rachat de soulte), il est nécessaire d’obtenir une désolidarisation hypothécaire. Cette opération bancaire vise à effacer le nom du conjoint sortant du contrat de prêt afin qu’il ne soit plus tenu responsable vis-à-vis de la banque en cas de défaut de paiement futur.
Une idée reçue très courante laisse penser que la convention de divorce ratifiée par le juge suffit à annuler cette responsabilité bancaire conjointe. Juridiquement, c’est faux. Le prêt est un contrat de droit privé. La banque conserve le dernier mot et n’acceptera de libérer l’un des débiteurs que si le partenaire qui rachète le bien démontre une capacité financière suffisante pour assumer seul la charge de la dette (calculée selon un taux d’effort strict). Si les revenus sont jugés insuffisants, le couple est alors très souvent contraint de mettre le bien en vente sur le marché libre pour rembourser intégralement la banque et séparer définitivement ses finances.
Quand la désolidarisation s'applique-t-elle ?
- Lors du rachat de soulte (un partenaire rachète la part de copropriété de son ex-conjoint).
- Lors de la dissolution du régime matrimonial exigeant la séparation totale des biens immobiliers et des dettes.
- Lors de la mise en vente de la maison familiale à un tiers, nécessitant le bouclement ou le transfert du prêt conjoint.
- Lorsqu’un des codébiteurs souhaite souscrire une nouvelle hypothèque pour un futur achat, exigeant de prouver qu’il est libéré du premier prêt.
Séparation et rachat d'une villa dans le canton de Fribourg
Monsieur et Madame Python se séparent. Ils possèdent une villa à Bulle grevée d’une hypothèque de 600’000 francs. Madame Python, qui gagne 80’000 francs par an, souhaite conserver la maison pour y vivre avec les enfants et racheter la moitié de son ex-mari. Le couple signe un accord préalable chez le notaire où Monsieur cède sa part et demande à être libéré de l’hypothèque en cours.
A retenir
Leur convention est transmise à la banque pour obtenir la désolidarisation formelle. Le conseiller effectue son calcul de viabilité avec le taux théorique réglementaire de 5 % et des frais d'entretien annexes de 1 %. Les charges annuelles simulées s'élèvent à près de 36'000 francs. Avec son salaire de 80'000 francs, Madame dépasse le seuil d'endettement maximal fixé à 33 % de ses revenus. La banque refuse catégoriquement la désolidarisation. Pour ne pas rester lié indéfiniment à un prêt sur une maison qu'il n'occupe plus (un risque financier intolérable), Monsieur demande la mise en vente de la propriété. La vente à un acheteur tiers permet finalement de solder l'hypothèque à 100 % et de libérer juridiquement les deux ex-conjoints.
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Questions fréquentes
Non. Le jugement de divorce règle les rapports familiaux, mais l'hypothèque relève d'un contrat privé régi par le Code des obligations. Si la viabilité financière n'est pas atteinte par le repreneur, la banque est dans son bon droit de refuser la libération de la dette.
L'établissement applique les mêmes critères de sécurité que pour un achat classique. Les charges théoriques du bien (intérêts simulés à 5 %, amortissement et frais divers à 1 %) ne doivent pas excéder un tiers (33 %) du revenu brut du conjoint qui sollicite la reprise du prêt.
Sans l'accord de la banque, les deux noms restent inscrits sur le contrat de prêt. Le couple est alors contraint de mettre la propriété en vente sur le marché libre pour rembourser le crédit, permettant ainsi à chacun de repartir sans aucune dette conjointe.
Oui, la majorité des établissements de financement suisses acceptent d'inclure les pensions alimentaires (pour les enfants ou l'ex-conjoint) dans le calcul des revenus totaux, à condition formelle qu'elles soient pérennes et actées par une décision judiciaire.
En vertu du principe de solidarité passive (Art. 143 CO), la banque est habilitée à vous réclamer 100 % des intérêts impayés, même si votre convention privée stipulait un partage à parts égales. Régler le sort du prêt avant la vente est une urgence absolue.
L'établissement facture généralement des frais de dossier pour analyser la demande, amender les contrats et mettre à jour les garanties du registre foncier. Ces frais administratifs varient entre 200 et 1000 francs suisses selon le barème de chaque prêteur.
Oui. Si la capacité financière du repreneur seul s'avère insuffisante, la banque peut accepter d'intégrer un nouveau codébiteur solidaire (un parent direct ou un nouveau partenaire) pour sécuriser le prêt et accepter de libérer l'ancien conjoint.
Le notaire peut enregistrer le transfert de propriété. Cependant, il alertera vivement les parties, car sans l'accord écrit de la banque confirmant la reprise de dette interne (Art. 175 CO), le cédant perd sa maison mais reste redevable de l'hypothèque à 100 %.
Sources
- Code des obligations suisse (CO) : Art. 143 (Solidarité passive) ; Code des obligations (CO) : Art. 175 et 176 (Reprise de dette interne et externe).