Hypothèques et financement
Crédit relais (financement transitoire)
Le crédit relais, ou financement transitoire, est une avance bancaire à court terme permettant à un propriétaire d'acheter un nouveau bien immobilier avec les fonds propres immobilisés dans sa maison actuelle avant sa vente.
Financement transitoire
Prêt relais
Crédit pont
Hypothèque de transition
Définition et explication
Lors de la vente d’une maison ou d’un appartement en Suisse, la synchronisation parfaite entre la remise de votre bien actuel et l’achat de votre futur logement relève souvent du défi. C’est ici qu’intervient le crédit relais, techniquement appelé financement transitoire.
Cette solution bancaire à court terme permet à un propriétaire vendeur de disposer des liquidités nécessaires, notamment pour l’apport des 20% de fonds propres, afin d’acquérir une nouvelle propriété avant même d’avoir encaissé le prix de vente de son bien actuel.
Concrètement, l’établissement financier avance une partie de la valeur de votre bien actuel sous forme de prêt. Le montant octroyé dépend de l’estimation de votre bien, déduction faite des hypothèques existantes et d’une marge de sécurité (souvent 20% à 30%). Les règles de l’Association suisse des banquiers (ASB) imposent de vérifier strictement votre capacité financière. Vous devez prouver que vous pouvez supporter la charge d’intérêts des deux biens simultanément durant cette période de transition.
Pour limiter leurs risques, la majorité des banques suisses exigent que le processus de vente soit déjà activé. La signature d’un mandat de courtage avec une agence immobilière locale est un excellent moyen de prouver votre engagement à vendre rapidement et au juste prix.
Quand le crédit relais s'applique-t-il lors de votre vente ?
- Achat coup de coeur anticipé : Vous trouvez le logement de vos rêves, mais vous n’avez pas encore trouvé d’acheteur pour votre bien actuel.
- Manque de liquidités : Vos économies sont bloquées dans la brique de votre propriété actuelle et sont nécessaires pour payer l’apport initial du nouvel achat.
- Besoin de rénovations : Vous souhaitez réaliser des travaux dans votre nouvelle acquisition avant de vider, rafraîchir et mettre en vente votre logement actuel.
- Éviter une vente sous pression : Vous refusez de brader le prix de votre maison sous l’urgence de trouver des liquidités immédiates.
Exemple de financement transitoire en Suisse romande
Monsieur et Madame Rochat possèdent une villa dans le canton de Vaud estimée à CHF 1’200’000.-, avec une dette hypothécaire restante de CHF 600’000.-. Ils souhaitent acheter un appartement de plain-pied à CHF 900’000.-. Leurs fonds propres sont totalement liés à la villa, mais ils ont besoin de CHF 180’000.- (soit 20%) d’apport pour acheter le nouvel appartement. Ils sollicitent leur banque pour un crédit relais.
A retenir
La banque applique une décote de prudence et évalue la valeur d'avance de la villa à 80% (soit CHF 960'000.-). Après déduction de l'hypothèque de CHF 600'000.-, la marge disponible est de CHF 360'000.-. La banque accepte d'octroyer les CHF 180'000.- nécessaires sous forme de financement transitoire. Une fois l'appartement sécurisé, les Rochat disposent de 12 mois pour vendre leur villa. Le jour de la signature chez le notaire, le prix de vente encaissé servira à rembourser immédiatement l'hypothèque de base et le crédit relais.
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Questions fréquentes
Les banques suisses accordent généralement un crédit relais pour une durée de 6 à 12 mois. Ce délai correspond au temps moyen estimé pour vendre un bien immobilier au prix du marché. Une prolongation est parfois envisageable si la vente est retardée pour des raisons légitimes, mais elle implique de nouveaux frais administratifs.
Le taux d'intérêt est souvent basé sur le taux SARON, auquel la banque ajoute sa propre marge pour couvrir le risque. Il est donc légèrement plus élevé qu'une hypothèque classique. Des frais de dossier, variant entre CHF 500.- et CHF 1'500.-, sont également facturés à l'ouverture du financement transitoire.
Absolument. Si la banque estime que vos revenus ne permettent pas de couvrir les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien des deux propriétés de manière simultanée, elle refusera le prêt. Elle sera aussi réticente si votre bien actuel est surévalué ou situé dans une région où le marché immobilier est peu dynamique.
C'est une exigence pour la majorité des établissements de financement. Les banques demandent la preuve que le processus de vente est actif. Fournir une estimation professionnelle et la copie d'un mandat de vente signé avec un courtier immobilier rassure votre conseiller financier.
Si le bien ne se vend pas dans les délais impartis, la banque exigera de revoir votre stratégie de commercialisation. Cela se traduit par une forte pression pour baisser votre prix de vente. Si vos revenus le permettent, le crédit relais pourrait être transformé en hypothèque standard, mais c'est très rare.
En règle générale, non. Le financement transitoire sert à combler le manque de fonds propres pour l'acquisition du bien lui-même. Les frais de notaire, les émoluments du registre foncier et les droits de mutation doivent être réglés avec vos propres économies liquides.
Le crédit relais est conçu exclusivement pour une revente. Si vous décidez finalement de conserver votre ancien logement pour le louer, vous devrez transformer ce prêt en hypothèque classique. La banque recalculera alors toute votre capacité financière avec des exigences beaucoup plus strictes.
Une augmentation d'hypothèque est un prêt à long terme qui ajoute une dette permanente, difficile à obtenir si vous n'avez pas une grande capacité d'endettement. Le crédit relais est une avance ponctuelle, approuvée spécifiquement parce qu'elle sera soldée le jour de la signature de la vente chez le notaire.
Sources
- Directives de l'Association suisse des banquiers (ASB) concernant l'examen de la capacité financière, Code civil suisse (CC art. 793 et ss sur les gages immobiliers).