PPE et location via plateforme : comment sécuriser le règlement, les voisins et l’assurance (Genève et Lausanne)
Mettre son appartement en location courte durée (type Airbnb) au sein d'une Propriété par Étages (PPE) peut vite tourner au cauchemar juridique et relationnel. Voici la méthode pour vérifier votre règlement, couvrir vos risques et louer en toute légalité.
Objectif
Louer légalement sans risquer de sanctions de la PPE ou des autorités cantonales.
À éviter
Subir une interdiction de louer votée en urgence par vos voisins lors d'une AG extraordinaire.
Résultat
Un cadre blindé : accord clair, assurances adaptées et relations de voisinage préservées.
Objectif & prérequis légaux
Ce que tu vas obtenir
Une feuille de route claire pour lancer ton activité de location courte durée sans violer la loi ni braquer ta PPE.
Documents à rassembler d'urgence
- Le Règlement d'Administration et d'Utilisation (RAEP).
- Les PV des 3 dernières Assemblées Générales (AG).
- Votre police d'assurance RC (Responsabilité Civile) privée.
Règle d’or : ce n'est pas parce que l'appartement vous appartient que vous pouvez y exercer une activité commerciale.
Le contexte cantonal
Lausanne et Genève ont des règles strictes qui priment avant même votre règlement PPE.
- Genève (LDTR) : Limite fixée à 90 nuits par an pour la plateforme, au-delà, c'est considéré comme un changement d'affectation commerciale (très dur à obtenir).
- Lausanne / Vaud (LPPPL) : Déclarations obligatoires, taxes de séjour strictes, et règles communales spécifiques pour contrer la pénurie de logements.
Tip : Renseignez-vous toujours auprès du service du logement de votre commune avant de publier la moindre annonce.
La méthode en 6 étapes pour sécuriser votre location
Recommandé : avant la première réservationÉpluchez le Règlement (RAEP) pour la clause fatale
Le RAEP dicte ce que vous avez le droit de faire de votre lot. Cherchez la notion de "destination de l'immeuble".
Les mots-clés à repérer
- "Usage exclusivement bourgeois" : Interdit généralement la para-hôtellerie ou l'activité commerciale. Risque très élevé de litige.
- "Interdiction de nuisances excessives" : Clause générique souvent utilisée par les voisins pour forcer l'arrêt des locations si les voyageurs font du bruit.
Gérez l'administrateur et l'Assemblée Générale
La méthode ninja (le cacher à tout le monde) se termine toujours mal avec le balai des valises à roulettes.
Si le RAEP est muet
- Contactez l'administrateur pour l'informer.
- Proposez un cadre (ex: max 2 locataires, pas d'animaux).
- Offrez-vous comme point de contact H24 pour les voisins.
Signaux rouges
- Voisins âgés se plaignant déjà du bruit.
- Parties communes fragiles (ascenseur en panne).
- Anciennes résolutions d'AG ciblant déjà ce sujet.
Verrouillez vos assurances (la RC est reine)
- RC Hôte : La garantie AirCover n'est pas toute puissante. Votre propre RC Privée doit mentionner explicitement la sous-location temporaire.
- Dégâts d'eau : Qui paie si votre voyageur inonde l'appartement du dessous ? Confirmez avec votre assurance ménage.
- Parties communes : L'ascenseur rayé par des valises vous sera facturé par la PPE. Conservez les cautions voyageurs pour ce cas de figure.
Imposez un règlement strict aux locataires
- Horaires stricts pour le silence (ex: 22h - 7h).
- Interdiction formelle des fêtes (précisée sur l'annonce).
- Instructions claires pour les poubelles (taxe au sac à Lausanne/Genève !).
- Interdiction de traîner ou de fumer dans les parties communes.
Installez une solution de monitoring du bruit
La majorité des plaintes PPE viennent des bruits nocturnes. Sécurisez la situation avec des capteurs respectant la vie privée (Minut, NoiseAware).
Légalité
Mesure les décibels, n'enregistre pas de voix.
Transparence
Doit être déclaré dans l'annonce Airbnb.
Efficacité
Alerte SMS automatique au voyageur si dépassement.
Enregistrez-vous pour la taxe de séjour
À Genève et dans le canton de Vaud, le prélèvement et reversement des taxes de séjour est obligatoire. Ne laissez pas ce point à l'administration de la PPE, c'est votre responsabilité de propriétaire hôte.
Action :
Connectez votre compte Airbnb aux plateformes cantonales ou communales selon les accords en vigueur (Airbnb reverse parfois automatiquement à Genève, mais vérifiez systématiquement vos obligations locales).
Gagnez du temps : Leedy analyse la faisabilité de votre projet en PPE
Un doute sur votre Règlement d'Administration ? Peur d'affronter l'AG ? Leedy vous connecte avec des régisseurs et experts locaux capables d'auditer vos documents et de cadrer votre projet de location à Genève ou Vaud.
Tableau des risques et solutions
Bilan de santé de votre projet de location courte durée en PPE.
| Risque principal | Conséquence PPE | Prévention | Coût d'inaction | Niveau de risque |
|---|---|---|---|---|
| Nuisances sonores | Plaintes répétées à l'administrateur | Capteur de bruit + charte stricte | Vote d'interdiction en AG | Très Élevé |
| Clause "Bourgeoise" | Activité jugée illégale | Audit RAEP par un pro | Frais d'avocats + arrêt immédiat | Critique |
| Dégâts communs | Appel de fonds spécial | RC Hôte étendue | Payer soi-même la réparation | Moyen |
Note : Si vous êtes locataire et non copropriétaire, vous risquez purement et simplement la résiliation immédiate de votre bail sans l'accord écrit de votre bailleur.
Pièges à éviter absolument
Les raccourcis qui mènent au tribunal
Une jurisprudence de plus en plus sévère s'applique en Suisse romande concernant les PPE.
- Penser que la loi cantonale (LDTR à Genève) supplante les interdictions strictes de la PPE (le règlement de la PPE peut être encore plus restrictif).
- Ne compter que sur la garantie "AirCover" de la plateforme, notoirement complexe à activer pour les dégâts hors de l'appartement (parties communes).
- Sous-estimer le pouvoir de nuisance des voisins exaspérés (dénonciations, convocation d'AG extraordinaire).
- Oublier de payer les impôts sur le revenu de cette activité et la taxe de séjour.
Heuristique : Informez plutôt que de cacher. Un voisin prévenu et écouté est un voisin qui ne porte pas plainte.
FAQ
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La PPE peut-elle m'interdire formellement de louer sur Airbnb ?
Oui. Si le RAEP impose une affectation d'habitation stricte ("caractère bourgeois") ou interdit formellement les activités de type para-hôtellerie, vous n'avez pas le droit de le faire sans un vote à l'unanimité de la PPE modifiant le règlement.
Que se passe-t-il si un voyageur dégrade l'ascenseur de l'immeuble ?
Vis-à-vis de la PPE, c'est le copropriétaire (vous) qui est responsable. L'administrateur vous adressera la facture. À vous ensuite de vous retourner contre le voyageur, son assurance, ou le fonds de garantie de la plateforme.
Combien de jours par an puis-je louer à Genève ?
- La loi genevoise (LDTR) limite la location via plateforme à 90 jours par an pour une résidence principale.
- Au-delà, une autorisation de changement d'affectation est requise (quasiment impossible à obtenir).
Dois-je déclarer ces revenus aux impôts ?
Absolument. Les revenus générés par la location de courte durée doivent être déclarés comme revenu dans votre déclaration d'impôts. De plus, les plateformes transmettent de plus en plus souvent leurs données aux administrations fiscales cantonales.
