Immeuble de rendement en Suisse romande: calculer le rendement net et le taux de capitalisation en 2026
Vous cherchez un immeuble locatif et vous souhaitez évaluer rapidement sa performance en 2026. Ce guide vous montre comment calculer le rendement net, le taux de capitalisation et un DCF de manière simple, avec des repères par canton et une check-list de due diligence pour sécuriser votre acquisition. Leedy vous met en relation avec un expert d’évaluation et un courtier d’investissement adaptés à votre projet.
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Formules simples et repères utiles pour évaluer un immeuble de rendement
Avant toute chose, rassemblez les pièces essentielles: état locatif récent, décompte de charges, liste des travaux des 5 dernières années, estimation des travaux à venir, taxes et assurances, copropriété PPE le cas échéant. À partir de là, trois approches complémentaires permettent d’obtenir une vision claire: rendement brut, rendement net et taux de capitalisation. Le DCF vient affiner l’analyse si l’horizon de détention et les flux futurs varient.Rendement brut
Rendement brut = Loyers annuels contractuels / Prix d’achat total. Le prix d’achat total inclut en général le prix, les frais d’acquisition et les taxes associées. Ce premier ratio vous donne une vue rapide, mais il ne tient pas compte des charges non récupérables ni des investissements.Rendement net
Rendement net = Revenu net d’exploitation / Prix d’achat total. Le revenu net d’exploitation correspond aux loyers encaissables moins les charges non récupérables, la gestion, l’entretien courant et une provision réaliste pour vacance ou impayés selon le marché local. Le rendement net est proche du cap rate lorsque la valeur utilisée correspond à la valeur de marché actuelle.Taux de capitalisation
Taux de capitalisation = Revenu net d’exploitation / Valeur du bien. Il sert à capitaliser un revenu net en valeur ou à comparer le prix payé à la qualité du revenu. Plus le risque est perçu comme faible, plus le taux de capitalisation tend à être bas, et inversement.Sources de référence utiles
Pour cadrer vos hypothèses en 2026, vous pouvez consulter des références publiques: contexte macro et taux directeurs sur la Banque nationale suisse (BNS), informations générales sur le marché du logement via l’Office fédéral du logement (OFL/BWO) et statistiques sur loyers et constructions auprès de l’Office fédéral de la statistique (OFS). Pour la méthode, les standards internationaux de l’IVSC sont une bonne base.En pratique: commencez par le rendement brut pour filtrer. Passez au rendement net pour intégrer les charges réelles et la vacance. Utilisez le cap rate pour juger la cohérence du prix au regard du risque. Si le bien évolue fortement dans le temps, modélisez un DCF.
Calcul pas à pas: rendement net et cap rate
Immeuble résidentiel urbain - Suisse romande
Supposons un prix d’achat total de 3 000 000, des loyers annuels de 120 000. Rendement brut = 120 000 / 3 000 000 = 4.0 %. Si les charges non récupérables, la gestion et l’entretien se montent à 22 000 et que vous prévoyez une petite réserve pour vacance et impayés, le revenu net d’exploitation pourrait être de 95 000. Rendement net = 95 000 / 3 000 000 = 3.17 %. Si la valeur de marché est égale au prix d’achat, le cap rate est identique au rendement net. Ces valeurs sont indicatives et doivent être adaptées au bien et au canton.
Besoin d’un regard local par canton
Genève, Vaud, Valais, Fribourg, Neuchâtel, Jura
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Cap rate et dynamique locative: repères qualitatifs par canton en 2026
Sans annoncer de chiffres uniformes, il est utile de garder à l’esprit que les zones très tendues affichent en général des taux de capitalisation plus bas, tandis que les régions moins tendues exigent souvent un cap rate supérieur pour compenser un risque perçu plus élevé. Les nuances infra-cantonales sont déterminantes: ville-centre vs périphérie, quartiers proches des transports, qualité du bâti et mix locatif.| Canton ou marché | Dynamique locative | Vacance structurelle | Orientation du cap rate | Points d’attention |
|---|---|---|---|---|
| Genève | Très tendue en résidentiel | Plutôt faible | Plutôt bas en cœur de ville | Loyers réglementés, coûts d’entretien élevés, rareté des opportunités |
| Vaud - Lausanne, Riviera | Tendue à soutenue | Faible à modérée selon commune | Plutôt bas à intermédiaire | Travaux énergétiques fréquents en PPE et immeubles des années 60-90 |
| Vaud - Arc lémanique hors centres | Bonne, hétérogène | Variable | Intermédiaire | Différences marquées entre communes bien desservies et zones rurales |
| Valais | Variable selon vallée et ville | Par endroits plus élevée | Plutôt intermédiaire à plus élevé | Qualité énergétique et attractivité locative à analyser finement |
| Fribourg | Bonne dans l’axe cantonal | Modérée | Intermédiaire | Projets neufs et concurrence ponctuelle sur certains segments |
| Neuchâtel | Hétérogène selon communes | Variable | Intermédiaire | Bâtis anciens nécessitant parfois des capex significatifs |
| Jura | Plus diffuse | Peut être plus élevée | Plutôt plus élevé | Vérifier la profondeur de la demande locale et l’état technique |
Calcul DCF immobilier en Suisse: la méthode pas à pas
Le DCF consiste à actualiser des flux nets sur un horizon explicite puis à ajouter une valeur terminale. C’est particulièrement pertinent si vous prévoyez des travaux, une revalorisation progressive des loyers, des surfaces vacantes à re-louer ou un repositionnement du bien.Étapes clés
1. Définissez l’horizon de projection, souvent 10 ans en résidentiel. 2. Projetez les loyers encaissables, en restant cohérent avec le marché local. 3. Intégrez les coûts: gestion, charges non récupérables, entretien courant et investissements planifiés. 4. Choisissez un taux d’actualisation cohérent avec le risque. En pratique, il se construit généralement à partir d’un taux sans risque de référence, complété d’une prime de risque adaptée au bien et au marché. 5. Calculez la valeur terminale en capitalisant le revenu net stabilisé à un cap rate de sortie cohérent. 6. Sommez les flux actualisés et la valeur terminale actualisée. Pour le taux sans risque et le contexte monétaire, référez-vous aux publications de la BNS. Pour le cadre méthodologique, les standards de l’IVSC offrent un socle reconnu. En cas de doute, demandez à Leedy un expert d’évaluation pour cadrer le taux d’actualisation et le cap rate de sortie.Check-list de due diligence pour un immeuble de rendement
- État locatif: loyers, baux, indexation, échéances, garanties. Comparez avec des loyers de marché observables et prudents. - Charges et exploitation: distinguez les charges récupérables des non récupérables. Confirmez la cohérence des décomptes sur plusieurs exercices. - Technique et capex: état de l’enveloppe, chauffage, colonnes, toitures, ascenseurs. Listez les travaux récents et ceux à planifier avec estimations. - Risques juridiques et urbanistiques: servitudes, conformité, autorisations passées, éventuelles restrictions locales. Le notaire vous accompagnera sur ces vérifications. - Copropriété PPE le cas échéant: procès-verbaux, fonds de rénovation, répartition des charges, travaux votés ou à l’étude. - Fiscalité: impôts sur les revenus locatifs et la fortune, droits de mutation à l’achat selon canton. Pour un cadrage général, consultez l’Administration fédérale des contributions et faites valider votre cas par un fiscaliste.Financement et fiscalité: bien préparer votre dossier en 2026
Les banques suisses évaluent votre projet avec des hypothèses prudentes. Elles intègrent en général un taux de calcul interne, des coûts d’entretien théoriques et testent votre capacité à absorber des variations de charges. Un dossier clair avec état locatif, charges, plan de travaux et hypothèses cohérentes accélère la décision de crédit. Si vous détenez déjà des biens, une renégociation ou un transfert d’hypothèque peut optimiser votre coût de financement. Voyez notre guide dédié: renégocier ou transférer son hypothèque en 2026. Et si vous ciblez Lausanne, notre sélection de professionnels peut vous faire gagner un temps précieux: trouver un courtier à Lausanne. Enfin, comparez l’acquisition en nom propre, en PPE ou en société selon votre situation. Les incidences fiscales et successorales varient d’un canton à l’autre. En cas de scénario spécifique, Leedy peut vous mettre en relation avec un conseiller adapté.Questions fréquentes
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Quelle est la différence entre rendement net et taux de capitalisation
Le rendement net se calcule sur votre prix d’achat total. Le cap rate se calcule sur la valeur de marché du bien. Si le prix payé reflète la valeur de marché, les deux coïncident en pratique.
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Quel taux d’actualisation choisir pour un DCF immobilier en Suisse
On part souvent d’un taux sans risque de référence, puis on ajoute une prime de risque liée au bien et au marché. En cas d’hésitation, faites valider par un expert d’évaluation via Leedy.
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Comment intégrer les travaux futurs dans mes calculs
Prévoyez des capex selon l’état technique et le cycle de rénovation. En rendement net, vous pouvez lisser une provision. En DCF, intégrez les capex aux années concernées.
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Les frais d’achat varient-ils selon le canton
Oui, les droits de mutation, émoluments et frais annexes varient selon le canton et parfois la commune. Demandez l’estimation précise au notaire et validez avec un expert local.
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Puis-je optimiser mon financement en 2026
Souvent oui. Comparez plusieurs banques et examinez un transfert ou une renégociation. Consultez notre guide et créez votre dossier sur Leedy pour être accompagné.
