Hypothèque à deux (couple non marié) en Suisse: quote-parts au registre foncier, pacte et protection en cas de séparation
Acheter un appartement en PPE ou une maison à deux quand vous n’êtes pas mariés peut très bien se passer, à condition de cadrer les choses avant de signer. Le vrai risque n’est pas l’hypothèque en soi, mais une répartition floue des fonds propres, une inscription au registre foncier faite “au feeling”, ou un accord oral qui devient impossible à prouver si la relation change. Ici, vous avez une méthode simple et concrète pour structurer l’achat, puis vous faire accompagner par un courtier hypothécaire et un notaire romand sélectionnés via Leedy.
Leedy vous accompagne
On vous met en relation avec un courtier hypothécaire et un notaire romand sélectionnés
En Suisse romande, le plus difficile n’est pas de trouver “une” banque ou “un” notaire, mais de choisir les bons interlocuteurs, capables de sécuriser votre situation de concubinage sans la compliquer. Avec Leedy, vous décrivez votre projet en quelques minutes et vous recevez une mise en relation avec des experts immobiliers sélectionnés, adaptés à votre canton, à votre budget et à votre stratégie de propriété. Vous avancez plus vite, avec un dossier clair, et vous réduisez le risque d’erreurs difficiles à corriger après l’inscription au registre foncier.
- Gain de temps: vos informations sont structurées dès le départ pour faciliter l’analyse de financement et la préparation de l’acte.
- Moins de stress: vous clarifiez les règles du jeu avant la promesse de vente et avant l’acte notarié.
- Plus de sécurité: vous anticipez séparation, décès, remboursement des apports et sortie d’un copropriétaire.
Acheter en concubinage en Suisse: ce qui change vraiment
Quand vous êtes mariés, il existe un cadre légal qui organise une partie des conséquences patrimoniales. En concubinage, ce cadre est beaucoup plus limité. Dans la pratique, cela signifie que votre sécurité repose surtout sur trois piliers: l’inscription au registre foncier, la logique de financement (hypothèque et fonds propres), puis ce que vous décidez de mettre par écrit dans un pacte. Les questions qui reviennent le plus souvent à Genève, dans le canton de Vaud, dans le canton de Fribourg, dans le canton de Neuchâtel et dans le canton du Valais sont très concrètes: qui met combien, qui paie quoi chaque mois, que se passe-t-il si l’un veut vendre, et comment éviter que l’un des deux se retrouve coincé ou désavantagé.Quote-part au registre foncier: la décision qui vous engage le plus
La quote-part registre foncier correspond à la part de propriété de chacun. C’est ce que “voit” le monde extérieur. Et c’est ce qui sert souvent de base quand il faut partager la valeur du bien, par exemple en cas de séparation ou de vente.50-50 ou proportionnel: comment choisir sans vous piéger
Sur le papier, le 50-50 paraît simple et égalitaire. Dans la réalité, il n’est cohérent que si vos apports et votre effort financier sont réellement comparables dans le temps. Si l’un met beaucoup plus de fonds propres au départ, ou si l’un finance l’essentiel des charges pendant plusieurs années, le 50-50 peut devenir difficile à défendre si un jour vous devez solder les comptes. Une autre approche consiste à inscrire des quotes-parts proportionnelles aux apports, puis à définir clairement comment évolue cette répartition si l’un rembourse plus que l’autre, ou si vous financez des travaux importants. Cette logique est souvent plus facile à justifier, mais elle demande un minimum de méthode, et un acte bien structuré.Apports, amortissement, rénovations: ce que vous devez tracer dès le début
Dans un achat en concubinage, les zones grises arrivent vite: versements sur un compte commun, factures payées “comme ça”, travaux financés par l’un des deux, ou donations familiales qui ne sont pas documentées. Or, au moment d’une séparation, ce sont précisément ces éléments qui font naître les conflits. Pour rester simple, partez sur un principe clair: tout ce qui doit être “récupérable” par l’un des deux doit être traçable et cadré. Un notaire peut vous aider à traduire cela correctement dans l’acte et dans les conventions annexes. Si votre achat concerne une PPE, pensez aussi à votre confort au quotidien et à la gestion de la copropriété. Selon le bâtiment, les sujets d’isolation phonique, de règlement PPE et de travaux futurs peuvent peser sur votre budget et sur vos décisions communes. Vous pouvez approfondir le sujet via notre guide sur l’isolation phonique en PPE et les normes.Hypothèque couple non marié: ce que la banque attend de vous
Le financement à deux en Suisse romande est souvent possible en concubinage, mais il est généralement analysé avec une attention particulière sur la stabilité des revenus, la capacité à assumer les charges et la clarté de la structure de propriété. Le point sensible, ce n’est pas “l’amour”, c’est le risque opérationnel: qui paie si l’autre ne paie plus, et comment la banque récupère sa créance.Codébiteurs, responsabilité et charges: évitez les surprises
Dans beaucoup de financements à deux, les deux emprunteurs sont tenus au remboursement. Cela signifie que si l’un ne peut plus payer, l’autre peut être sollicité pour la totalité. C’est une réalité à intégrer dès le départ, surtout si vos revenus sont très différents. Un courtier hypothécaire peut vous aider à comparer les offres, mais aussi à poser les bonnes questions sur la structure du crédit, l’amortissement et la marge de sécurité dans votre budget. Ce sont souvent ces détails qui font la différence entre un dossier “accepté” et un dossier qui tient vraiment la route dans la durée.Votre dossier doit raconter une histoire cohérente
Pour éviter les allers-retours inutiles, votre dossier doit être clair sur les points suivants: provenance des fonds propres, répartition des parts, répartition des charges, et scénario si l’un se retire. C’est exactement là que Leedy vous fait gagner du temps: vous décrivez votre situation une fois, et le dossier est structuré pour faciliter l’analyse d’un courtier hypothécaire et la coordination avec un notaire.Pacte de concubinage immobilier: à quoi il sert vraiment
Le pacte de concubinage immobilier sert à mettre par écrit ce que vous pensez “évident” aujourd’hui, mais qui ne le sera peut-être plus demain. Ce n’est pas un document pour prévoir le pire, c’est un document pour protéger votre argent, votre logement et votre tranquillité.Les clauses qui évitent la plupart des conflits
Sans entrer dans des formulations juridiques, un pacte bien pensé clarifie généralement: qui apporte quoi, comment vous partagez les coûts, comment vous gérez les travaux, et comment vous soldez les comptes si vous vendez ou si l’un rachète la part de l’autre. L’objectif est simple: éviter de “négocier sous pression”. Selon votre situation, il peut aussi être pertinent de prévoir une clause de remboursement prioritaire de certains apports, ou une méthode de calcul compréhensible pour déterminer la valeur de rachat. Un notaire romand est la bonne personne pour vérifier la cohérence entre votre pacte, l’acte de vente et l’inscription au registre foncier.Attention aux accords trop vagues ou trop “maison”
Un texte bricolé sur internet, ou un accord oral, peut créer un faux sentiment de sécurité. Le risque n’est pas seulement que ce soit incomplet, c’est que ce soit difficile à appliquer, ou contestable. Dans les projets où les apports sont très asymétriques, ou quand un parent aide l’un des deux, le niveau de rigueur doit monter d’un cran. Si vous aimez sécuriser les angles morts avant de signer, vous pouvez aussi lire notre dossier sur les vices cachés après un achat en Suisse. Ce n’est pas spécifique au concubinage, mais c’est un autre type de risque “cher” si la préparation est trop légère.Séparation, décès, ou sortie d’un des deux: comment vous protéger sans dramatiser
Si vous vous séparez: vente, rachat de parts, ou indivision temporaire
En cas de séparation, les scénarios réalistes sont généralement au nombre de trois: vendre le bien, laisser l’un racheter la part de l’autre, ou conserver temporairement la copropriété le temps de stabiliser la situation. Dans les deux premiers cas, la question centrale est le prix de référence et le calendrier. Dans le troisième, le risque est de rester coincés dans une situation où personne ne veut payer, ou où l’un paie tout. Un pacte et une structure de financement cohérents permettent de définir une méthode: comment évaluer, qui choisit l’expert immobilier, quels délais, et comment on traite les apports initiaux et les travaux. C’est précisément ce type de règles qui évite les conflits, même quand la séparation est “correcte”.Si l’un décède: anticipez le droit d’occuper et le devenir de la part
Beaucoup de couples non mariés découvrent trop tard qu’en cas de décès, la part du défunt peut revenir à ses héritiers légaux, selon sa situation familiale et ses dispositions. Cela peut placer le survivant dans une copropriété subie, ou l’obliger à trouver un financement pour racheter rapidement. Les solutions existent, mais elles doivent être envisagées à l’avance avec un notaire, et parfois avec un spécialiste de la couverture de risque, selon votre situation. Si votre projet inclut des travaux après achat, gardez aussi à l’esprit la gestion des risques pendant le chantier. Vous trouverez des repères utiles via notre guide sur l’assurance chantier pour propriétaires et, pour les bâtiments concernés, via les précautions liées à l’amiante avant travaux.Si l’un veut sortir: prévoyez une porte de sortie propre
Même sans séparation, il peut y avoir un besoin de liquidités, un projet de déménagement, ou un changement de situation. Prévoyez une logique de sortie: conditions de rachat, délais, et règles si vous n’arrivez pas à vous mettre d’accord. Dans la vraie vie, c’est ce qui vous évite des mois de blocage.Méthode simple en 5 étapes pour acheter à deux sans vous exposer
Si vous voulez une démarche claire, gardez cette séquence. Elle fonctionne aussi bien pour un achat à Genève que dans le canton de Vaud, dans le canton de Fribourg, dans le canton de Neuchâtel ou dans le canton du Valais.- Posez les chiffres: apports, revenus, charges, et marge de sécurité.
- Décidez la logique de propriété: 50-50 ou proportionnel, et pourquoi.
- Structurez l’hypothèque: qui emprunte, qui rembourse, et comment vous gérez l’imprévu.
- Mettez par écrit:</strong pacte de concubinage et clauses liées au bien, alignées avec l’acte.
- Validez avec les bons interlocuteurs:</strong courtier hypothécaire pour le financement et notaire pour l’acte et la sécurité.
Questions fréquentes
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Peut-on faire une hypothèque à deux si on n’est pas mariés en Suisse romande ?
Oui, c’est généralement possible. La banque se concentre surtout sur la capacité financière, la stabilité des revenus, la structure de propriété et la clarté des responsabilités de remboursement. Un courtier hypothécaire peut vous aider à présenter un dossier cohérent et à comparer les conditions.
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Faut-il obligatoirement inscrire 50-50 au registre foncier ?
Non. Vous pouvez définir des quotes-parts différentes. L’essentiel est que cette répartition corresponde à votre réalité financière et qu’elle soit compatible avec vos accords écrits, notamment sur le remboursement des apports et la gestion des travaux.
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À quoi sert un pacte de concubinage immobilier si tout est déjà au registre foncier ?
Le registre foncier indique la propriété. Le pacte sert à organiser ce qui n’apparaît pas forcément: répartition des charges, règles de rachat, remboursement de certains apports, et scénarios en cas de séparation ou de sortie de l’un des deux.
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Que se passe-t-il si l’un des concubins veut vendre sa part ?
Sans accord écrit, vous risquez un blocage ou une négociation sous tension. Avec des règles prévues à l’avance, vous pouvez encadrer les délais, la méthode d’estimation et la manière dont l’autre peut racheter la part.
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Comment Leedy peut vous aider concrètement pour un achat en concubinage ?
Vous créez un dossier clair sur votre achat, vos apports et votre objectif. Leedy vous met ensuite en relation avec un courtier hypothécaire et un notaire romand sélectionnés, pour structurer le financement et sécuriser l’acte avant la signature.
