« Droits à bâtir : le levier qui transforme un terrain en projet viable ». En Suisse romande, un même terrain peut valoir bien plus… ou bien moins, selon ses indices constructifs, ses gabarits et ses contraintes locales. Comprendre l’IUS/CUS, les règles communales et l’accès effectif aux réseaux, c’est passer d’une parcelle « théorique » à un potentiel documenté et crédible face à la commune, à la banque et aux partenaires.
Chez Leedy, nous structurons un dossier d’analyse de potentiel pour votre parcelle et nous le confions à 1 expert local qualifié. Calculs d’IUS/CUS, lecture du règlement communal, contraintes de gabarit, accès et viabilisation : tout est clarifié et sourcé. Leedy structure votre dossier, vous accompagne et vous met en relation avec 2–3 experts locaux adaptés. L’expert prend ensuite le relais pour les démarches et documents officiels. Gratuit et indépendant : notre sélection repose sur la qualité et la disponibilité, sans surcoût pour vous.
« Un droit à bâtir n’est pas une promesse de m³. C’est un cadre chiffré, limité par la forme de la parcelle, l’accès, les servitudes et les règles communales. Un projet crédible aligne l’indice, les gabarits et le terrain réel. »
Pourquoi les droits à bâtir décident de la valeur
Le marché ne paie pas la surface « cadastrale » : il paie un potentiel constructible réalisable. Un terrain avec un IUS théorique élevé mais impraticable (pente forte, servitude de passage, accès pompier impossible) se vendra comme un terrain à potentiel réduit. À l’inverse, une parcelle bien desservie, sans contraintes, avec un règlement clair et une morphologie favorable permet un projet finançable et mieux valorisé.À retenir
- Indice réalisable : IUS/CUS utile après déduction des surfaces impropres, marges de recul et gabarits.
- Projet finançable : accès routier conforme, réseaux disponibles, raccordements coordonnés.
- Contraintes bloquantes : servitudes, risques naturels, protection du patrimoine, bruit.
- Dossier sourcé : règlement communal, plan de zones, extraits RF, plans techniques à jour.
Le prix d’un terrain est le reflet d’un projet faisable, pas d’une capacité « papier ».
Notions clés : IUS/CUS, gabarits, servitudes
IUS / CUS : l’Indice d’Utilisation du Sol (IUS) ou Coefficient d’Utilisation du Sol (CUS) mesure la surface de plancher autorisée par m² de terrain (vocabulaire variable selon les cantons et communes). Il se combine avec des gabarits (hauteur, nombre de niveaux, corniche) et des reculs (limites aux frontières, voies, cours d’eau). Emprise / COS : certaines communes fixent aussi un coefficient d’emprise au sol (surface au sol maximale du bâtiment). Un IUS favorable ne suffit pas si l’emprise ou les gabarits limitent le volume. Servitudes & contraintes : droits de passage, conduites, non aedificandi, protection des rives, périmètres de bruit, zones de dangers naturels. Une servitude bien comprise évite des surprises tardives et des surcoûts.| Élément | Ce qui change le potentiel | Comment le documenter |
|---|---|---|
| IUS/CUS | Surface de plancher autorisée rapportée à la parcelle | Plan d’affectation, règlement communal, note de calcul signée |
| Gabarits | Hauteur max., étages, corniche, toitures autorisées | Articles “gabarits” du règlement + croquis d’implantation |
| Reculs | Distances aux limites, voiries, cours d’eau, arbres protégés | Plan de mensuration, extraits thématiques, consultation communale |
| Servitudes | Passage, conduites, non aedificandi, vue, mitoyenneté | Extrait RF, plans servitudes, relevé géomètre guide pratique |
| Viabilisation | Accès pompier, eau, électricité, eaux usées, eaux claires | Plans concessionnaires, fiches techniques, devis indicatifs |
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Outils Leedy utiles
- Analyse de potentiel : créer un dossier « terrain à bâtir » gratuit.
- Valeur de marché : cadrer le prix avec notre méthode d’estimation.
- Prix au m² : lire les écarts par communes guide 2025.
Leedy informe, structure et coordonne. Les actes officiels sont réalisés par la commune, l’administration cantonale et le notaire.
Calculs et exemples chiffrés
Principe : la surface de plancher réalisable se calcule en multipliant l’IUS/CUS par la surface utile de la parcelle, puis en contrôlant les gabarits, l’emprise et les reculs. L’indice « théorique » est ensuite ajusté par les imprévus de terrain et la morphologie.| Étape | Données | Calcul / Contrôle | Sortie |
|---|---|---|---|
| 1. Base | Parcelle 1 200 m² • Zone résidentielle • IUS 0.6 | 1 200 × 0.6 | 720 m² de plancher théorique |
| 2. Reculs | Reculs 4 m sur 3 côtés • Bande non aedificandi 80 m² | Surface constructible nette estimée à 1 050 m² | IUS réel ≈ 1 050 × 0.6 = 630 m² |
| 3. Gabarits | Hauteur max. 10 m • 3 niveaux autorisés | Emprise max. par niveau pour tenir 630 m² | 3 × 210 m² au sol (contrôle structurel à faire) |
| 4. Morphologie | Pente 12 % • Accès pompier latéral limité | Réduction de 10 % sur plancher utile | ~ 565 m² de plancher réaliste |
| 5. Programme | 2 maisons jumelles ou petit immeuble | Test d’implantation + stationnement | Faisabilité à préciser avec architecte |
Important : ces chiffres sont indicatifs et doivent être validés par un professionnel mandaté (architecte, géomètre, administration).
Pièces à réunir pour un calcul solide
- Plan de zones : affectation, indices et gabarits applicables.
- Règlement communal : articles sur IUS/CUS, emprise, stationnement, toitures.
- Extrait RF + servitudes : droits de passage, conduites, non aedificandi.
- Plans concessionnaires : eau, électricité, eaux usées, télécom.
- États des lieux : pente, arbres protégés, bruit, risques naturels.
Estimations indicatives basées sur barèmes publics et hypothèses ; validation finale par les professionnels mandatés.
Le dossier Leedy d’analyse de potentiel
Nous préparons un dossier clair, puis l’expert local mandaté affine, signe et coordonne les échanges techniques. Vous obtenez une base opposable auprès d’une commune, d’une banque ou d’un investisseur.Contenu type
- Contexte et objectifs : habiter, vendre le terrain, développer pour louer.
- Lecture réglementaire : plan de zones, articles clés, gabarits, stationnement.
- Calculs IUS/CUS : théorique vs réalisable, hypothèses et sensibilités.
- Contraintes : servitudes, accès, réseaux, bruit, patrimoine, OIBT pour les bâtiments existants à démolir ou transformer (repères).
- Scénarios : division interne en PPE, DDP, petit immeuble, villas jumelles.
- Fourchettes de coûts : études, levés, viabilisation, commissions (indicatif).
Leedy structure votre dossier, vous accompagne et vous met en relation avec 2–3 experts locaux adaptés. L’expert prend ensuite le relais pour les démarches et documents officiels.
Scénarios d’optimisation réalistes
Avant de déposer un projet, plusieurs pistes permettent d’augmenter la valeur ou de réduire les risques. L’objectif n’est pas de « forcer » l’indice, mais d’aligner droit à bâtir, morphologie et stratégie de sortie.4 leviers concrets
- Implantation intelligente : compacter l’emprise, travailler la hauteur et l’orientation pour préserver les reculs tout en optimisant la surface utile.
- Accès et stationnement : anticiper les exigences pompiers et les places visiteurs afin d’éviter une réduction de programme en fin de parcours.
- Servitudes maîtrisées : créer ou modifier une servitude de passage pour sécuriser l’accès partagé, avec appui du notaire exemples.
- Montages juridiques : recourir au droit de superficie (DDP) pour dissocier foncier et construction, ou préparer une division en lots et une future PPE.
Selon le projet, un financement relais ou un transfert d’hypothèque peut s’envisager. Voir notre guide « transfert ».
| Option | Quand l’envisager | Effets attendus | Points d’attention |
|---|---|---|---|
| Villas jumelles | Parcelles 800 à 1 200 m² • Reculs serrés | Meilleure densité perçue • Valorisation unitaire | Stationnement et manœuvres, interfaces mitoyennes |
| Petit immeuble | Zones autorisant 2–3 niveaux • IUS ≥ 0.5 | Surface vendable plus élevée • PPE possible | Gabarits, ascenseur, normes acoustiques |
| Surélévation / extension | Bâtiment existant avec marge en hauteur | Création de SDP additionnelle | Structure porteuse, voisinage, CECB énergie |
| DDP | Optimiser la sortie investisseur/collectivité | Abaissement du ticket foncier • Rente du sol | Durée, canon, indexation et clauses de fin |
Tout chiffrage d’impact est indicatif et doit être validé par les professionnels mandatés.
Repères pratiques par canton (Romandie)
Les mots et les méthodes varient selon les cantons. Le principe reste identique : affectation + indices + gabarits + contraintes locales, sous l’égide de la LAT fédérale.Genève
- Terminologie : usage courant de l’IUS avec règles de gabarits et de reculs fixées par zone.
- Démarches : vérifier plan de zones, règlement et servitudes ; la fiscalité du gain immobilier reste spécifique au canton.
- Ressources officielles : voir les référentiels fiscaux et d’urbanisme en bas d’article (GE).
Vaud
- Terminologie : IUS/CUS selon règlements communaux ; forte importance des gabarits et de l’emprise.
- Pratique : LATC et règlements communaux précisent les articles d’implantation, hauteurs, toitures, stationnement.
- Conseil : un croquis d’implantation avec reculs et accès pompier fluidifie la pré-étude communale.
Fribourg
- Terminologie : indices et gabarits selon communes ; attention aux zones mixtes et aux périmètres de bruit.
- Point clé : servitudes d’accès dans les localités historiques ; bornages à clarifier tôt avec un géomètre.
Valais
- Terminologie : indices et gabarits fixés par les communes ; attention aux zones de dangers naturels et aux périmètres touristiques.
- Pratique : vérifier les réseaux en montagne et les accès hivernaux pour éviter des coûts de viabilisation non anticipés.
Neuchâtel & Jura
- Terminologie : indices, gabarits et emprises propres aux règlements communaux.
- Conseil : anticiper la question du stationnement et des accès poids lourds pour les chantiers en tissu urbain dense.
FAQ ciblée
L’IUS/CUS me donne-t-il un « droit automatique » de construire
Non. L’indice est un plafond qui s’applique avec les gabarits, les reculs, l’emprise et les servitudes. Un projet doit être conforme au règlement et validé par les autorités compétentes.Pourquoi mon calcul « papier » ne tient plus avec la pente et l’accès pompier
La morphologie et l’exploitation du site peuvent réduire la surface réellement exploitée. Une voie trop étroite ou un rayon de giration insuffisant impose parfois de revoir le programme.Puis-je augmenter l’IUS en négociant
En général, l’IUS est fixé par le règlement. On agit plutôt sur l’implantation, la répartition des volumes et la gestion des accès. Certaines adaptations mineures sont possibles selon les procédures locales, à valider avec l’administration.Quelles pièces dois-je fournir à une banque pour financer un projet
Un dossier sourcé : plan de zones, règlement, calculs d’indice, croquis d’implantation, servitudes, faisabilité technique, estimations de coûts et étude de marché. Voir aussi notre méthode d’estimation.Et si je préfère garder le foncier
Le DDP permet de conserver la propriété du sol et de concéder le droit de construire. C’est une alternative intéressante pour des projets d’intérêt public ou des montages investisseurs.Comment Leedy vous aide, en toute indépendance
« Leedy structure votre dossier, vous accompagne et vous met en relation avec 2–3 experts locaux adaptés. L’expert prend ensuite le relais pour les démarches et documents officiels. » Gratuit et indépendant : notre sélection repose sur la qualité et la disponibilité, sans surcoût pour vous.Démarrer maintenant
Créer mon dossier (gratuit) Être rappelé·e par un conseiller Obtenir des fourchettes de faisabilité (indicatives)À découvrir
- DDP en Romandie : alternative à la vente du foncier mode d’emploi.
- Prix au m² 2025 : repères par villes et méthode de lecture guide Leedy.
- Documents PPE : si votre projet vise une création de PPE, anticipez le dossier à fournir.
- Contrôle technique : OIBT lors de transformation/démolition check-list utile.
Périmètre Leedy : information, cadrage, coordination et mise en relation. Pas d’actes officiels ni de promesses de décision.
Références
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Loi fédérale sur l’aménagement du territoire (LAT, RS 700)fedlex.admin.ch Référence fédérale
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Office fédéral de la statistique : aménagement du territoire et développement spatialbfs.admin.ch Statistiques
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Canton de Fribourg : aménagement du territoire (plans et règlements)fr.ch Règlements
-
Canton du Valais : aménagement du territoire (zones, dangers naturels, procédures)vs.ch Dangers naturels
-
Canton de Neuchâtel : aménagement du territoire (règlements et planification)ne.ch Planification
-
République et Canton du Jura : aménagement du territoire et constructionsjur.ch Cadre cantonal
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Créer mon dossier « terrain à bâtir »leedy.ch Service
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Comprendre le droit de superficie (DDP)leedy.ch Montage
-
Méthode Leedy pour une valeur défendableleedy.ch Estimation
-
Prix au m² en Suisse romande (comparaisons locales)leedy.ch Marché
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Contrôle OIBT et aspects techniquesleedy.ch Technique
Limites : informations indicatives basées sur sources officielles et pratiques de marché. Estimations indicatives basées sur barèmes publics et hypothèses ; validation finale par les professionnels mandatés. Leedy informe, structure, prépare et coordonne ; l’expert, l’architecte, le géomètre et le notaire sont compétents pour les démarches officielles.
