Vous préparez la vente d’un appartement en propriété par étages (PPE) et vous voulez éviter les allers-retours de dernière minute? Cette page vous livre la checklist vente PPE à suivre, les documents obligatoires vente PPE à rassembler, ainsi que des conseils concrets pour fluidifier la signature chez le notaire et rassurer les acheteurs.
En Suisse, la validité de la vente, l’exactitude des informations au registre foncier, les obligations techniques (p. ex. contrôle OIBT) et fiscales (gain immobilier) s’imbriquent. Anticiper ces volets vous fait gagner des semaines. Et si vous souhaitez aller vite et sans stress : la plateforme 100 % suisse Leedy vous aide gratuitement à créer un dossier vendeur complet, à le partager aux parties et à vous connecter à des experts romands triés sur le volet (notaires, administrateurs PPE, spécialistes CECB, électriciens OIBT, etc.).
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Checklist vente PPE : les pièces à réunir dès maintenant
| Document | Obligation | Où l’obtenir | Bon à savoir (délais / points clés) |
|---|---|---|---|
| Acte de vente en forme authentique | Légal (CO) | Notaire | Sans acte authentique, la vente est nulle. Préparez les annexes tôt. |
| Extrait du registre foncier (feuillet) & état des charges | Indispensable | Office cantonal du registre foncier | Liste servitudes, gages, restrictions. Conditionne l’acte et l’inscription RF. |
| Règlement PPE, état descriptif (EDI), plan de répartition | Fondation du régime PPE | Administrateur PPE / notaire / RF | Doivent correspondre à la situation actuelle des lots et droits exclusifs. |
| Comptes PPE, budget, PV des 3 dernières assemblées | Pratique bancaire & notariale | Administrateur PPE | Montre le fonds de rénovation et les travaux votés. |
| Attestation administrateur (charges, arriérés, travaux décidés) | Fréquent | Administrateur PPE | Facilite le décompte prorata et rassure les banques. |
| Contrôle électrique OIBT | Selon cas (changement de propriétaire) | Électricien agréé (ESTI) | Nécessaire si dernier contrôle > 5 ans (catégorie). Anticipez le RDV. |
| CECB (certificat énergétique) | Cantonal (p. ex. Vaud : obligatoire à la vente) | Expert·e CECB | À remettre au plus tard lors de la signature (VD). Vérifiez votre canton. |
| Fiscalité : impôt sur le gain immobilier | Obligatoire | Administration fiscale cantonale | Taux dégressifs selon durée de détention. Remploi possible (p. ex. GE). |
| Assurance bâtiment (attestation ECA / assureur cantonal) | Cantonal (p. ex. VD) | ECA / assureur cantonal | Transmettez attestations et sinistres pour l’acheteur et sa banque. |
| Hypothèque : instructions de remboursement / mainlevée | Si gage inscrit | Banque prêteuse | Coordonnez tôt pour la radiation au registre foncier. |
| EPL (2e pilier) : attestation de remboursement | Si retrait anticipé | Caisse de pension | Restriction d’aliéner au RF : remboursement à la vente, modalités à prévoir. |
| Objets loués : bail, état locatif, dépôt de garantie | Selon situation | Propriétaire / gérance | Indispensable si vente avec locataire en place. |
| Plans, notices & attestations d’entretien (chaudière, ascenseur, etc.) | Recommandé | Propriétaire / prestataires | Crée de la confiance et accélère la décision. |
Zoom sur les pièces clés : ce qui est vraiment obligatoire
Acte authentique devant notaire
La vente d’immeuble doit être passée en forme authentique. C’est la règle de validité qui soutient tout le processus (promesse assimilée incluse selon les cas). Concrètement, votre notaire prépare l’acte, intègre les annexes (feuillet RF, attestations, etc.) et réquisitionne l’inscription au registre foncier.« Les ventes d’immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique. » (CO, art. 216)Référence : Fedlex – Code des obligations
Registre foncier: feuillet et état des charges
Le registre foncier consigne les droits réels, gages, servitudes et restrictions. Pour la vente d’un lot PPE, l’extrait (feuillet) et l’état des charges sont indispensables à l’acte et à la mutation.« Les droits réels sur les immeubles […] sont inscrits au registre foncier. »Références : swisstopo – Le registre foncier · OFJ – Organisation du registre foncier
Règlement PPE, EDI et plan de répartition
Ces documents forment l’ossature du régime PPE : parts (millièmes), droits d’usage exclusifs, règles d’administration et d’utilisation. Ils doivent être cohérents avec la situation réelle et le RF.« Le plan doit être complété par l’attestation officielle prévue à l’art. 68, al. 2. »Références : Ordonnance sur le registre foncier (ORF) · Cadastre – Plan du registre foncier
Contrôle électrique OIBT lors d’un changement de propriétaire
En cas de changement de propriétaire, un contrôle périodique est requis si le dernier contrôle date de plus de cinq ans (selon la catégorie d’installation). L’électricien agréé délivre un rapport de sécurité.« Un changement de propriétaire […] oblige le propriétaire d’une installation électrique à soumettre celle-ci à un contrôle périodique. »Références : ESTI – Installations à basse tension · ESTI – Contrôle lors d’un changement de propriétaire (PDF)
CECB : obligation cantonale (ex. Vaud)
Le CECB qualifie la performance énergétique du bâtiment. En Vaud, il est obligatoire lors de la vente d’un bâtiment d’habitation et doit être communiqué à l’acheteur au plus tard lors de la signature.« Le CECB® est obligatoire lors de la vente d’un bâtiment d’habitation et doit être communiqué à l’acheteur […] au moment de la signature de l’acte de vente. »Références : Vaud – Règlement CECB · Vaud – Statistiques & précisions CECB (PDF)
Fiscalité : impôt sur le gain immobilier (IGI/IBGI)
La vente d’un lot PPE déclenche l’impôt sur les gains immobiliers, perçu par le canton. Les règles (méthode de calcul, taux dégressifs, exemptions, remploi) varient. À Genève, par exemple, l’imposition différée en cas de remploi est possible sous conditions pour le domicile principal.« Vous pouvez être éligible au remploi si vous vendez votre logement principal et que vous en achetez un autre de remplacement. »Références : GE – IBGI · GE – Bénéficier du remploi
Assurance bâtiment: attestations ECA (selon canton)
Dans certains cantons, l’assurance incendie/éléments naturels est obligatoire auprès de l’établissement cantonal d’assurance (ECA). En Vaud, transmettez l’attestation et le cas échéant l’historique des sinistres.« Tous les bâtiments […] sont obligatoirement soumis à l’assurance. »Références : VD – Assurance incendie · ECA Vaud – Assurance bâtiment
EPL (2e pilier) : restriction d’aliéner et remboursement
Si vous avez financé l’achat avec un retrait anticipé de la prévoyance professionnelle, une restriction d’aliéner est inscrite au registre foncier. En cas de vente, le retrait doit en principe être remboursé à la caisse de pension (dans la limite du produit de la vente), avec effets fiscaux spécifiques.« Le logement financé au moyen du 2e pilier fait l’objet d’une restriction du droit d’aliéner qui doit être mentionnée au registre foncier. »Références : OFAS – Encouragement à la propriété (EPL)
Amiante et radon : pas d’obligation de vente, mais informatif
Un diagnostic amiante est requis avant travaux pour les bâtiments susceptibles d’en contenir. En vente simple, il n’est pas imposé, mais un repérage rassure souvent les acheteurs. Pour le radon, référez-vous à la carte officielle et aux niveaux de référence : une mesure peut être indiquée dans les zones à risque.« Avant d’effectuer des travaux […] l’employeur doit réaliser un diagnostic des polluants et une appréciation des dangers. »Références : SUVA – Base légale amiante · OFSP – Carte du radon
Bonnes pratiques pour une vente fluide en PPE
Transparence financière de la copropriété
Mettez à disposition le budget, le dernier décompte de charges, le solde du fonds de rénovation et les procès-verbaux des trois dernières assemblées. En Suisse romande, cela se traduit souvent par des questions très concrètes : façade isolée ? chaudière remplacée ? ascenseur modernisé ? bornes de recharge prévues ?Coordination notaire, banque, administrateur
Anticipez la mainlevée hypothécaire avec votre banque, sollicitez l’attestation administrateur (charges en cours, éventuels arriérés, travaux votés). Le notaire s’appuie sur ces éléments pour établir le décompte vendeur et la réquisition au RF.Vente d’un appartement loué
Si le lot est occupé, joignez le bail, l’état locatif, les avis d’indexation et la preuve du dépôt de garantie. Clarifiez la reprise des obligations et la répartition prorata temporis au jour de transfert.Positionnement de prix et crédibilité du dossier
Un prix cohérent, étayé par une estimation et un dossier technique lisible, attire des acheteurs solvables. En pratique, couplez un dossier irréprochable avec des visuels soignés et des visites qualifiées.Étapes et délais : de la préparation à la signature
- Préparation : commande du feuillet RF et de l’état des charges, sollicitation de l’administrateur PPE (PV, comptes, attestation), contrôle OIBT si requis, CECB si votre canton l’impose.
- Mise en marché : dossier vendeur complet, photos/vidéos pro, planification des visites qualifiées. organiser des visites
- Validation financement acheteur : attestation de fonds, préaccord hypothécaire. obtenir un crédit hypothécaire · financer et protéger son bien
- Signature notaire : acte authentique, annexes, instructions de remboursement hypothécaire, coordination pour la radiation/inscription au RF.
- Après-vente : remise des clés et des documents techniques, information à l’administrateur PPE pour la mutation du lot.
FAQ – documents obligatoires vente PPE
Quels sont les documents strictement obligatoires pour vendre un lot PPE ?
L’acte de vente en forme authentique, l’extrait du registre foncier (feuillet) et l’état des charges, les documents fondateurs de la PPE (règlement, EDI, plan de répartition), et le respect des exigences techniques (p. ex. contrôle OIBT si dernier contrôle > 5 ans) et fiscales (déclaration d’impôt sur le gain immobilier). En Vaud, ajoutez le CECB pour la vente d’un bâtiment d’habitation.Le CECB est-il obligatoire partout en Suisse romande ?
Non, c’est cantonal. En Vaud, il est exigé à la vente et doit être communiqué lors de la signature. D’autres cantons peuvent imposer le CECB dans d’autres contextes (subventions, rénovations). Vérifiez la règle applicable à votre canton et au type d’objet.Le contrôle électrique OIBT est-il nécessaire pour une vente PPE ?
En cas de changement de propriétaire, un contrôle périodique est requis si le dernier contrôle date de plus de cinq ans (catégorie d’installation). Programmez-le tôt pour éviter un report de signature.Dois-je fournir un extrait du registre des poursuites ?
Ce n’est pas une exigence légale pour le transfert de propriété, mais certaines banques/acheteurs le demandent pour la solvabilité. Vous pouvez l’obtenir auprès de l’office des poursuites (services cantonaux ou portail fédéral). ch.ch – extrait du registre des poursuitesJ’ai utilisé mon 2e pilier (EPL) pour l’achat : que prévoir ?
Une restriction d’aliéner figure au RF. À la vente, le montant EPL doit en principe être remboursé à la caisse de pension (dans la limite du produit). Contactez votre institution pour l’attestation et coordonnez avec le notaire.Amiante et radon : obligatoires pour la vente ?
Le diagnostic amiante est requis avant travaux dans les bâtiments susceptibles d’en contenir ; pas d’obligation pour une simple vente. Pour le radon, consultez la carte OFSP : la mesure n’est pas exigée pour vendre, mais elle peut être pertinente selon la zone.Références
- Fedlex – Code des obligations (CO), art. 216 et ss.
- swisstopo – Le registre foncier
- Office fédéral de la justice – Organisation du registre foncier
- Ordonnance sur le registre foncier (ORF)
- Cadastre – Plan du registre foncier
- ESTI – Installations à basse tension (OIBT)
- ESTI – Contrôle périodique en cas de changement de propriétaire (PDF)
- Canton de Vaud – Règlement sur le CECB (vente)
- Canton de Vaud – Certificats CECB (statistiques & précisions, 2025)
- Canton de Genève – Impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI)
- Canton de Genève – Bénéficier du remploi
- Canton de Vaud – Assurance incendie (obligation)
- ECA Vaud – Assurance bâtiment
- OFAS – Encouragement à la propriété du logement (EPL)
- SUVA – Base légale amiante / obligation d’investigation
- OFSP – Carte du radon en Suisse
- ch.ch – Commander un extrait du registre des poursuites
Prêt à vendre en toute sérénité ? Avec Leedy, vous créez un dossier vendeur clair, connectez les bons experts et suivez chaque étape en temps réel. C’est gratuit, suisse et sans engagement. ::contentReference[oaicite:0]{index=0}
