Location et PPE
Colocation en PPE en 2026: ce qui est autorisé à Lausanne, Genève et Fribourg
Vous souhaitez louer un appartement en colocation dans un immeuble en PPE. Voici, de manière pratique, ce que les règlements peuvent encadrer en 2026, comment sécuriser un bail solidaire et où se situent les limites liées aux nuisances en Suisse romande.
Pourquoi la colocation en PPE pose question en 2026
La demande de colocation reste forte en Suisse romande, notamment à Lausanne, Genève et Fribourg, où le marché locatif est tendu et les loyers élevés. Quand l’appartement se situe dans une PPE, s’ajoutent des règles internes qui coexistent avec le droit du bail suisse. L’enjeu est double: respecter le règlement PPE et sécuriser un bail de colocation clair pour éviter les litiges entre colocataires, avec le bailleur ou le voisinage. Vous trouverez ici une vue pratique et à jour fin 2025 des points à vérifier en prévision de 2026. Si votre cas est spécifique, Leedy vous met en relation avec un régisseur ou un avocat romand pour valider rapidement votre montage contractuel et votre conformité.Règlement de PPE: ce qui peut être encadré
En Suisse, la propriété par étages est régie par le Code civil. Chaque copropriété adopte un règlement de PPE qui précise l’usage des lots et des parties communes. En règle générale, louer son lot pour de l’habitation, y compris en colocation, reste admis tant que l’usage demeure résidentiel et que les nuisances sont maîtrisées.Ce que le règlement peut préciser sans interdire la colocation
Les dispositions suivantes sont fréquentes, surtout dans les grandes villes romandes:- Respect de la destination de l’immeuble: strictement résidentielle, pas d’activité commerciale ouverte au public.
- Règles de tranquillité et d’hygiène: repos nocturne, propreté, tri des déchets, usage du balcon et des espaces communs.
- Densité d’occupation raisonnable: nombre de résidents adapté à la surface pour limiter sur-occupation et nuisances.
- Encadrement de la sous-location et des locations de courte durée: information préalable, consentement du bailleur, restrictions internes.
- Procédures en cas de nuisances répétées: avertissement, médiation, puis mesures prévues par le règlement et le droit du bail.
Conseil: demandez le règlement intégral avant toute signature. Vérifiez les articles sur la destination, les nuisances, les invités, la sous-location et les pénalités internes.
Baux de colocation: options et clauses clés
Le droit du bail suisse est fédéral. Les règles de base se trouvent dans le Code des obligations. Selon la pratique, deux architectures dominent pour une colocation:Bail unique avec colocataires solidaires
Tous les colocataires signent un seul bail. Cette formule est la plus courante avec les régies en Suisse romande. Elle offre une sécurité accrue au bailleur et une répartition claire des obligations.- Responsabilité: la solidarité signifie que chaque colocataire est responsable de l’intégralité du loyer et des dommages si les autres font défaut.
- Entrées et sorties: le départ d’un colocataire nécessite l’accord du bailleur et des co-occupants, sauf clause de remplacement prévue au contrat.
- Communication: toutes les notifications contractuelles sont adressées collectivement, sauf organisation différente convenue par écrit.
Baux séparés par chambre
Moins fréquent en PPE, ce montage prévoit un bail individuel par chambre avec usage commun de la cuisine et de la salle de bain. Il complexifie la gestion et peut heurter le règlement si la densité d’occupation s’en trouve accrue. Il nécessite un cadrage précis de l’usage des parties communes.- Avantage: chacun gère son propre contrat et sa garantie.
- Limites: administration lourde, gestion des conflits d’usage, sensibilité aux plaintes de voisinage si rotation élevée.
Sous-location d’une ou plusieurs chambres
Le locataire principal peut, en principe, sous-louer avec information complète et consentement du bailleur. La sous-location reste soumise au règlement PPE et ne doit pas conduire à une occupation excessive ou à des nuisances.Clauses et annexes à soigner
- Solidarité: clause explicite, modalités de remplacement et procédure en cas de départ d’un colocataire.
- Répartition interne: annexe entre colocataires réglant la part de loyer, le ménage, l’inventaire, les charges, Internet, parking.
- État des lieux et inventaire: détaillés, signés par tous. Photos datées à l’entrée et à la sortie.
- Garantie de loyer: dépôt ou garantie de loyer bancaire selon l’usage local et l’accord de la régie.
- Assurances: responsabilité civile ménage et assurance du contenu recommandées pour chaque colocataire.
- Sous-location: conditions, information préalable au bailleur, durée, loyers demandés.
Conseil Leedy
Pour éviter les zones grises, faites valider votre modèle de bail et vos annexes par un régisseur expérimenté ou un avocat du bail. Déposez votre projet et nous vous mettons en relation avec un professionnel adapté à votre ville.
Zoom local: Lausanne, Genève et Fribourg
Lausanne et agglomération
La colocation d’habitation est répandue. Les régies exigent un dossier solide et une sélection rigoureuse des candidats. Les règles de tranquillité et le respect du règlement PPE restent déterminants, surtout dans les immeubles anciens à isolation phonique limitée. Pour les informations communales, consultez le site officiel de la Ville de Lausanne: lausanne.ch.Genève et communes voisines
Marché très tendu. La colocation classique dans un logement destiné à l’habitation ne requiert en général pas d’autorisation spécifique, mais la transformation de l’usage ou une occupation assimilable à de l’hébergement para-hôtelier peut être restreinte. Renseignez-vous auprès du canton sur les règles applicables au logement: ge.ch.Fribourg et périphérie
Colocation étudiante et de jeunes actifs courante, notamment proche des pôles universitaires. Le règlement PPE prime pour la bonne cohabitation et la maîtrise des nuisances. Informations officielles cantonales: fr.ch.Astuce marché: anticipez l’inscription au contrôle des habitants, l’ouverture des compteurs et la gestion du courrier au nom de tous. Dans les villes tendues, un dossier complet augmente nettement vos chances.
Nuisances, voisinage et limites à respecter
Les plaintes de voisinage sont la source principale de tensions en colocation. Le règlement PPE et les règlements de police communaux fixent les règles de tranquillité, l’usage des balcons et des parties communes, ainsi que les comportements considérés comme perturbants.- Repos nocturne: respect des heures de calme fixées localement.
- Invités et fêtes: limites sur la fréquence, la durée et le niveau sonore selon le règlement et les usages.
- Propreté: escaliers, local vélos, buanderie. Tout manquement répété peut entraîner des avertissements.
- Courte durée: les locations de type touristique sont souvent restreintes par les PPE et sensibles dans les villes. Distinguez clairement colocation stable et location de courte durée.
Check-list pratique avant de signer
- Obtenir et lire le règlement PPE complet, y compris les décisions d’assemblée récentes.
- Confirmer par écrit l’accord du bailleur ou de la régie sur le principe de la colocation et le nombre d’occupants.
- Choisir la structure contractuelle: bail unique solidaire, baux par chambre ou sous-location encadrée.
- Rédiger les clauses clés: solidarité, remplacement, état des lieux, inventaire, ménage, répartition des charges.
- Vérifier la conformité des assurances et de la garantie de loyer.
- Organiser l’inscription au contrôle des habitants et la gestion du courrier nominatif.
- Nommer un interlocuteur principal avec la régie pour fluidifier les échanges.
Ce qu’il faut retenir en pratique
La colocation d’habitation en PPE est généralement admise si l’usage reste résidentiel et les nuisances maîtrisées.
Le règlement PPE peut encadrer densité, usage des communs, sous-location et tranquillité, mais doit rester proportionné.
Le bail unique solidaire est la formule la plus lisible pour les régies. Soignez les clauses de remplacement et d’état des lieux.
À Lausanne, Genève et Fribourg, un dossier complet et des règles internes claires évitent l’essentiel des litiges.
Se faire accompagner gratuitement par un professionnel sélectionné par Leedy
Plutôt que de multiplier les démarches, créez un dossier structuré sur Leedy. Décrivez votre projet de colocation en PPE, la commune concernée, le type de bail souhaité et vos questions. Nous vous mettons en relation avec un régisseur ou un avocat romand qui connaît votre marché.
Ressources et références utiles
- Fedlex - Portail officiel du droit suisse pour le Code civil et le Code des obligations.
- USPI Romandie - Informations professionnelles sur la gestion de PPE et la location.
- ASLOCA - Informations générales pour locataires et colocation.
- Ville de Lausanne - Règles locales et démarches.
- Canton de Genève - Informations logement.
- Canton de Fribourg - Informations logement.
- Mettre à jour un règlement de PPE - Guide Leedy.
- Augmenter un loyer après rénovation - Guide Leedy.
- Vendre en viager en Suisse romande - Pour les copropriétaires investisseurs.
Questions fréquentes
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Une PPE peut-elle interdire la colocation en 2026?
En général, non pour l’habitation ordinaire. Elle peut encadrer l’usage et les nuisances. Une limitation doit rester proportionnée et conforme à la destination de l’immeuble. Faites valider votre cas par un spécialiste via Leedy.
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Vaut-il mieux un bail unique solidaire ou des baux séparés par chambre?
Le bail unique solidaire est le plus simple et le plus courant. Les baux par chambre existent mais sont plus lourds et sensibles aux règles de PPE. Le choix dépend du règlement, du bailleur et de votre gestion.
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La sous-location d’une chambre est-elle possible?
Oui, en principe avec information complète et consentement du bailleur. Elle reste soumise au règlement de PPE. Évitez toute sur-occupation et soyez transparent sur les loyers pratiqués.
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Combien de colocataires peut-on être?
Il n’existe pas de nombre fédéral fixe. La densité doit rester raisonnable selon la surface, le règlement PPE et la tranquillité de l’immeuble. Demandez un accord écrit du bailleur ou de la régie.
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Que risque-t-on en cas de nuisances répétées?
Avertissements, constat de manquements, puis, en cas de persistance, résiliation possible selon le droit du bail. Mieux vaut prévenir en cadrant clairement la vie commune et l’usage des communs.
