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octobre 16, 2025
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{ « post_title »: « Décider de gros travaux en ppe sans conflit en suisse romande », « seo_title »: « Gros travaux en ppe et règles de vote en suisse romande », « meta_description »: « Guide complet pour voter des rénovations en assemblée générale de ppe. Découvrez les majorités requises et le financement des travaux importants en 2026. », « updated_content_html »: « <p><em>Article mis à jour le 30-01-2026</em></p>\n<p class=\"has-large-font-size\">Vous possédez un logement en <strong>PPE</strong> en <strong>Suisse romande</strong> ou vous siégez au comité de votre copropriété. Ce guide actualisé clarifie la <strong>prise de décision pour les travaux importants</strong> en assemblée générale, qu\’il s\’agisse de la toiture, des façades ou du système de chauffage. Nous détaillons le <strong>processus</strong> complet, de la préparation du dossier au suivi du chantier, ainsi que les règles de <strong>coûts</strong> et de <strong>répartition</strong> via le fonds de rénovation.</p>\n<p class=\"has-large-font-size\">L\’objectif est de permettre aux copropriétaires de décider sereinement, d\’éviter les appels de fonds imprévus et de préserver la valeur du bâtiment sur le long terme. Si nécessaire, <strong>Leedy</strong> vous aide à structurer votre demande pour identifier les professionnels adaptés à votre région.</p>\n\n<blockquote>« En PPE, une décision solide repose sur un <strong>dossier technique complet</strong>, des <strong>devis comparables</strong>, un <strong>plan de financement</strong> lisible et le respect strict des <strong>règles de vote</strong>. Une préparation rigoureuse réduit les risques de blocage et de surcoût. »</blockquote>\n<h2>Définition des travaux importants en ppe</h2>\nL\’expression « gros travaux » désigne les interventions majeures sur les <strong>parties communes</strong> de l\’immeuble. Il s\’agit par exemple de la rénovation de la toiture, de l\’isolation des façades, du remplacement de la chaufferie ou de l\’installation de panneaux photovoltaïques. Ces opérations doivent être validées par l’<strong>assemblée générale</strong> (AG) sur la base d’un rapport précis, puis exécutées sous la supervision de l’administrateur.\n<div class=\"wp-block-group\" style=\"padding: 16px;background: #f7fafc;border: 1px solid #e6eff8;border-radius: 12px;margin-top: 16px\">\n<p style=\"margin: 0\"><strong>Typologie des travaux en Suisse</strong></p>\n\n<ul>\n \t<li><strong>Entretien et sécurité :</strong> maintien de la valeur, réparations nécessaires pour préserver l\’immeuble. Les décisions requièrent souvent une majorité simple.</li>\n \t<li><strong>Rénovation et transformation :</strong> travaux utiles qui augmentent la valeur ou le confort, comme l\’amélioration de l\’isolation. Ces projets nécessitent généralement une <em>majorité qualifiée</em>.</li>\n <li><strong>Travaux somptuaires :</strong> embellissements non nécessaires, servant au confort exclusif de certains. Ils exigent souvent l\’unanimité.</li>\n</ul>\n<p style=\"margin: 8px 0 0 0\"><em>Un rapport d’expert neutre et un plan d\’entretien pluriannuel favorisent l\’adhésion des copropriétaires.</em></p>\n\n</div>\n<h2>Règles de vote et code civil</h2>\nLe <strong>Code civil suisse</strong> (articles 712a et suivants) régit le fonctionnement de la PPE. L’assemblée générale prend ses décisions en respectant le <strong>quorum</strong> et les <strong>majorités</strong> définies par la loi et le règlement de la copropriété. Il est essentiel de distinguer les travaux nécessaires, utiles et somptuaires, car les seuils de voix varient considérablement selon la catégorie retenue.\n<h2>Les étapes clés du projet</h2>\nPlusieurs phases sont nécessaires pour mener à bien une rénovation en copropriété. Une bonne structure permet d\’éviter les erreurs de procédure.\n<div class=\"leedy-table leedy-table--responsive\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Opération</th>\n<th>Moment clé</th>\n<th>Intervenants</th>\n<th>Points de vigilance</th>\n</tr>\n</thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Diagnostic initial</strong></td>\n<td>Avant l\’AG</td>\n<td>Expert technique, administrateur</td>\n<td>Définition du périmètre et analyse des urgences</td>\n</tr>\n<tr>\n<td><strong>Planification</strong></td>\n<td>Vision 10 à 20 ans</td>\n<td>Comité, administrateur</td>\n<td>Phasage des travaux et estimation budgétaire</td>\n</tr>\n<tr>\n<td><strong>Préparation AG</strong></td>\n<td>Convocation</td>\n<td>Administrateur</td>\n<td>Rédaction précise de l\’ordre du jour et des résolutions</td>\n</tr>\n<tr>\n<td><strong>Financement</strong></td>\n<td>Avec le projet</td>\n<td>Banque, administrateur</td>\n<td>État du fonds de rénovation et clés de répartition</td>\n</tr>\n<tr>\n<td><strong>Adjudication</strong></td>\n<td>Après le vote</td>\n<td>Direction des travaux</td>\n<td>Comparaison des devis et vérification des garanties</td>\n</tr>\n</tbody>\n</table>\n</div>\n<div style=\"margin-top: 8px;padding: 8px 10px;border: 1px dotted var(--border);border-radius: 8px;background: var(--light);color: var(--body);font-size: 13px\">Note : le tableau peut défiler horizontalement sur les petits écrans.</div>\n<h2>Quorum et majorités lors de l’assemblée générale</h2>\nLa validité d\’une décision repose sur trois éléments fondamentaux au moment du scrutin. Le règlement d\’administration et d\’utilisation (RAU) peut prévoir des règles spécifiques.\n<div class=\"wp-block-group\" style=\"padding: 16px;background: #fff8e6;border: 1px solid #ffe0a3;border-radius: 12px;margin-top: 16px\">\n<p style=\"margin: 0\"><strong>Mécanismes de décision</strong></p>\n\n<ul>\n \t<li><strong>Quorum :</strong> présence minimale requise (en personnes ou millièmes) pour que l\’AG puisse délibérer valablement. Si le quorum n\’est pas atteint, une seconde assemblée peut être convoquée.</li>\n \t<li><strong>Majorités :</strong> les travaux nécessaires demandent souvent la majorité simple (majorité des votants). Les travaux utiles requièrent la double majorité (majorité des têtes et plus de la moitié des millièmes).</li>\n \t<li><strong>Procès-verbal :</strong> il doit mentionner le vote, le montant approuvé, la clé de répartition et les compétences déléguées à l\’administrateur.</li>\n</ul>\n<p style=\"margin: 8px 0 0 0\"><em>Il est recommandé de valider les majorités requises avec l’administrateur avant l\’envoi de la convocation.</em></p>\n\n</div>\n<h2>Budget et postes de coûts</h2>\nLes montants dépendent de la typologie du bâtiment et de l\’état du marché de la construction. Le budget voté doit inclure une marge pour les imprévus.\n<ul>\n \t<li><strong>Honoraires :</strong> études préliminaires, direction des travaux, ingénieurs et architectes.</li>\n \t<li><strong>Construction :</strong> matériaux, main-d’œuvre, installations de chantier, échafaudages.</li>\n \t<li><strong>Frais annexes :</strong> autorisations communales, assurances travaux, frais administratifs.</li>\n \t<li><strong>Financement :</strong> alimentation du fonds de rénovation ou intérêts d\’un éventuel crédit de construction.</li>\n</ul>\n<div class=\"wp-block-group\" style=\"padding: 16px;background: #f0f7ff;border: 1px solid #d9e9ff;border-radius: 12px\">\n<p style=\"margin: 0\"><strong>Optimisation budgétaire</strong></p>\n\n<ul>\n \t<li><strong>Comparer les scénarios :</strong> évaluer le coût d\’une réparation simple face à une rénovation durable.</li>\n \t<li><strong>Lisser les dépenses :</strong> anticiper les appels de fonds sur plusieurs années.</li>\n \t<li><strong>Grouper les interventions :</strong> coordonner la réfection des façades et des fenêtres pour mutualiser les échafaudages.</li>\n</ul>\n</div>\n<h2>Responsabilités et calendrier</h2>\nUne répartition claire des tâches évite les conflits entre copropriétaires et mandataires.\n<div class=\"wp-block-columns\" style=\"gap: 16px\">\n<div class=\"wp-block-column\">\n<div class=\"wp-block-group\" style=\"padding: 16px;background: #f7fafc;border: 1px solid #e6eff8;border-radius: 12px;margin-top: 16px\">\n<p style=\"margin: 0\"><strong>Rappel légal</strong></p>\n\n<ul>\n \t<li><strong>Référence :</strong> Code civil suisse et règlement de la PPE.</li>\n \t<li><strong>AG :</strong> l\’organe suprême qui valide le budget et le principe des travaux.</li>\n \t<li><strong>Documents :</strong> le dossier doit être accessible aux copropriétaires avant l\’assemblée.</li>\n \t<li><strong>Planning :</strong> intégrer les délais d\’obtention du permis de construire.</li>\n</ul>\n<p style=\"margin: 8px 0 0 0\"><em>Les estimations doivent être validées par des professionnels avant le vote du crédit de construction.</em></p>\n\n</div>\n</div>\n<div class=\"wp-block-column\">\n<div class=\"wp-block-group\" style=\"padding: 16px;background: #f7fff7;border: 1px solid #e2f7e2;border-radius: 12px;margin-top: 16px\">\n<p style=\"margin: 0\"><strong>Ressources complémentaires</strong></p>\n\n<ul>\n \t<li><strong>Fonds de rénovation :</strong> méthode de calcul pour la Suisse romande\n<a href=\"https://leedy.ch/fonds-renovation-ppe-suisse-romande-calcul/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">lire l’article</a>.</li>\n \t<li><strong>Guide d’achat</strong> : comprendre les frais liés à la propriété\n<a href=\"https://leedy.ch/acheter-un-bien-immobilier-en-suisse-romande-etapes-couts-caches-et-erreurs-a-eviter/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">consulter</a>.</li>\n \t<li><strong>Processus de vente</strong> : préparer son dossier notarial\n<a href=\"https://leedy.ch/les-etapes-cles-pour-vendre-son-bien-en-suisse/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">voir le guide</a>.</li>\n \t<li><strong>Gestion hypothécaire</strong> : le transfert de taux\n<a href=\"https://leedy.ch/reprise-transfert-hypotheque-fribourg-2025/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">guide pratique</a>.</li>\n \t<li><strong>Fiscalité</strong> : droits de mutation et frais d’acte\n<a href=\"https://leedy.ch/droit-de-mutation-fribourg-2025-baremes-exonerations/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">exemple Fribourg</a>.</li>\n</ul>\n<p style=\"margin: 8px 0 0 0\"><em>Notre plateforme sélectionne des experts qualifiés pour vous accompagner.</em></p>\n\n</div>\n</div>\n</div>\n<h2>Exemples concrets de rénovation</h2>\n<h3>Toiture et installation solaire</h3>\n<ul>\n \t<li><strong>Projet :</strong> réfection de l\’étanchéité et pose de panneaux photovoltaïques.</li>\n \t<li><strong>Vote :</strong> considéré souvent comme une rénovation utile, nécessitant une double majorité.</li>\n \t<li><strong>Financement :</strong> utilisation du fonds de rénovation et subventions cantonales.</li>\n</ul>\n<h3>Remplacement du chauffage</h3>\n<ul>\n \t<li><strong>Projet :</strong> passage du mazout à une pompe à chaleur (PAC).</li>\n \t<li><strong>Vote :</strong> travaux nécessaires ou utiles selon l\’état de l\’ancienne installation et les lois cantonales sur l\’énergie.</li>\n \t<li><strong>Financement :</strong> fonds propre ou crédit PPE si la trésorerie est insuffisante.</li>\n</ul>\n<h3>Enveloppe du bâtiment</h3>\n<ul>\n \t<li><strong>Projet :</strong> isolation périphérique et remplacement des fenêtres.</li>\n \t<li><strong>Vote :</strong> travaux utiles visant l\’efficience énergétique.</li>\n \t<li><strong>Financement :</strong> augmentation temporaire des charges pour couvrir l\’investissement.</li>\n</ul>\n<h2>Liste de vérification avant l’AG</h2>\n<ol>\n \t<li><strong>Définir le besoin :</strong> identifier l\’urgence et le périmètre exact de l\’intervention.</li>\n \t<li><strong>Documenter le dossier :</strong> obtenir un rapport technique neutre et des devis comparables.</li>\n \t<li><strong>Préparer la convocation :</strong> vérifier les points à l\’ordre du jour avec l\’administrateur.</li>\n \t<li><strong>Vérifier la répartition :</strong> confirmer la clé de répartition (millièmes ou autre clé prévue).</li>\n \t<li><strong>Voter :</strong> valider le principe, le montant global et le mandat de gestion.</li>\n \t<li><strong>Suivre :</strong> le comité ou une commission de bâtisse surveille l\’avancement.</li>\n</ol>\n<h2>Questions fréquentes</h2>\n<div class=\"wp-block-group\" style=\"border: 1px solid #e6e6e6;border-radius: 12px\"><details style=\"padding: 12px 16px;border-bottom: 1px solid #eee\"><summary><strong>Le fonds de rénovation est-il obligatoire en Suisse ?</strong></summary>Il n’est pas imposé par le droit fédéral, mais la plupart des règlements de PPE le prévoient. Il est fortement recommandé pour anticiper les dépenses lourdes sans mettre les copropriétaires en difficulté financière.\n\n</details><details style=\"padding: 12px 16px;border-bottom: 1px solid #eee\"><summary><strong>Quel quorum est nécessaire pour délibérer ?</strong></summary>Le quorum est défini par le règlement de la PPE ou, à défaut, par la loi. Il correspond généralement à la présence (physique ou représentée) de la moitié des copropriétaires disposant de la moitié des parts, mais cela peut varier.\n\n</details><details style=\"padding: 12px 16px;border-bottom: 1px solid #eee\"><summary><strong>Comment sont répartis les coûts des travaux ?</strong></summary>En principe, les frais sont répartis proportionnellement aux quotes-parts (millièmes). Le règlement peut toutefois prévoir des clés de répartition différentes pour certains équipements spécifiques.\n\n</details><details style=\"padding: 12px 16px;border-bottom: 1px solid #eee\"><summary><strong>Peut-on étaler le paiement des travaux ?</strong></summary>L\’AG peut décider d\’alimenter le fonds de rénovation sur plusieurs années avant de lancer les travaux, ou de contracter un emprunt hypothécaire au nom de la PPE pour financer le solde.\n\n</details><details style=\"padding: 12px 16px\"><summary><strong>Qui est responsable du suivi du chantier ?</strong></summary>L’administrateur est chargé de l\’exécution des décisions de l\’AG. Pour des travaux complexes, il est usuel de mandater un architecte ou un ingénieur pour la direction des travaux.\n\n</details></div>\n<h2>Bonnes pratiques pour la rédaction du PV</h2>\n<div class=\"wp-block-group\" style=\"padding: 16px;background: #fffef6;border: 1px solid #f3eec2;border-radius: 12px\">\n<p style=\"margin: 0\"><strong>Formulations recommandées pour les résolutions</strong></p>\n\n<ul>\n \t<li><strong>Validation :</strong> « L’assemblée approuve la rénovation de la toiture pour un montant plafond de X francs TTC, selon le devis de l\’entreprise Y ».</li>\n \t<li><strong>Financement :</strong> « Le financement sera assuré par un prélèvement de X francs sur le fonds de rénovation et un appel de charges unique de Y francs ».</li>\n \t<li><strong>Répartition :</strong> « Les coûts seront répartis selon les millièmes de copropriété ».</li>\n \t<li><strong>Mandat :</strong> « L’assemblée donne mandat à l’administrateur pour signer les contrats d\’entreprise et surveiller l\’exécution ».</li>\n</ul>\n<p style=\"margin: 8px 0 0 0\"><em>Une rédaction précise limite les risques de contestation ultérieure.</em></p>\n\n</div>\n<h2>Le rôle de Leedy dans votre projet</h2>\nNous intervenons pour <strong>faciliter la mise en relation</strong>. Si vous cherchez un expert technique, un administrateur ou une entreprise pour vos travaux, nous vous orientons vers des professionnels vérifiés en Suisse romande. Notre démarche est indépendante et vise à simplifier vos recherches.\n<div class=\"wp-block-group\" style=\"padding: 18px;background: #eef7ff;border: 1px solid #cfe7ff;border-radius: 12px;margin-top: 16px\">\n<p style=\"margin: 0 0 8px 0\"><strong>Avancer dans votre projet</strong></p>\n<a class=\"wp-block-button__link wp-element-button\" style=\"width: 100%;margin-bottom: 6px\" href=\"https://leedy.ch/creer-un-dossier/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Trouver un professionnel (gratuit)</a> <a class=\"wp-block-button__link wp-element-button\" style=\"width: 100%;margin-bottom: 6px\" href=\"https://leedy.ch/comment-formuler-une-bonne-demande-pour-trouver-le-bon-pro/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Conseils pour formuler sa demande</a> <a class=\"wp-block-button__link wp-element-button\" style=\"width: 100%;margin-bottom: 6px\" href=\"https://leedy.ch/fonds-renovation-ppe-suisse-romande-calcul/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Calculer le fonds de rénovation</a>\n\n</div>\n<section id=\"refs\" style=\"--primary: #5B74FF;--secondary: #32CFA0;--accent: #E4EBFD;--headline: #0A0C29;--body: #546078;--border: #E5E7EB;--light: #F8FAFC;--white: #FFFFFF;--radius: 12px;margin-top: 32px;list-style-type: none\">\n<h2 style=\"margin: 0 0 10px 0\">Sources et références</h2>\n<div style=\"margin: 0;padding: 12px;border: 1px dotted var(--primary);border-radius: 12px;background: var(--accent)\">\n<ul style=\"margin: 0;padding: 0px;list-style-type: none\">\n \t<li style=\"margin: 8px 0\">\n<div style=\"padding: 10px;background: var(--white);border: 1px dotted var(--border);border-radius: 10px\">\n\n<a style=\"align-items: center;gap: 8px;text-decoration: none;color: var(--headline)\" href=\"https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/24/233_245_233/fr\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\"> Code civil suisse — Propriété par étages (art. 712a – 712t) </a>\n<div style=\"flex-wrap: wrap;gap: 6px;margin-top: 6px\"><span style=\"align-items: center;gap: 6px;padding: 3px 7px;border: 1px solid var(--border);border-radius: 999px;background: var(--light);color: var(--body);font-size: 12px\">fedlex.admin.ch</span> <span style=\"align-items: center;gap: 6px;padding: 3px 7px;border: 1px solid var(--border);border-radius: 999px;background: #fff;color: var(--body);font-size: 12px\">Loi fédérale</span></div>\n</div></li>\n \t<li style=\"margin: 8px 0\">\n<div style=\"padding: 10px;background: var(--white);border: 1px dotted var(--border);border-radius: 10px\"><a style=\"align-items: center;gap: 8px;text-decoration: none;color: var(--headline)\" href=\"https://www.vd.ch/fileadmin/user_upload/organisation/dfin/sg-dfin/rf/fichiers_pdf/Propriete.pdf\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">\nCanton de Vaud — Informations sur la propriété foncière\n</a>\n<div style=\"flex-wrap: wrap;gap: 6px;margin-top: 6px\"><span style=\"align-items: center;gap: 6px;padding: 3px 7px;border: 1px solid var(--border);border-radius: 999px;background: var(--light);color: var(--body);font-size: 12px\">vd.ch</span>\n<span style=\"align-items: center;gap: 6px;padding: 3px 7px;border: 1px solid var(--border);border-radius: 999px;background: #fff;color: var(--body);font-size: 12px\">Document PDF</span></div>\n</div></li>\n \t<li style=\"margin: 8px 0\">\n<div style=\"padding: 10px;background: var(--white);border: 1px dotted var(--border);border-radius: 10px\"><a style=\"align-items: center;gap: 8px;text-decoration: none;color: var(--headline)\" href=\"https://habitatdurable.ch/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">\nHabitatDurable — Rénovation énergétique\n</a>\n<div style=\"flex-wrap: wrap;gap: 6px;margin-top: 6px\"><span style=\"align-items: center;gap: 6px;padding: 3px 7px;border: 1px solid var(--border);border-radius: 999px;background: var(--light);color: var(--body);font-size: 12px\">habitatdurable.ch</span>\n<span style=\"align-items: center;gap: 6px;padding: 3px 7px;border: 1px solid var(--border);border-radius: 999px;background: #fff;color: var(--body);font-size: 12px\">Association</span></div>\n</div></li>\n</ul>\n</div>\n</section>\n<p style=\"font-size: 14px;color: #4a5568\"><em>Avis de non-responsabilité : les informations contenues dans cet article sont fournies à titre indicatif et ne remplacent pas un avis juridique ou technique personnalisé.</em></p>« , « resume »: « Mise à jour du contenu pour 2026 avec clarification des règles de majorité et de financement. Suppression des éléments de style marketing et correction de la ponctuation selon les directives. » }

octobre 16, 2025
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Temps de lecture :10 minutes

« `json { « post_title »: « Vendre un bien immobilier loué en Suisse romande », « seo_title »: « Vendre un bien loué en Suisse et résilier le bail », « meta_description »: « La vente ne rompt pas le bail en Suisse. Découvrez vos obligations envers le locataire, les délais de résiliation et la valeur de rendement en 2026. », « updated_content_html »: « <p class=\"has-large-font-size\"><em>Article mis à jour le 29 janvier 2026</em></p>\n<p class=\"has-large-font-size\">Vous envisagez de vendre un bien occupé par un locataire en <strong>Suisse romande</strong>. Cette situation implique des règles juridiques précises, dictées par l’article 261 du Code des obligations. Ce guide 2026 détaille le <strong>processus de vente</strong>, les droits du locataire, les obligations du nouveau propriétaire et l’impact sur l’estimation du prix.</p>\n<p class=\"has-large-font-size\">Notre objectif est de sécuriser votre transaction et d’éviter les litiges qui pourraient retarder la signature. Si vous avez besoin d’assistance, <strong>Leedy</strong> structure votre dossier et vous oriente vers les experts adaptés à votre situation, sans frais.</p>\n\n<blockquote>« En Suisse, <strong>la vente ne rompt pas le bail</strong> selon l’article 261 du CO. L’acheteur reprend le contrat de bail existant aux mêmes conditions. Une bonne anticipation des délais protège la valeur de votre bien. »</blockquote>\n<h2>1. Vendre un logement loué en pratique</h2>\nLe contrat de bail <strong>se poursuit automatiquement</strong> avec l’acquéreur. Deux stratégies s’offrent à vous. Vous pouvez vendre le bien <strong>occupé</strong> à un investisseur qui cherche du rendement. Vous pouvez aussi vendre le bien <strong>libre</strong>, ce qui nécessite de coordonner le départ du locataire. Dans certains cantons comme Vaud (LPPPL) ou Genève (LDTR), la vente d’appartements loués peut être soumise à une <strong>autorisation administrative</strong> en période de pénurie de logements.\n<div class=\"wp-block-group\" style=\"padding: 16px;background: #f7fafc;border: 1px solid #e6eff8;border-radius: 12px;margin-top: 16px\">\n<p style=\"margin: 0\"><strong>Points de contrôle pour le notaire et l’acheteur</strong></p>\n\n<ul>\n \t<li><strong>Le bail en cours</strong> : durée, montant du loyer, état des lieux d’entrée et garantie de loyer.</li>\n \t<li><strong>La conformité</strong> : respect de l’article 261 CO et validité d’un éventuel congé pour besoin propre.</li>\n \t<li><strong>Le calendrier</strong> : date du transfert de propriété, décompte prorata des loyers et transfert des garanties.</li>\n</ul>\n<p style=\"margin: 8px 0 0 0\"><em>En Suisse romande, la vente occupée cible souvent les investisseurs. Pour une vente libre destinée à un propriétaire occupant, la gestion du calendrier est critique.</em></p>\n\n</div>\n<h2>2. Le transfert du bail à l’acheteur</h2>\nLe financement bancaire concerne l’acheteur, mais <strong>le bail est lié à l’immeuble</strong>. L’acquéreur devient le nouveau bailleur dès son inscription au Registre foncier. Il possède alors le droit de résilier le bail pour <em>besoin propre urgent</em>, en respectant les délais légaux et les formes requises. Ces règles du droit du bail sont distinctes des lois cantonales de protection du parc locatif qui peuvent restreindre la vente elle-même.\n<h2>3. Les étapes clés de la transaction</h2>\nSelon que vous vendez le bien libre ou occupé, les opérations diffèrent. Leedy vous aide à préparer le dossier avant l’intervention du notaire ou de la régie.\n<div class=\"leedy-table leedy-table--responsive\">\n<table>\n<thead>\n<tr>\n<th>Opération</th>\n<th>Moment clé</th>\n<th>Intervenants</th>\n<th>Points de vigilance</th>\n</tr>\n</thead>\n<tbody>\n<tr>\n<td><strong>Vente occupée (rendement)</strong></td>\n<td>Décision de vendre avec locataire</td>\n<td>Notaire, régie, acheteur</td>\n<td>Transfert des loyers et garantie, clause de reprise du bail dans l’acte</td>\n</tr>\n<tr>\n<td><strong>Vente libre (usage propre)</strong></td>\n<td>Avant la mise en vente</td>\n<td>Bailleur, notaire</td>\n<td>Congé pour besoin propre motivé, respect des écheances légales</td>\n</tr>\n<tr>\n<td><strong>Autorisation (LPPPL/LDTR)</strong></td>\n<td>Selon pénurie (VD, GE)</td>\n<td>Autorité cantonale ou communale</td>\n<td>Dossier de requête complet, respect des motifs légaux pour obtenir l’accord</td>\n</tr>\n<tr>\n<td><strong>Convention de sortie</strong></td>\n<td>Si départ anticipé nécessaire</td>\n<td>Vendeur, locataire</td>\n<td>Accord écrit sur la date de départ et indemnités éventuelles</td>\n</tr>\n<tr>\n<td><strong>Visites et accès</strong></td>\n<td>Mise en vente</td>\n<td>Régie, vendeur</td>\n<td>Courrier d’information, respect de la vie privée, horaires groupés</td>\n</tr>\n</tbody>\n</table>\n</div>\n<div style=\"margin-top: 8px;padding: 8px 10px;border: 1px dotted var(--border);border-radius: 8px;background: var(--light);color: var(--body);font-size: 13px\">Note : faites défiler le tableau horizontalement sur mobile pour voir les détails.</div>\n<h2>4. Trois scénarios pour vendre un bien loué</h2>\nLe choix de la stratégie impacte le prix net et la durée de la vente. Il dépend du canton, du type de bail et de l’acquéreur cible.\n<div class=\"wp-block-group\" style=\"padding: 16px;background: #fff8e6;border: 1px solid #ffe0a3;border-radius: 12px;margin-top: 16px\">\n<p style=\"margin: 0\"><strong>Options stratégiques</strong></p>\n\n<ul>\n \t<li><strong>Vente occupée</strong> : le bail est cédé à un investisseur. Cela garantit un revenu locatif jusqu’au transfert. Le prix dépendra du rendement net.</li>\n \t<li><strong>Vente libre</strong> : le congé est donné pour libérer le bien. Cela s’adresse aux acheteurs qui veulent habiter le logement. Attention aux risques de contestation du congé.</li>\n \t<li><strong>Vente conditionnelle</strong> : la signature de l’acte est conditionnée à la libération effective des lieux ou à l’obtention d’une autorisation cantonale.</li>\n</ul>\n<p style=\"margin: 8px 0 0 0\"><em>Votre notaire validera la faisabilité juridique. Leedy prépare les éléments factuels pour faciliter cette analyse.</em></p>\n\n</div>\n<h2>5. Les coûts spécifiques à anticiper</h2>\nLes frais varient selon la nécessité d’obtenir des autorisations ou de négocier avec le locataire. Ces montants sont donnés à titre indicatif.\n<ul>\n \t<li><strong>Frais administratifs</strong> : émoluments pour les requêtes LPPPL (Vaud) ou LDTR (Genève).</li>\n \t<li><strong>Honoraires de notaire</strong> : rédaction de clauses spécifiques liées au bail ou aux servitudes.</li>\n \t<li><strong>Honoraires de régie</strong> : frais pour l’établissement des décomptes ou la gestion de sortie.</li>\n \t<li><strong>Indemnités de départ</strong> : montant versé au locataire pour faciliter un départ anticipé (négociation).</li>\n \t<li><strong>Fiscalité immobilière</strong> : impôt sur les gains immobiliers et droits de mutation usuels.</li>\n</ul>\n<div class=\"wp-block-group\" style=\"padding: 16px;background: #f0f7ff;border: 1px solid #d9e9ff;border-radius: 12px\">\n<p style=\"margin: 0\"><strong>Optimisation budgétaire</strong></p>\n\n<ul>\n \t<li><strong>Valorisation du dossier</strong> : un historique locatif complet rassure les investisseurs et soutient le prix.</li>\n \t<li><strong>Analyse de la décote</strong> : vendre occupé implique parfois une décote, à comparer avec le coût d’une procédure de résiliation longue.</li>\n \t<li><strong>Anticipation</strong> : obtenir les autorisations administratives avant la mise en vente évite de perdre des acheteurs pressés.</li>\n</ul>\n</div>\n<h2>6. Coordination des démarches</h2>\nUne bonne coordination évite les délais inutiles entre la signature et la remise des clés. Leedy centralise les informations pour fluidifier les échanges.\n<div class=\"wp-block-columns\" style=\"gap: 16px\">\n<div class=\"wp-block-column\">\n<div class=\"wp-block-group\" style=\"padding: 16px;background: #f7fafc;border: 1px solid #e6eff8;border-radius: 12px;margin-top: 16px\">\n<p style=\"margin: 0\"><strong>Synthèse</strong></p>\n\n<ul>\n \t<li><strong>Juridique</strong> : le bail suit l’objet (art. 261 CO), les délais de congé doivent être respectés.</li>\n \t<li><strong>Administratif</strong> : vérifier l’assujettissement aux lois cantonales sur la pénurie de logements.</li>\n \t<li><strong>Documentaire</strong> : rassembler le bail, les avenants, les preuves de paiement et les garanties.</li>\n \t<li><strong>Planification</strong> : aligner la date de vente avec les échéances du bail ou la validité des autorisations.</li>\n</ul>\n<p style=\"margin: 8px 0 0 0\"><em>Ces éléments sont indicatifs et doivent être validés par votre notaire selon votre situation locale.</em></p>\n\n</div>\n</div>\n<div class=\"wp-block-column\">\n<div class=\"wp-block-group\" style=\"padding: 16px;background: #f7fff7;border: 1px solid #e2f7e2;border-radius: 12px;margin-top: 16px\">\n<p style=\"margin: 0\"><strong>Ressources Leedy utiles</strong></p>\n\n<ul>\n \t<li><strong>Processus de vente</strong> : comprendre les étapes clés\n<a href=\"https://leedy.ch/les-etapes-cles-pour-vendre-son-bien-en-suisse/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">consulter le guide</a>.</li>\n \t<li><strong>Estimation des frais</strong> : calculer votre net vendeur\n<a href=\"https://leedy.ch/agents/leedygpt-budget-immobilier-suisse-romande/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">accéder à l’outil</a>.</li>\n \t<li><strong>Gestion hypothécaire</strong> : transférer ou résilier votre taux fixe\n<a href=\"https://leedy.ch/reprise-transfert-hypotheque-fribourg-2025/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">lire l’article</a>.</li>\n \t<li><strong>Dossier acquéreur</strong> : pièces nécessaires pour le financement\n<a href=\"https://leedy.ch/documents-credit-hypothecaire-suisse-romande/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">voir la liste</a>.</li>\n</ul>\n<p style=\"margin: 8px 0 0 0\"><em>Notre service est indépendant et gratuit pour vous aider à y voir clair.</em></p>\n\n</div>\n</div>\n</div>\n<h2>7. Détail des cas d’usage</h2>\n<h3>A. Vente à un investisseur (bien occupé)</h3>\n<ul>\n \t<li><strong>Dossier de rendement</strong> : présentez le loyer net, les charges, l’historique d’entretien et l’absence d’arriérés.</li>\n \t<li><strong>Dispositions</strong> : l’acte notarié règle le transfert de la garantie locative et la répartition des loyers au prorata temporis.</li>\n \t<li><strong>Prix</strong> : la décote liée à l’occupation est souvent compensée par la sécurité d’un rendement immédiat pour l’investisseur.</li>\n</ul>\n<h3>B. Vente à un propriétaire occupant (bien libéré)</h3>\n<ul>\n \t<li><strong>Résiliation</strong> : le congé pour besoin propre doit être motivé et respecter les formes légales pour être valide.</li>\n \t<li><strong>Synchronisation</strong> : il est prudent de signer l’acte de vente après la libération effective des locaux ou avec une clause résolutoire.</li>\n \t<li><strong>Risque</strong> : une contestation du congé par le locataire devant l’autorité de conciliation peut repousser la vente de plusieurs mois.</li>\n</ul>\n<h3>C. Vente soumise à autorisation (Vaud et Genève)</h3>\n<ul>\n \t<li><strong>Vaud (LPPPL)</strong> : une autorisation est requise dans les districts en pénurie pour vendre un bien loué loué découpé par étage.</li>\n \t<li><strong>Genève (LDTR)</strong> : l’aliénation d’un appartement loué est strictement encadrée par l’article 39 LDTR.</li>\n \t<li><strong>Anticipation</strong> : lancez ces démarches administratives dès le début du projet pour ne pas bloquer la transaction.</li>\n</ul>\n<h2>8. Checklist pour une vente sereine</h2>\n<ol>\n \t<li><strong>Définir la cible</strong> : investisseur ou propriétaire occupant, selon le marché local.</li>\n \t<li><strong>Compiler les documents</strong> : bail original, avenants, décomptes de chauffage, PV d’état des lieux initial.</li>\n \t<li><strong>Vérifier les contraintes</strong> : consulter la liste des communes en pénurie (VD/GE) pour les autorisations.</li>\n \t<li><strong>Établir le planning</strong> : calculer les dates de résiliation possibles selon le bail et la loi.</li>\n \t<li><strong>Sécuriser l’acte</strong> : prévoir les clauses de transfert de bail et de garantie avec le notaire.</li>\n \t<li><strong>Communiquer</strong> : informer le locataire officiellement et fixer des règles de visite claires.</li>\n</ol>\n<h2>9. Questions fréquentes sur la vente louée</h2>\n<div class=\"wp-block-group\" style=\"border: 1px solid #e6e6e6;border-radius: 12px\"><details style=\"padding: 12px 16px;border-bottom: 1px solid #eee\"><summary><strong>La vente annule-t-elle le bail en cours ?</strong></summary>Non, la vente ne rompt pas le bail. Selon l’article 261 du Code des obligations, le bail est transféré à l’acquéreur avec tous les droits et obligations qui y sont attachés.\n\n</details><details style=\"padding: 12px 16px;border-bottom: 1px solid #eee\"><summary><strong>Dois-je demander une autorisation à Vaud ou Genève ?</strong></summary>Cela dépend de la situation de pénurie dans votre district ou commune. Les lois LPPPL (Vaud) et LDTR (Genève) imposent des restrictions strictes pour la vente d’appartements loués. Il est impératif de vérifier ce point avant de mettre en vente.\n\n</details><details style=\"padding: 12px 16px;border-bottom: 1px solid #eee\"><summary><strong>Est-il plus rentable de vendre vide ou loué ?</strong></summary>Vendre vide ouvre le marché aux propriétaires occupants, souvent prêts à payer plus cher. Vendre loué garantit un rendement immédiat pour un investisseur. Le calcul dépend de la différence de prix estimée par rapport aux coûts et délais de libération.\n\n</details><details style=\"padding: 12px 16px;border-bottom: 1px solid #eee\"><summary><strong>À qui revient le loyer le mois de la vente ?</strong></summary>Le notaire calcule un décompte prorata temporis. Le vendeur perçoit le loyer jusqu’au jour du transfert de propriété, et l’acheteur le perçoit ensuite. Le dépôt de garantie est également transféré administrativement.\n\n</details><details style=\"padding: 12px 16px\"><summary><strong>Le locataire peut-il refuser les visites ?</strong></summary>Non, le locataire doit permettre les visites nécessaires à la vente (art. 257h CO). Cependant, vous devez annoncer les visites à l’avance et respecter sa vie privée en regroupant les rendez-vous.\n\n</details></div>\n<h2>10. Clauses types et recommandations</h2>\n<div class=\"wp-block-group\" style=\"padding: 16px;background: #fffef6;border: 1px solid #f3eec2;border-radius: 12px\">\n<p style=\"margin: 0\"><strong>Points à valider avec votre notaire</strong></p>\n\n<ul>\n \t<li><strong>Clause de reprise</strong> : « L’acquéreur déclare avoir pris connaissance du bail et le reprendre avec ses droits et obligations à compter du transfert de jouissance. »</li>\n \t<li><strong>Condition d’autorisation</strong> : « La présente vente est conditionnée à l’obtention définitive de l’autorisation d’aliéner requise par la loi cantonale. »</li>\n \t<li><strong>Garantie de libération</strong> : « Le vendeur s’engage à livrer le bien libre de tout bail et occupant à la date du transfert, conformément à la convention de résiliation annexée. »</li>\n \t<li><strong>Droit de visite</strong> : « Les parties s’engagent à exercer le droit de visite avec les égards dus au locataire en place. »</li>\n</ul>\n<p style=\"margin: 8px 0 0 0\"><em>Leedy vous aide à rassembler les éléments factuels pour que votre notaire puisse rédiger ces clauses efficacement.</em></p>\n\n</div>\n<h2>11. L’accompagnement neutre de Leedy</h2>\nNous intervenons pour <strong>structurer votre démarche</strong> et faciliter la transaction. Nous analysons votre situation, préparons les documents nécessaires et vous connectons avec des professionnels locaux compétents pour l’estimation et la vente. Notre approche est indépendante et vise à fluidifier le marché immobilier romand.\n<div class=\"wp-block-group\" style=\"padding: 18px;background: #eef7ff;border: 1px solid #cfe7ff;border-radius: 12px;margin-top: 16px\">\n<p style=\"margin: 0 0 8px 0\"><strong>Liens utiles pour avancer</strong></p>\n<a class=\"wp-block-button__link wp-element-button\" style=\"width: 100%;margin-bottom: 6px\" href=\"https://leedy.ch/creer-un-dossier/\" target=\"_self\" rel=\"noopener noreferrer\">Créer mon dossier de vente</a>\n<a class=\"wp-block-button__link wp-element-button\" style=\"width: 100%;margin-bottom: 6px\" href=\"https://leedy.ch/agents/leedygpt-budget-immobilier-suisse-romande/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Estimer mes frais de vente</a>\n<a class=\"wp-block-button__link wp-element-button\" style=\"width: 100%;margin-bottom: 6px\" href=\"https://leedy.ch/les-etapes-cles-pour-vendre-son-bien-en-suisse/\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">Guide des étapes de vente</a>\n\n</div>\n<section id=\"refs\" style=\"--primary: #5B74FF;--secondary: #32CFA0;--accent: #E4EBFD;--headline: #0A0C29;--body: #546078;--border: #E5E7EB;--light: #F8FAFC;--white: #FFFFFF;--radius: 12px;margin-top: 32px;list-style-type: none\">\n<h2 style=\"margin: 0 0 10px 0\">Sources et références</h2>\n<div style=\"margin: 0;padding: 12px;border: 1px dotted var(--primary);border-radius: 12px;background: var(--accent)\">\n<ul style=\"margin: 0;padding: 0px;list-style-type: none\">\n \t<li style=\"margin: 8px 0\">\n<div style=\"padding: 10px;background: var(--white);border: 1px dotted var(--border);border-radius: 10px\"><a style=\"align-items: center;gap: 8px;text-decoration: none;color: var(--headline)\" href=\"https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/fr\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">\nCode des obligations — Art. 261 CO (Transfert du bail)\n</a>\n<div style=\"flex-wrap: wrap;gap: 6px;margin-top: 6px\"><span style=\"align-items: center;gap: 6px;padding: 3px 7px;border: 1px solid var(--border);border-radius: 999px;background: var(--light);color: var(--body);font-size: 12px\">fedlex.admin.ch</span>\n<span style=\"align-items: center;gap: 6px;padding: 3px 7px;border: 1px solid var(--border);border-radius: 999px;background: #fff;color: var(--body);font-size: 12px\">Loi fédérale</span></div>\n</div></li>\n \t<li style=\"margin: 8px 0\">\n<div style=\"padding: 10px;background: var(--white);border: 1px dotted var(--border);border-radius: 10px\"><a style=\"align-items: center;gap: 8px;text-decoration: none;color: var(--headline)\" href=\"https://www.vd.ch/territoire-et-construction/logement/preservation/vente\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">\nCanton de Vaud — Loi LPPPL et autorisation d’aliéner\n</a>\n<div style=\"flex-wrap: wrap;gap: 6px;margin-top: 6px\"><span style=\"align-items: center;gap: 6px;padding: 3px 7px;border: 1px solid var(--border);border-radius: 999px;background: var(--light);color: var(--body);font-size: 12px\">vd.ch</span>\n<span style=\"align-items: center;gap: 6px;padding: 3px 7px;border: 1px solid var(--border);border-radius: 999px;background: #fff;color: var(--body);font-size: 12px\">Réglementation</span></div>\n</div></li>\n \t<li style=\"margin: 8px 0\">\n<div style=\"padding: 10px;background: var(--white);border: 1px dotted var(--border);border-radius: 10px\"><a style=\"align-items: center;gap: 8px;text-decoration: none;color: var(--headline)\" href=\"https://www.ge.ch/document/requete-autorisation-aliener-appartement-art-39-ldtr\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">\nCanton de Genève — Loi LDTR et vente d’appartement loué\n</a>\n<div style=\"flex-wrap: wrap;gap: 6px;margin-top: 6px\"><span style=\"align-items: center;gap: 6px;padding: 3px 7px;border: 1px solid var(--border);border-radius: 999px;background: var(--light);color: var(--body);font-size: 12px\">ge.ch</span>\n<span style=\"align-items: center;gap: 6px;padding: 3px 7px;border: 1px solid var(--border);border-radius: 999px;background: #fff;color: var(--body);font-size: 12px\">Formulaire</span></div>\n</div></li>\n \t<li style=\"margin: 8px 0\">\n<div style=\"padding: 10px;background: var(--white);border: 1px dotted var(--border);border-radius: 10px\"><a style=\"align-items: center;gap: 8px;text-decoration: none;color: var(--headline)\" href=\"https://geneve.asloca.ch/actualit%C3%A9s/vente-logement-rompt-elle-bail-en-cours\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">\nASLOCA — Droits du locataire en cas de vente (Romandie)\n</a>\n<div style=\"flex-wrap: wrap;gap: 6px;margin-top: 6px\"><span style=\"align-items: center;gap: 6px;padding: 3px 7px;border: 1px solid var(--border);border-radius: 999px;background: var(--light);color: var(--body);font-size: 12px\">asloca.ch</span>\n<span style=\"align-items: center;gap: 6px;padding: 3px 7px;border: 1px solid var(--border);border-radius: 999px;background: #fff;color: var(--body);font-size: 12px\">Droit du bail</span></div>\n</div></li>\n \t<li style=\"margin: 8px 0\">\n<div style=\"padding: 10px;background: var(--white);border: 1px dotted var(--border);border-radius: 10px\"><a style=\"align-items: center;gap: 8px;text-decoration: none;color: var(--headline)\" href=\"https://fr.comparis.ch/immobilien/verkaufen/vermarktungsphase/kommunikation-mieter\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">\nComparis — Gérer la communication avec le locataire lors de la vente\n</a>\n<div style=\"flex-wrap: wrap;gap: 6px;margin-top: 6px\"><span style=\"align-items: center;gap: 6px;padding: 3px 7px;border: 1px solid var(--border);border-radius: 999px;background: var(--light);color: var(--body);font-size: 12px\">comparis.ch</span>\n<span style=\"align-items: center;gap: 6px;padding: 3px 7px;border: 1px solid var(--border);border-radius: 999px;background: #fff;color: var(--body);font-size: 12px\">Conseils</span></div>\n</div></li>\n \t<li style=\"margin: 8px 0\">\n<div style=\"padding: 10px;background: var(--white);border: 1px dotted var(--border);border-radius: 10px\"><a style=\"align-items: center;gap: 8px;text-decoration: none;color: var(--headline)\" href=\"https://hausinfo.ch/fr/financer-acheter/vente-maison/bien-vendre-maison/vente-immobiliere-contrat-de-bail.html\" target=\"_blank\" rel=\"noopener noreferrer\">\nHausinfo — Résiliation pour besoin propre et délais légaux\n</a>\n<div style=\"flex-wrap: wrap;gap: 6px;margin-top: 6px\"><span style=\"align-items: center;gap: 6px;padding: 3px 7px;border: 1px solid var(--border);border-radius: 999px;background: var(--light);color: var(--body);font-size: 12px\">hausinfo.ch</span>\n<span style=\"align-items: center;gap: 6px;padding: 3px 7px;border: 1px solid var(--border);border-radius: 999px;background: #fff;color: var(--body);font-size: 12px\">Information</span></div>\n</div></li>\n</ul>\n</div>\n</section>\n<p style=\"font-size: 14px;color: #4a5568\"><em>Avertissement : ces informations sont données à titre indicatif et ne remplacent pas les conseils juridiques d’un notaire ou d’un avocat spécialisé. Les lois cantonales évoluent régulièrement.</em></p>« , « resume »: « Actualisation des références légales et temporelles pour 2026, clarification des distinctions entre vente libre et vente occupée, et précision sur les spécificités cantonales (Vaud et Genève). » } « `

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