Impact des règles Bâle 3 sur votre hypothèque en Suisse

Les normes bancaires internationales, connues sous le nom de Bâle III finalisé, sont entrées en vigueur en Suisse le 1er janvier 2025. Elles modifient la manière dont les banques calculent leurs risques et influencent directement l'octroi d'hypothèques. Pour les propriétaires et les futurs acquéreurs, il est essentiel de comprendre l'impact concret sur la capacité d'emprunt et les exigences en fonds propres.

Ce qui change concrètement pour les emprunteurs privés

L'objectif de ces nouvelles règles est de renforcer la stabilité du système financier suisse. Pour un particulier souhaitant acquérir sa résidence principale, l'impact reste modéré mais bien réel. Les banques doivent désormais allouer davantage de capital pour couvrir les hypothèques considérées comme plus risquées, notamment celles où le ratio de financement est élevé.

Le ratio prêt valeur (LTV) sous surveillance

Le ratio prêt valeur, ou LTV (Loan-to-Value), correspond au montant de l'hypothèque divisé par la valeur vénale du bien. Les nouvelles pondérations de risque varient selon ce ratio :

• Jusqu'à 66 % (1er rang) : Les conditions restent très favorables. Les banques bénéficient d'exigences de capital allégées pour cette tranche, ce qui maintient des taux attractifs.
• Entre 66 % et 80 % (2e rang) : Les exigences augmentent légèrement, mais le financement reste standard pour une résidence principale.
• Au-delà de 80 % : Les normes deviennent plus strictes. Bien que le financement jusqu'à 80 % soit la norme avec 20 % de fonds propres, les dossiers limites pourraient subir des taux légèrement plus élevés ou des refus plus fréquents si la tenue des charges est juste.

Fonds propres : la règle des 10 % de liquidités

Une règle fondamentale du financement immobilier en Suisse demeure inchangée sous Bâle III. Pour acheter un logement en propriété, vous devez apporter au moins 20 % de fonds propres. Sur ces 20 %, au moins 10 % ne doivent pas provenir de votre prévoyance professionnelle (2e pilier).

Il s'agit de fonds dits "durs", comme l'épargne bancaire, le 3e pilier ou une donation. Bâle III ne modifie pas ce minimum, mais renforce la vigilance des banques sur la qualité et la provenance de ces fonds.

Les immeubles de rendement plus impactés

C'est sur les objets de rendement (buy-to-let) que les normes Bâle III se montrent les plus strictes. Les pondérations de risque pour les biens immobiliers générant des revenus ont augmenté, ce qui pousse les établissements financiers à la prudence.

• Les banques exigent souvent plus de 25 % de fonds propres pour ce type de biens.
• Les plans d'amortissement peuvent être accélérés.
• Les exigences de rentabilité nette sont revues à la hausse.

Le calcul de la tenue des charges

Le taux d'intérêt théorique de 5 %, utilisé pour calculer votre capacité d'emprunt, reste la norme pour la majorité des établissements financiers, bien que les taux réels du marché soient inférieurs. Ce "stress test" garantit que vous pourrez payer vos mensualités même en cas de remontée brutale des taux.

Bâle III incite les banques à ne pas déroger à cette prudence. Votre revenu annuel brut doit toujours permettre de couvrir les charges théoriques (intérêts, amortissement et entretien) sans dépasser un tiers de vos revenus.

Résumé des impacts pour votre projet

Comment avancer sereinement ?

Les règles effectives depuis 2025 ne bloquent pas l'accès à la propriété, mais elles favorisent clairement les dossiers bien préparés et documentés. Une bonne anticipation de vos fonds propres et une compréhension claire de votre capacité d'emprunt sont vos meilleurs atouts.

Si vous souhaitez valider votre capacité d'achat ou obtenir des offres adaptées à votre situation, nous pouvons vous aider à structurer votre demande.