En droit suisse, une hausse de loyer après travaux est envisageable si les investissements apportent une plus-value au logement et restent conformes aux loyers admissibles. L’entretien pur ne peut pas être répercuté. La clé: distinguer correctement les coûts admissibles, appliquer une méthode de calcul défendable et communiquer avec la forme et les délais requis au locataire.

1. Bases légales en 2026: loyers admissibles, plus-value et ORL copier le lien

Le cadre se trouve dans le Code des obligations sur les loyers abusifs et les critères d’admissibilité, ainsi que dans l’ordonnance dite ORL qui précise des aspects pratiques. En résumé, le loyer ne doit pas être abusif et toute hausse doit être justifiée par des motifs reconnus, dont certaines améliorations du logement. Références officielles: Fedlex - Droit fédéral suisse, Office fédéral du logement (OFL), Portail ch.ch.

2. Quels travaux peuvent justifier une hausse de loyer ? copier le lien

De manière générale, seules les améliorations qui augmentent la valeur ou le confort peuvent justifier une hausse de loyer. Il peut s’agir notamment de rénovations qualitatives de cuisines ou salles de bains, de l’amélioration énergétique du bâtiment, d’installations nouvelles ou plus performantes, ou d’équipements supplémentaires qui élèvent la qualité d’usage. L’entretien courant ou le simple remplacement à l’identique ne sont en principe pas répercutables. Lorsque les travaux combinent entretien et amélioration, une distinction doit être faite entre la part non répercutable et la part admissible. Exemple fréquent en PPE: la pose de panneaux photovoltaïques peut constituer une amélioration énergétique. Pour comprendre l’impact technique et financier en copropriété, consultez: Panneaux solaires en PPE en Suisse romande en 2026.

3. Méthode de calcul: poser les bases avant les chiffres copier le lien

Avant toute formule, clarifiez les éléments suivants: la nature des travaux et leur justification, les coûts détaillés par poste, les subventions perçues le cas échéant, la ventilation entre entretien et amélioration, la documentation technique et les devis ou factures. Les coûts financés par des aides publiques doivent en général être pris en compte de manière spécifique et ne peuvent pas être répercutés comme si vous les aviez assumés intégralement. Une fois ces bases posées, vous pourrez calculer une hausse compatible avec les loyers admissibles. L’objectif est de refléter de manière raisonnable le capital investi pour la plus-value, en intégrant un amortissement et des charges de financement selon les pratiques reconnues. Si le logement est situé dans un marché tendu comme Genève, Lausanne ou Nyon, la rigueur documentaire est encore plus importante.

4. Formules usuelles et simulations pédagogiques copier le lien

Dans la pratique, le calcul d’une hausse après rénovation part souvent d’un capital admissible lié à la plus-value, puis d’un amortissement sur la durée d’utilisation et d’une prise en compte de charges de financement basées sur les paramètres usuels du marché suisse. Par prudence, ce calcul doit rester cohérent avec l’évolution globale des loyers admissibles et la qualité objective du logement après travaux. Illustrations purement pédagogiques à valider avec un spécialiste:

• Exemple 1 - Rénovation de cuisine dans le canton de Vaud: si, après ventilation, les coûts admissibles liés à l’amélioration représentent 28 000 CHF et que vous retenez un amortissement linéaire théorique, la composante d’amortissement correspondrait à 28 000 CHF répartis sur la durée d’utilisation envisagée. Sur 15 ans à titre illustratif, cela représente environ 155 CHF par mois, hors charges de financement et hors autres facteurs. Cette simulation doit être adaptée au cas réel.
• Exemple 2 - Isolation de façade à Fribourg: si les coûts admissibles s’élèvent à 90 000 CHF pour un petit immeuble et que vous retenez un horizon de durée d’utilisation technique, l’amortissement mensuel théorique se calcule de la même manière. Des intérêts et paramètres complémentaires peuvent s’ajouter selon les pratiques usuelles, à documenter.
• Exemple 3 - Installation d’un ascenseur à Neuchâtel: l’amélioration de confort peut justifier une hausse, mais sa répercussion doit tenir compte de la part des coûts payée par des subventions éventuelles et d’une répartition équitable entre logements. Ici encore, un calcul individualisé s’impose.

Si vous réfléchissez à la rentabilité globale de votre immeuble après travaux, ce guide peut vous aider: Immeuble de rendement en 2026 en Suisse romande: calculer et piloter.

5. Procédure et communication au locataire copier le lien

La forme et le calendrier sont cruciaux. De manière générale, la hausse doit être notifiée par écrit, de manière motivée et compréhensible, en indiquant la base légale invoquée, la nature des travaux, la ventilation entretien plus-value, la méthode de calcul et la date d’entrée en vigueur. Dans plusieurs cantons romands, l’usage d’un formulaire officiel est requis. Conservez toutes les pièces justificatives et respectez strictement les délais légaux applicables. Pour sécuriser la communication, envoyez la notification de manière traçable et informez clairement le locataire de son droit de contestation et des voies de conciliation. En cas de doute, privilégiez une relecture par un juriste spécialisé.

6. Repères par canton en Suisse romande copier le lien

Genève, Vaud, Fribourg, Neuchâtel, Valais et Jura appliquent le droit fédéral du bail, avec des pratiques administratives qui peuvent varier, notamment sur les formulaires officiels et les guichets compétents. Renseignez-vous auprès de votre canton: État de Genève, État de Vaud, Canton de Fribourg, Canton de Neuchâtel, Canton du Valais, République et Canton du Jura.

7. Erreurs fréquentes à éviter copier le lien

Confondre entretien et amélioration, oublier de déduire les subventions, négliger l’impact du taux de référence ou annoncer une hausse sans motivation détaillée sont les sources classiques de contestation. Les arrondis non documentés, les répartitions discutables entre logements ou le non-respect des délais légaux exposent également à des risques. Une approche rigoureuse réduit fortement ces points de friction.

8. Comment Leedy sécurise votre hausse de loyer en 2026 copier le lien

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