Contexte et objectif de l’article

En Suisse romande, l’assurance bâtiment varie fortement selon le canton: monopole public (ECA) d’un côté, marché privé de l’autre. Pour un achat prévu en 2026, vous devez comprendre ce qui est couvert par défaut, ce qui ne l’est pas et quelles assurances complémentaires sont nécessaires pour protéger votre bien et satisfaire les exigences du financement.

Cet article, ancré sur la situation 2025, vous aide à distinguer ECA et privé, à repérer les pièges fréquents (dégâts d’eau, tremblement de terre, pertes de loyers, responsabilité du propriétaire) et à suivre une check-list claire avant de signer. Si vous souhaitez valider votre dossier avec des pros du bon canton, Leedy vous connecte rapidement aux experts et courtiers pertinents.

ECA vs privé en Romandie: ce qu’il faut savoir

En Suisse, l’assurance bâtiment se structure différemment selon les cantons. En Suisse romande:

• Cantons à assureur cantonal (monopole ECA pour l’incendie et les événements naturels): Vaud, Fribourg, Neuchâtel, Jura. L’assurance auprès de l’assureur cantonal est en règle générale obligatoire pour les bâtiments; elle couvre d’ordinaire l’incendie et les événements naturels reconnus par le canton.
• Cantons à assurances privées: Genève et Valais. L’assurance bâtiment s’effectue auprès d’assureurs privés. Même lorsqu’elle n’est pas imposée par la loi, elle est généralement exigée par les banques dans le cadre d’un crédit hypothécaire et reste fortement recommandée.

Ce que couvre typiquement l’ECA (base) et ce qui reste à assurer

Dans les cantons ECA, la police cantonale couvre en principe l’incendie et les événements naturels reconnus (par exemple, selon les pratiques courantes, tempête, grêle, inondation ou pression de la neige, avec des définitions cantonales précises). En revanche, des risques importants ne sont généralement pas inclus par l’ECA et nécessitent des assurances privées complémentaires:

• Dégâts d’eau liés aux installations (tuyaux, fuites internes),
• Responsabilité civile bâtiment (dommages causés à des tiers),
• Bris de glaces, vitrages et panneaux solaires,
• Pertes de loyers en cas de sinistre pour un bien de rendement,
• Tremblement de terre (souvent exclu ou à couvrir via une police spécifique).

Dans les cantons privés (Genève, Valais), les assureurs proposent des packs bâtiment modulables. Il est conseillé d’examiner finement l’étendue réelle des prestations, les limites et franchises, ainsi que les exclusions.

Maison individuelle vs PPE: qui assure quoi?

Pour une maison individuelle, vous détenez et gérez les polices. En PPE, c’est généralement l’immeuble qui est assuré (ECA ou assureur privé selon le canton) et les charges PPE couvrent tout ou partie des primes, avec une répartition entre copropriétaires. Vérifiez les polices communes, les annexes (caves, garages, locaux techniques), les installations partagées (panneaux solaires, bornes de recharge) et l’adéquation des sommes assurées. En complément, relisez notre guide sur les contrôles techniques et administratifs dans Diagnostics immobiliers en Suisse romande.

Comparaisons, coûts et check-list d’achat

L’objectif est de ne pas payer trop cher pour une couverture incomplète. Voici comment raisonner selon votre canton et votre type de bien.

Couverture de base vs compléments privés

• Cantons ECA (Vaud, Fribourg, Neuchâtel, Jura): la base ECA couvre l’incendie et, en général, les événements naturels reconnus. Complétez avec une ou plusieurs polices privées pour les dégâts d’eau, la RC bâtiment, le bris de glace, les pertes de loyers et le tremblement de terre si nécessaire.
• Cantons privés (Genève, Valais): composez un contrat global en veillant à la définition de l’«événement naturel», au niveau de franchise, à la valeur d’assurance (souvent la valeur de reconstruction à neuf), aux exclusions (souterrains, installations extérieures, aménagements) et aux modules optionnels utiles.

Coûts: ce qui influence votre prime

Que vous soyez en ECA ou en privé, les primes dépendent généralement de critères tels que la localisation, l’altitude et l’exposition aux risques naturels, le type de bâtiment, les matériaux, la valeur de reconstruction et les mesures de prévention (détecteurs, séparations coupe-feu, protections contre l’eau). Dans les cantons ECA, la tarification suit des règles cantonales; en privé, la prime varie d’un assureur à l’autre et d’un package à l’autre. Si votre banque exige un niveau de couverture minimal, intégrez-le dans votre comparaison de primes et de franchises.

Check-list avant de signer (2025 → 2026)

• Confirmez le régime cantonal: ECA (Vaud, Fribourg, Neuchâtel, Jura) ou marché privé (Genève, Valais). En cas de doute, demandez à la régie, au notaire ou au courtier Leedy.
• Demandez la police en vigueur et l’historique de sinistres des dernières années: cela éclaire le risque réel (dégâts d’eau récurrents, expositions aux crues ou aux coups de vent) et peut influencer votre budget.
• Vérifiez la somme assurée et la base de calcul: visez la valeur de reconstruction à neuf, avec indexation appropriée. Contrôlez la prise en compte des annexes (garage, couvert, abris, panneaux solaires).
• Dégâts d’eau: confirmez ce qui est couvert, quelles installations, les plafonds, les franchises et les exclusions (infiltrations, refoulements, joints).
• Responsabilité civile bâtiment: indispensable pour un propriétaire, surtout en maison individuelle et pour les parties communes en PPE.
• Pertes de loyers: pour un bien de rendement, vérifiez la durée d’indemnisation et les limites. Cela sécurise vos flux de trésorerie.
• Tremblement de terre: souvent non couvert par défaut. Évaluez un module spécifique si votre tolérance au risque est faible.
• Travaux, rénovations, surélévation: prévoyez une assurance chantier et la RC du maître d’ouvrage pendant les travaux. Informez l’assureur en cas de transformation significative.
• PPE: demandez les polices de l’immeuble, la clé de répartition, le fonds de rénovation et l’adéquation de la couverture aux installations communes.
• Financement: alignez les exigences de la banque sur vos garanties. Si vous anticipez un remboursement ou une optimisation de votre plan d’amortissement, voyez notre guide Amortissement anticipé d’hypothèque en Suisse romande. Pour un point marché, consultez Immobilier Suisse romande fin 2025.

Cas pratiques romands

Lausanne (Vaud): vous achetez une maison individuelle. L’ECA couvre l’incendie et, selon les listes cantonales, les événements naturels reconnus. Il vous faudra en général ajouter dégâts d’eau, RC bâtiment, bris de glace et éventuellement tremblement de terre via un assureur privé.

Genève ville: vous achetez un appartement en PPE. La police bâtiment est privée et gérée par la PPE. Demandez la police commune, l’attestation d’absence de sinistre récent et vérifiez les franchises. Pour votre appartement, des assurances ménage et RC privée restent pertinentes.

Sion (Valais): vous investissez dans un immeuble locatif. Composez une couverture complète auprès d’un assureur privé et ajoutez une garantie «pertes de loyers». Pour clarifier la fiscalité de la revente, parcourez notre guide Plus-value immobilière en Suisse romande 2025.

Neuchâtel: achat d’un attique en PPE. L’ECA couvre l’immeuble pour l’incendie/événements naturels reconnus; la PPE doit compléter pour les risques non inclus. En tant que copropriétaire, vérifiez les parts de charges et la conformité des polices avec les équipements (panneaux photovoltaïques, pompe à chaleur).

Pour gagner du temps et croiser les avis, vous pouvez aussi utiliser nos ressources IA maison: Immobilier & IA (ChatGPT by Leedy). Elles ne remplacent pas un conseil, mais aident à préparer vos questions.