Vous achetez un logement neuf en Suisse romande sous forme d’achat sur plan (promotion en construction) ? Ce guide 2025 vous explique simplement ce que c’est, comment sécuriser les contrats et garanties, suivre les jalons du chantier et réceptionner sans mauvaise surprise, avec un focus par canton.
Objectif : sécuriser vos décisions et éviter les angles morts. Si vous le souhaitez, Leedy structure votre dossier, vous met en relation avec des experts locaux pertinents (notaire, conseiller hypothécaire) et coordonne les échanges, gratuit et indépendant.
« Acheter sur plan signifie s’engager avant la livraison de l’ouvrage. En Suisse, la vente immobilière se signe en forme authentique chez le notaire et le transfert intervient à l’inscription au registre foncier. »
Achat sur plan : définitions simples et bases
L’achat sur plan consiste à réserver puis acquérir un lot dans un immeuble à construire ou en construction. Le contrat de réservation existe dans la pratique, mais il n’a pas la force de l’acte authentique. Un acompte doit être sécurisé sur un compte bloqué à affectation spéciale. À l’acte, on annexe le descriptif technique, les plans, le calendrier des appels de fonds, les garanties et, en PPE, le règlement et la clé de répartition des charges.À retenir
- Forme authentique : l’acte notarié est indispensable pour la validité de la vente.
- Garantie d’achèvement : garantie bancaire ou caution contractuelle prévue à l’acte.
- Comptes et jalons : compte de construction dédié et jalons objectivables.
- PPE : règlement, tantièmes, budget initial et fonds de rénovation à examiner.
Bases : acte authentique, registre foncier, contrat d’entreprise pour l’ouvrage, pratiques cantonales assurance incendie.
Avant de signer : les vérifications indispensables
Demandez les pièces complètes : contrat, descriptif, plans, planning, calendrier de paiements, garanties, permis en force, éventuelles oppositions, règlement PPE, budget et procès-verbaux de chantier disponibles.Permis de construire
- Où le trouver : autorité communale ou cantonale.
- Pourquoi c’est crucial : conditionne le démarrage légal du chantier.
- Points d’attention : oppositions pendantes, conditions particulières.
Garantie d’achèvement
- Où la trouver : acte authentique et annexe.
- Pourquoi c’est crucial : sécurise en cas de défaillance du promoteur.
- Points d’attention : type, montant, durée, modalités d’appel.
Calendrier des appels de fonds
- Où le trouver : acte et planning de chantier.
- Pourquoi c’est crucial : impact direct sur la trésorerie.
- Points d’attention : jalons mesurables, justificatifs exigés par la banque.
Descriptif technique
- Où le trouver : annexe contractuelle.
- Pourquoi c’est crucial : détermine le niveau de prestation.
- Points d’attention : matériaux, équipements, options, tolérances.
PPE : règlement et charges
- Où les trouver : règlement, clé de répartition.
- Pourquoi c’est crucial : règles de vie et budget initial.
- Points d’attention : fonds de rénovation, frais communs récurrents.
Financement : comment raisonne la banque pour un achat sur plan
Le prêt suit l’avancement du chantier. La banque libère par jalons et facture des intérêts intercalaires sur les montants tirés. Le choix du taux dépend de votre profil.- Taux fixe : sécurise le coût pendant la construction.
- SARON : plus flexible mais variable. Un montage mixte est possible.
- Dossier complet : identité, revenus, fonds propres, pièces du projet. Utilisez la checklist crédit hypothécaire et le calculateur d’hypothèque.
- Cédule hypothécaire : création ou portage selon les cas. Guide : cédule hypothécaire.
Outils Leedy utiles
- Simuler mon emprunt : service.
- Obtenir un crédit hypothécaire : mise en relation avec 2 à 3 conseillers locaux.
- Bâle III 2025 : impact sur capacité et avances : décryptage.
Estimations indicatives selon barèmes publics. Validation finale par les professionnels mandatés.
Appels de fonds, jalons et calculs
Le calendrier de paiements suit des jalons usuels : réservation, acte, fondations, mise hors d’eau, mise hors d’air, second œuvre, livraison, levée des réserves.Exemple simple indicatif
- Réservation : 2 à 5 pour cent sur compte bloqué.
- Acte authentique : 10 à 20 pour cent avec garantie d’achèvement annexée.
- Fondations : 15 à 20 pour cent sur justificatifs de chantier.
- Hors d’eau, hors d’air, second œuvre : tranches de 10 à 20 pour cent chacune.
- Livraison : solde moins retenue. Retenue de 5 à 10 pour cent jusqu’à levée des réserves.
La banque peut exiger des preuves à chaque jalon. Partagez-lui le planning et les PV d’avancement.
Achat sur plan vs logement clé en main : à quoi s’attendre
| Sujet | Achat sur plan | Logement clé en main |
|---|---|---|
| Moment d’achat | Avant livraison, sur plans | Après achèvement |
| Risque et garanties | Garantie d’achèvement contractuelle, suivi chantier | Moins de risque d’achèvement, garanties après-vente |
| Trésorerie | Appels de fonds échelonnés, intérêts intercalaires | Prix payé à l’acte, frais classiques |
| Personnalisation | Options et plus-values possibles | Finitions déjà réalisées |
| Délais | Dépend du chantier et des aléas | Occupation rapide après acte |
Spécificités cantonales utiles
Genève
- Fin de travaux : attestation de conformité en fin de chantier.
- Protection incendie : déclaration AEAI par le responsable assurance qualité selon procédure cantonale.
Vaud
- Assurance bâtiment : ECA obligatoire pour bâtiments et éléments naturels.
- Documents : aides-mémoires et contacts prévention.
Valais
- Assurance qualité : responsable AQ en protection incendie et attestation finale.
- Documents : notes explicatives et formulaires officiels.
Assurance qualité incendie • Plans de protection incendie : note
Fribourg, Neuchâtel, Jura
- ECA : obligations cantonales spécifiques et procédures internes.
- PPE : règlement, tantièmes et budget initial à relire attentivement.
Registre foncier FR • Registre foncier NE • Registre foncier JU
Démarches pratiques : qui fait quoi et quand
Leedy prépare votre dossier (besoin, pièces, check-lists), clarifie les options et met en relation avec nos experts locaux. Le notaire instrumente et dépose les réquisitions au registre foncier. La banque statue sur le financement et libère les fonds par jalons.- Clarifier budget et calendrier avec le promoteur.
- Réunir pièces : identité, revenus, fonds propres, descriptif, planning, garanties.
- Partager le calendrier d’appels de fonds à la banque pour caler les déblocages.
- Signer l’acte authentique chez le notaire, annexes complètes.
- Suivre les PV d’avancement et constituer le dossier de réception.
- Réceptionner avec réserves, retenir 5 à 10 pour cent jusqu’à correction.
Cas d’usage détaillés
A. Options et plus-values
- Contrats : faire annexer les plus-values et délais d’exécution.
- Budget : intégrer les plus-values aux appels de fonds ou au solde.
- Qualité : définir les tolérances et méthodes de contrôle à la réception.
B. Retard de livraison
- Clauses : prévoir délais de grâce et pénalités ou retenue renforcée.
- Plan correctif : jalons datés avec preuves à fournir.
- Coordination : adapter le plan de tirage bancaire et l’entrée dans les lieux.
C. Revente en cours de chantier
- Cession des droits : accord promoteur, avenant notarié, information banque.
- Fiscalité : anticiper droits et plus-value selon canton, utiliser le simulateur.
- Communication : expliquer clairement les jalons restants à l’acheteur.
FAQ — Questions fréquentes
À quoi sert la garantie d’achèvement
Elle protège contre la non-finalisation du projet. Elle doit être écrite, annexée à l’acte, avec montant, durée et conditions d’appel claires.Comment se calculent les appels de fonds
Ils suivent des jalons techniques vérifiables. La banque exige des justificatifs avant chaque tirage. Les pourcentages exacts sont fixés au contrat.Qui paie les intérêts intercalaires
Vous payez des intérêts sur les montants effectivement débloqués pendant le chantier. Intégrez-les au budget global.Puis-je personnaliser mon logement
Oui via des options et plus-values contractualisées. Faites annexer les choix, prix et délais, puis contrôlez à la réception.Quels documents officiels à la fin des travaux
Selon le canton : attestation de conformité, documents de protection incendie, autorisation d’occuper. À Genève, suivez la procédure dédiée en ligne.Comment Leedy vous aide, en toute indépendance
« Leedy structure votre dossier, vous accompagne et vous propose un expert local adapté. L’expert prend ensuite le relais pour les démarches et documents officiels. » Gratuit et indépendant : notre sélection repose sur la qualité et la disponibilité, sans surcoût pour vous.Démarrer maintenant
Créer mon dossier (gratuit) Être rappelé·e par un conseiller Comprendre l’acte et les annexesRéférences
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Contrat d’achat d’un bien immobilier : forme authentiquech.ch Achat immobilier
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Assurance incendie et éléments naturels : Vaudvd.ch Assurance ECA
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Genève : attestation globale de conformité en fin de travauxge.ch Fin de chantier
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Valais : assurance qualité en protection incendievs.ch Protection incendie
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Promesse de vente en Suisse : fonctionnement et délaisleedy.ch Acte et annexes
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Calculateur d’hypothèque : capacité et mensualitésleedy.ch Outil
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Estimer les frais liés à mon achatleedy.ch Service
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Cédule hypothécaire : coûts et portageleedy.ch Guide
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Finaliser l’achat : acte et délais chez le notaireleedy.ch Notaire
Limites : informations indicatives basées sur sources officielles. Estimations indicatives ; validation finale par les professionnels mandatés.
