Article mis à jour le 02-02-2026
Vous envisagez d'acquérir un logement neuf en Suisse romande par le biais d'un achat sur plan. Ce mode d'acquisition, aussi appelé vente à terme ou vente en quote-part terrain, demande une vigilance particulière. Ce guide actualisé pour 2026 vous explique le fonctionnement, comment sécuriser vos acomptes, suivre le chantier et réceptionner votre bien sereinement.
L'objectif est de vous donner les clés pour signer en toute confiance. Si vous avez besoin d'aide, Leedy structure votre dossier et vous connecte avec les bons experts locaux, qu'il s'agisse de notaires ou de conseillers en financement.
« Acheter sur plan signifie devenir propriétaire au fur et à mesure de la construction. En Suisse, cela passe obligatoirement par un acte authentique chez le notaire et une inscription au registre foncier. »
Comprendre l'achat sur plan et ses bases légales
L'achat sur plan consiste souvent à acquérir une part de terrain puis à financer la construction par étapes. Bien que la réservation soit courante, elle ne remplace pas l'acte notarié. Tout acompte versé avant la signature finale doit impérativement être sécurisé sur un compte bloqué. L'acte de vente inclut le descriptif technique, les plans détaillés, le calendrier des paiements et les garanties. En PPE, le règlement et la répartition des charges sont aussi des pièces centrales.Points essentiels
- Acte notarié : seul document qui valide officiellement le transfert de propriété.
- Garantie d'achèvement : indispensable pour vous protéger si le promoteur fait faillite.
- Compte de construction : votre banque libère les fonds progressivement selon l'avancement.
- PPE : analysez le budget prévisionnel et la dotation au fonds de rénovation.
Documents de référence : acte de vente, contrat d'entreprise générale, inscription au registre foncier.
Vérifications avant la signature chez le notaire
Exigez la transparence totale. Vous devez disposer de toutes les pièces contractuelles : projet d'acte, plans signés, descriptif des travaux, permis de construire définitif et budget de la PPE.Permis de construire
- Source : greffe municipal ou feuille officielle cantonale.
- Enjeu : le chantier ne peut légalement démarrer sans permis entré en force.
- Vigilance : vérifiez l'absence d'oppositions ou de servitudes contraignantes.
Garantie d'achèvement
- Source : mentionnée dans l'acte notarié.
- Enjeu : assure que votre logement sera terminé même en cas de problème financier du constructeur.
- Vigilance : vérifiez qu'elle est émise par une banque ou une assurance suisse reconnue.
Plan de paiement
- Source : annexe financière du contrat.
- Enjeu : détermine vos sorties de trésorerie et le calcul des intérêts intercalaires.
- Vigilance : les paiements doivent correspondre à des étapes réelles de construction.
Descriptif technique
- Source : document annexé détaillant les prestations.
- Enjeu : définit la qualité finale (cuisine, sols, sanitaires).
- Vigilance : attention aux budgets alloués pour les finitions, souvent sous-évalués.
Fonctionnement de la PPE
- Source : règlement d'administration et d'utilisation.
- Enjeu : fixe les règles de vie commune et la répartition des frais.
- Vigilance : contrôlez le montant des charges mensuelles estimées.
Financement et crédit de construction
Le financement d'un bien sur plan diffère d'un achat classique. La banque met en place un crédit de construction qui se transforme en hypothèque à la livraison. Vous ne payez des intérêts (appelés intérêts intercalaires) que sur les sommes effectivement utilisées.- Consolidation : choix du modèle hypothécaire (Saron ou taux fixe) à la fin des travaux.
- Double charge : prévoyez le cumul de votre loyer actuel et des intérêts intercalaires durant le chantier.
- Dossier solide : préparez vos justificatifs de revenus et de fonds propres. Pour évaluer votre situation, consultez notre calculateur d'hypothèque.
- Cédule hypothécaire : document indispensable pour garantir le prêt. Plus d'infos sur la cédule hypothécaire.
Services Leedy pour avancer
- Capacité d'emprunt : simulateur en ligne.
- Trouver un financement : mise en relation avec des conseillers spécialisés.
- Vendre avant d'acheter : gestion de la mainlevée hypothécaire sur votre bien actuel.
Ces outils vous donnent une première vision claire avant de valider avec un expert.
Appels de fonds et étapes de paiement
Le paiement est fractionné selon l'avancée des travaux. Voici un découpage type, variable selon les contrats.Exemple de calendrier financier
- Signature de l'acte : environ 20 % (inclut souvent la part terrain).
- Achèvement de la dalle : 15 % supplémentaire.
- Mise hors d'eau (toiture) : 15 à 20 %.
- Installations techniques et plâtrerie : 20 à 30 %.
- Remise des clés : solde final, souvent 10 à 15 %.
Conseil : conservez toujours une retenue sur le dernier versement tant que les défauts mineurs ne sont pas corrigés.
Comparatif : Achat sur plan vs bien existant
| Critère | Achat sur plan (Neuf) | Bien existant (Clé en main) |
|---|---|---|
| Disponibilité | 18 à 24 mois d'attente moyenne | Rapide (quelques mois) |
| Paiement | Échelonné selon les travaux | Totalité du prix à l'acte |
| Personnalisation | Choix des finitions possible | État tel quel (sauf rénovation) |
| Efficacité énergétique | Normes actuelles (faibles charges) | Variable, rénovations souvent requises |
| Risques | Retards, faillite (si mal protégé) | Vices cachés, travaux imprévus |
Spécificités par canton
Genève
- Fin de chantier : l'attestation de conformité est requise.
- Normes : haute performance énergétique (HPE/THPE) souvent standard.
Vaud
- Permis d'habiter : délivré par la commune après conformité.
- ECA : assurance obligatoire dès le début de la construction.
Valais
- Sécurité : normes parasismiques et protection incendie strictes.
- Résidence secondaire : attention aux restrictions de la Lex Weber.
Fribourg, Neuchâtel, Jura
- ECAP / ECAP-Jura : assurance immobilière obligatoire.
- Notariat : libre choix du notaire dans ces cantons (contrairement à Vaud ou Genève où le promoteur impose souvent le sien).
Déroulement pratique : les 6 étapes clés
Leedy vous aide à préparer votre dossier et vous oriente vers les bons interlocuteurs pour fluidifier ce processus complexe.- Validation du budget : définissez votre capacité d'achat avec une banque.
- Réservation : signature d'une convention et versement d'un acompte.
- Acte notarié : signature officielle et transfert de propriété (partiel ou total).
- Choix des finitions : cuisine, sanitaires, sols (gestion des plus-values).
- Suivi de chantier : visites régulières aux étapes clés.
- Réception et remise des clés : constat des éventuels défauts et entrée dans les lieux.
Situations particulières à anticiper
A. Plus-values et modifications
Tout changement par rapport au plan de base a un coût. Demandez des devis écrits et validés avant l'exécution des travaux pour éviter les surprises au décompte final.B. Retard de livraison
Le contrat doit prévoir des pénalités de retard. Si le chantier prend du retard, anticipez la prolongation de votre logement actuel et de votre financement transitoire.C. Revente avant achèvement
Il est possible de revendre votre part de copropriété en cours de construction. Cela implique un nouvel acte notarié et l'accord de la banque et du promoteur. La fiscalité sur le gain immobilier s'appliquera.FAQ — Questions fréquentes
La garantie d'achèvement est-elle obligatoire
Elle n'est pas légalement obligatoire dans tous les cantons, mais elle est fortement recommandée. La plupart des banques l'exigent pour financer le projet.Puis-je visiter le chantier quand je veux
Non, pour des raisons de sécurité. Les visites sont planifiées par la direction des travaux aux étapes clés ou sur rendez-vous.Que faire si je constate des défauts à la livraison
Notez-les précisément dans le procès-verbal de réception. Ne payez pas le solde final tant que les défauts majeurs ne sont pas rectifiés.Comment sont calculés les intérêts intercalaires
Ils sont calculés uniquement sur les montants que la banque a versés au promoteur, au taux de votre crédit de construction, souvent majoré d'une commission.Puis-je choisir mon notaire pour un achat sur plan
Dans le canton de Vaud et Genève, le promoteur impose généralement son notaire pour l'ensemble de la promotion. Dans les autres cantons, le choix est plus libre, mais un notaire unique facilite la gestion.Comment Leedy vous accompagne
« Leedy simplifie vos démarches : nous structurons votre demande et vous connectons aux experts locaux qualifiés. » Que ce soit pour valider le financement, analyser le contrat ou vendre votre bien actuel, notre service est gratuit et indépendant.Passez à l'action
Créer mon dossier (gratuit) Être rappelé·e par un conseiller Comprendre la promesse de venteRessources utiles
Avertissement : Les informations sont données à titre indicatif et ne remplacent pas les conseils juridiques d'un notaire ou d'un expert financier.
