Vous achetez, vendez ou renégociez un bien à Genève ? Ce guide 2025 clarifie la LDTR pour la vente d’un appartement : quand une autorisation d’aliéner est requise, qui paie quoi, combien ça peut impacter le prix et comment éviter un report de signature chez le notaire.
Objectif : sécuriser votre calendrier et votre estimation. Si vous le souhaitez, Leedy structure votre dossier, vous met en relation avec nos experts locaux adaptés et coordonne les échanges, gratuit et indépendant.
« La LDTR encadre la vente et les travaux sur les logements locatifs à Genève. Un dossier complet avec autorisation d’aliéner et éléments locatifs clarifiés évite délais et renégociations. »
1. C’est quoi la LDTR, concrètement
La LDTR est une loi cantonale qui protège l’offre de logements. Elle peut exiger une autorisation d’aliéner pour la vente individualisée d’un appartement relevant du parc locatif et encadrer les loyers admissibles après travaux. Elle s’applique en complément du droit fédéral du bail.Ce que couvre la LDTR côté vente
- Autorisation d’aliéner : requise selon les cas pour vendre un lot d’habitation issu du parc locatif.
- Contrôle des loyers : plafonds possibles après travaux autorisés.
- Affectation : maintien de l’usage locatif pendant une durée indiquée.
En pratique genevoise, le notaire prépare et dépose la requête d’aliéner avec les annexes.
2. LDTR vs droit fédéral du bail : ne pas confondre
LDTR : cadre cantonal sur la vente et certains loyers. Droit fédéral du bail : relation bailleur locataire. À la vente d’un bien loué, l’acheteur reprend le bail en cours. Les résiliations restent régies par le code des obligations et les délais légaux.3. Quand la LDTR s’applique à la vente
Selon la situation, plusieurs cas déclenchent une vérification LDTR. Leedy vous aide à cadrer, puis l’expert (notaire, administration) prend le relais pour les actes et dépôts nécessaires.| Situation | Quand y penser | Qui intervient | Points d’attention |
|---|---|---|---|
| Appartement loué ou destiné à la location | Dès la décision de vendre | Notaire, service cantonal | Requête d’aliéner, pièces locatives, délais administratifs |
| Travaux passés soumis LDTR | Avant estimation et mise en vente | Notaire | Loyers admissibles post-travaux à respecter |
| PPE avec historique LDTR | Prise d’informations initiale | Notaire, administration | Décisions antérieures, éventuelles conditions en vigueur |
| Succession, donation, partage | Avant l’acte | Notaire | Vérifier si l’aliénation individualisée entre dans le périmètre |
| Changement d’usage envisagé | Avant tout engagement | Commune, canton | Compatibilité avec affectation locative imposée |
Astuce : faites glisser horizontalement sur mobile pour voir toutes les colonnes.
4. Vente à Genève : qui fait quoi
Au moment d’une vente LDTR, clarifiez dès le départ la répartition des rôles entre vendeur, acheteur et notaire.Pratique locale Genève
- Commande administrative : le notaire dépose la requête d’aliéner avec annexes.
- Paiement : frais et honoraires se négocient, souvent côté vendeur.
- Notaire : exige décision ou confirmation de l’administration avant l’acte.
Leedy prépare votre dossier et la check-list. L’expert gère le dépôt et les échanges avec le canton.
5. Coûts à prévoir : poste par poste
Les coûts varient selon le dossier et les délais. Anticipez les postes suivants.- Honoraires et émoluments : requête d’aliéner, pièces, échanges.
- Impact estimation : loyers admissibles pouvant limiter la valeur locative.
- Décote d’occupation : bien vendu loué sous contraintes de loyers.
Astuce budget
- Documenter baux et loyers : bail, indexations, charges, plafonds éventuels.
- Analyser l’historique LDTR : décisions passées qui fixent des plafonds.
- Comparer scénarios : vendu occupé ou libre selon faisabilité juridique.
6. Démarches pratiques : qui fait quoi et quand
Voici un déroulé synthétique pour éviter les aller-retour. Leedy structure votre dossier, coordonne les contacts et s’assure que chaque pièce est prête au bon moment.En bref
- À la vente : lancer la requête d’aliéner dès l’accord.
- Documents : baux, état locatif, identités, extrait RF, décisions LDTR.
- Délais : prévoir plusieurs semaines pour la décision.
- Livrables : décision d’aliéner, conditions, pièces au dossier notaire.
Informations indicatives, validation finale par les professionnels mandatés.
Outils Leedy pour gagner du temps
- Guide vente : étapes et calendrier notaire voir le guide.
- Budget : frais annexes et comparatifs estimer.
- Experts Genève : notaires et conseils être rappelé·e.
Gratuit et indépendant : notre sélection repose sur la qualité et la disponibilité, sans surcoût pour vous.
7. Cas d’usage détaillés
A. Vente d’un appartement loué avec loyer plafonné
- Action : joindre la décision fixant les loyers admissibles.
- But : aligner l’estimation sur la rentabilité réelle.
- Tip : expliciter la durée de contrôle des loyers.
B. Travaux récents soumis LDTR
- Action : relire l’autorisation de travaux.
- But : intégrer les plafonds de loyers dans le prix demandé.
C. Calendrier serré avant l’acte
- Action : déposer tôt la requête d’aliéner et ajuster la date d’acte.
- Plan B : clauses conditionnelles précises si la décision est attendue.
8. Check-list opérationnelle par étape
- Vérifier l’éligibilité LDTR : bien loué ou destiné à la location.
- Rassembler les pièces : baux, état locatif, historique de travaux, extrait RF.
- Mandater le notaire : requête d’aliéner et suivi administratif.
- Anticiper les loyers admissibles : chiffrage dans l’estimation.
- Clauses : condition liée à l’autorisation et aux pièces locatives.
- Signature : annexer la décision cantonale si requis.
9. Questions fréquentes (FAQ)
La vente d’un appartement loué nécessite-t-elle une autorisation ?
Souvent oui pour l’aliénation individualisée d’un lot relevant du parc locatif. Le notaire dépose la requête d’aliéner avec les pièces.Qui paie les démarches et qui dépose la requête ?
En pratique, le notaire du vendeur dépose la requête. Les coûts sont en général supportés par le vendeur.Peut-on augmenter le loyer après des travaux LDTR ?
Les loyers sont encadrés. La décision de travaux peut fixer un plafond à respecter.Que devient le bail en cours à la vente ?
L’acheteur reprend le bail et ses obligations. La résiliation pour besoin propre obéit aux délais légaux.Combien de temps prend l’autorisation d’aliéner ?
Prévoir plusieurs semaines. Anticiper pour caler la date d’acte et éviter un report.10. Clauses types et bonnes pratiques
À discuter avec votre notaire
- Condition suspensive : obtention de l’autorisation d’aliéner avant l’acte.
- Loyers : référence explicite aux plafonds applicables.
- Pièces locatives : liste jointe à l’acte avec état des loyers et garanties.
- Calendrier : date d’acte ajustée au délai réaliste de l’administration.
Leedy structure votre dossier, vous accompagne et vous met en relation avec nos experts locaux adaptés. L’expert prend ensuite le relais pour les démarches officielles.
11. Comment Leedy vous aide, en toute indépendance
Notre rôle est d’informer, de structurer et de coordonner. Nous cadrons les options, préparons les check-lists, rassemblons les pièces et vous mettons en relation avec 2 à 3 experts locaux pertinents. Nous restons neutres et indépendants, sans commission qui biaiserait nos recommandations.Références
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Texte LDTR — affectation locative et contrôle des loyerssilgeneve.ch Loi
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Genève — Bases légales et directives construction : rappels LDTRge.ch Références
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Genève — Rappel pratique sur fin de bail après acquisition et préavisgeneve.ch Pratique
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Comparis — Plafonnement des loyers après rénovation sous LDTRcomparis.ch Synthèse
Limites : informations indicatives basées sur sources officielles. Estimations indicatives ; validation finale par les professionnels mandatés.
