Le taux d’intérêt de référence applicable aux baux en Suisse est passé à 1,25 % début septembre 2025. Concrètement, cela ouvre le droit à des baisses de loyer pour de nombreux locataires, tout en influençant la tarification des crédits hypothécaires et les marges bancaires. Dans ce guide pensé pour la Suisse romande, on décortique l’impact sur les baux existants, sur les nouveaux prêts… et comment Leedy vous aide à créer un dossier hypothécaire clair avant de vous connecter à un expert local qui prend la relève.
« Taux de référence à 1,25 % : des baisses de loyer deviennent possibles, mais tout dépend de votre bail, de son historique et du calcul légal. »
Ce qui a changé début septembre 2025 (officiel)
Le 1er septembre 2025, l’Office fédéral du logement (OFL) a annoncé la baisse du taux d’intérêt de référence à 1,25 %. La page de suivi confirme le taux actuel à 1,25 %. Les médias ont rappelé qu’une baisse de 0,25 point peut se traduire (selon la formule) par une réduction indicative d’environ 2,9 % du loyer, si les autres facteurs restent constants. Voir, par exemple, RTS – baisse de 1,50 % à 1,25 %.Le plus simple : avec Leedy, vous créez votre dossier hypothécaire (revenus, avoirs, objet, comparables, calculs), on vérifie les points clés, puis on vous connecte à un expert local qui négocie et sécurise la décision de crédit. Démarrer avec Leedy
Impact sur les loyers : qui peut demander une baisse ?
En Suisse, le loyer peut être adapté lorsque le taux de référence évolue. Avec le passage à 1,25 %, beaucoup de baux indexés sur un taux plus élevé peuvent être réexaminés. Il faut toutefois considérer :- le taux de référence inscrit (ou utilisé) lors de la dernière fixation/augmentation,
- les autres facteurs légaux (inflation, coûts d’entretien, prestations, adaptations autorisées),
- et le respect de la procédure (écrit, délais, formulaire cantonal le cas échéant).
Impact sur les nouveaux prêts : prix, capacité, positionnement
La baisse du taux de référence n’est pas un taux hypothécaire ; c’est un indicateur pour les loyers. Côté crédit hypothécaire, les banques restent attentives aux critères d’affordability (stress à 5 % environ, entretien, amortissement) et à la valorisation des biens. La FINMA a rappelé en mai 2025 ses attentes prudentielles (voir la Guidance 02/2025 – PDF) et a alerté contre certaines pratiques trop laxistes relevées dans la presse (p. ex. RTS). En pratique :- Habitation principale : viser ~20 % d’apport (dont ≥ 10 % « durs »), rester dans un effort prudent (env. un tiers du revenu).
- Investissement locatif : LTV plus prudents, cash-flow sous stress, vacance réaliste, marges un peu plus élevées selon le risque.
- Estimation : modèles bancaires validés périodiquement, importance des comparables et d’un dossier sourcé.
Et les marges bancaires ?
Les marges intègrent le coût des fonds, le risque de crédit (défaut, valuation), les exigences en capital et la concurrence. En 2025, la surveillance FINMA – dossier marché hypothécaire et la finalisation de Bâle III incitent les prêteurs à mieux tarifer le risque. Quand le risque perçu augmente (bien atypique, LTV élevé, revenus volatils), la marge tend à se resserrer à la hausse. À l’inverse, dossiers « propres » + forte concurrence = prix plus bas.Votre plan d’action en 9 étapes (locataires & emprunteurs)
- Locataires : vérifiez le taux de référence de votre bail et l’historique. Si éligible, demandez une baisse de loyer en suivant la procédure cantonale.
- Propriétaires : anticipez d’éventuelles baisses de loyers sur vos objets en rendement et ajustez votre cash-flow (charges, entretien, réserve).
- Emprunteurs : simulez votre capacité (taux théorique ~5 %, entretien, amortissement), préparez un dossier complet (revenus, avoirs, objet).
- Comparables : alignez votre estimation avec le marché local ; évitez les hypothèses optimistes.
- Négociation : mettez en concurrence plusieurs banques/courtiers, comparez marges et conditions (amort., frais, clauses).
- Timing : tenez compte des fenêtres de décision de crédit et des délais notariaux/registre foncier.
- Investissement locatif : fournissez baux, vacance historique, scénarios de sensibilité (loyers, taux, charges).
- Risques : acceptez une marge de sécurité (charges PPE, entretien, taxes) ; mieux vaut prudent que serré.
- Accompagnement : faites relire votre dossier ; un expert local peut gagner des points en comité crédit.
Tableau mémo : qui est concerné, comment agir
| Profil | Ce qui change avec 1,25 % | Action recommandée |
|---|---|---|
| Locataire (bail indexé) | Droit possible à une baisse (≈ 2,9 % indicatif pour -0,25 pt, sous conditions) | Vérifier taux/ancien loyer, demander la baisse selon la procédure |
| Propriétaire bailleur | Revenus locatifs potentiellement en baisse | Actualiser business plan, charges, réserve et travaux planifiés |
| Acheteur RP (résidence principale) | Pas d’effet direct, mais contexte concurentiel possible | Optimiser fonds propres, chiffrer l’effort, comparer plusieurs offres |
| Investisseur (rendement) | Marge bancaire sensible au risque et au cash-flow | Documenter loyers/vacance, viser un LTV prudent, scénariser |
FAQ – Taux de référence 1,25 % (version courte et utile)
Mon loyer va-t-il baisser automatiquement ?
Non. Vous devez demander la baisse et respecter la procédure. Le résultat dépend de votre bail et d’autres facteurs légaux. Consultez l’OFL.La baisse du taux de référence fait-elle baisser les taux hypothécaires ?
Non directement. C’est un indicateur pour les loyers. Les taux hypo suivent plutôt le marché des taux et la concurrence bancaire.Que regarde la banque pour mon crédit ?
Votre capacité (stress ~5 % + entretien + amort.), votre apport (≈ 20 % dont une partie « dure ») et la valorisation du bien (comparables).Pourquoi certaines banques restent strictes en 2025 ?
À la suite de constats du superviseur, les établissements appliquent les attentes FINMA et une tarification du risque plus fine. Voir FINMA.Le bon compromis Leedy
Vous pouvez tout faire seul… mais un dossier solide et un bon timing font la différence. Leedy vous aide à créer votre dossier en ligne, puis vous connecte à un expert local (banque ou courtier) qui prend la relève : négociation, coordination, signature — sans vous retirer la main.Prêt à avancer ? Quelques minutes suffisent pour créer votre dossier hypothécaire, puis échanger avec un expert recommandé près de chez vous. Lancer mon projet
Sources utiles (sélection discrète)
- OFL – Communiqué 01.09.2025 : taux de référence à 1,25 %
- OFL – Page officielle « Taux d’intérêt de référence »
- RTS – Baisse à 1,25 % et réduction de loyer possible (≈ 2,9 %)
- FINMA – Risques marchés immobilier & hypothécaire (Guidance 02/2025) / PDF
- ASLOCA – Baisse du taux de référence : rappel des droits des locataires
