Comprendre la votation sur la valeur locative et les résidences secondaires

En bref : Le 28 septembre 2025, le peuple suisse se prononce sur un changement majeur de la fiscalité immobilière. L'objet lie la suppression de la valeur locative à la possibilité pour les cantons d’introduire un impôt immobilier spécifique sur les résidences secondaires. Cet article détaille le fonctionnement actuel, le contenu de la réforme, les gagnants et les perdants potentiels, ainsi que l'impact financier pour l'État.

Source : unam.ch

Origine de la valeur locative : d’une mesure provisoire à la norme

La valeur locative apparaît en 1934 comme une mesure de crise fédérale. Elle est intégrée durablement dans le droit en 1958 afin d'assurer une équité fiscale entre les locataires et les propriétaires occupant leur propre logement. Le principe est simple : le propriétaire est imposé sur un revenu fictif correspondant au loyer qu'il percevrait s'il louait son bien. En contrepartie, il peut déduire les intérêts hypothécaires et les frais d'entretien.

Ce système a fait l'objet de nombreuses remises en question. Des projets de réformes ont été refusés en 1999 et 2004, tout comme deux initiatives en 2012. Vous pouvez consulter l'historique complet ici.

Aujourd'hui, l'estimation de cette valeur varie selon les cantons, se situant généralement entre 60 % et 70 % du loyer du marché, comme l'indique comparis. Le débat a repris de la vigueur en 2023, aboutissant à l'adoption par le Parlement le 20 décembre 2024 d'un paquet fiscal soumis au peuple (voir rappel RTS et DFF).

Pourquoi parle-t-on de résidences secondaires dans le texte de vote ?

Le Parlement a lié deux textes distincts : une loi fédérale qui supprime la valeur locative et limite les déductions, et un arrêté fédéral autorisant les cantons à lever un impôt spécial sur les résidences secondaires. Ce second point modifie la Constitution et impose donc un référendum obligatoire. La loi sur la valeur locative ne peut entrer en vigueur que si l'arrêté constitutionnel est accepté. Le bulletin de vote mentionne donc explicitement les résidences secondaires, car c'est la clé de voûte juridique du projet. Les FAQ du DFF expliquent ce mécanisme en détail.

Le contenu exact de la réforme

Selon le dossier officiel (admin.ch), le projet repose sur trois piliers :

• Suppression de la valeur locative : Elle ne sera plus imposée pour les résidences principales ni pour les résidences secondaires utilisées personnellement.
• Limitation des déductions : Les déductions pour frais d'entretien généraux et pour intérêts hypothécaires seront fortement réduites. Une déduction dégressive temporaire est prévue pour les premiers acheteurs afin de ne pas pénaliser l'accès à la propriété.
• Compensation cantonale : Les cantons pourront introduire un impôt immobilier spécifique sur les résidences secondaires pour compenser le manque à gagner fiscal.

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Les conséquences du résultat

En cas d'acceptation : Le système change radicalement. La valeur locative disparaît, tout comme la plupart des déductions. La mise en œuvre prendra plusieurs années pour laisser le temps aux cantons de s'adapter.

En cas de refus : Le statu quo prévaut. La valeur locative reste imposée comme un revenu, et les déductions actuelles (intérêts, travaux) sont maintenues. Le lien indissociable entre les deux textes est rappelé par le DFF.

Gagnants et perdants : une question de profil

La réforme divise. Les propriétaires âgés avec peu ou pas de dette hypothécaire bénéficieraient directement de la suppression de ce revenu fictif. À l'inverse, les jeunes acquéreurs avec une dette importante et des besoins de rénovation pourraient perdre au change, car ils ne pourraient plus déduire autant d'intérêts et de frais. L'analyse de la RTS sur les cas d'Ependes et de Bussigny illustre bien ces disparités.

Arguments principaux du débat

Ce que disent les partisans

• Le système actuel impose un revenu qui n'existe pas réellement, ce qui est difficile à justifier. La réforme apporte une simplification bienvenue (dossier officiel).
• La fin des déductions d'intérêts réduit l'incitation à l'endettement, favorisant la stabilité financière des ménages suisses (communiqué DFF).
• Des mesures transitoires protègent les nouveaux propriétaires durant les premières années.

Ce que disent les opposants

• La réforme risque de favoriser les ménages les plus aisés qui ont déjà remboursé leur dette, créant une inégalité sociale (swissinfo).
• Il existe un risque de baisse des recettes fiscales si les taux d'intérêt restent bas (fiche DFF).
• La suppression des déductions pourrait décourager les travaux de rénovation énergétique, bien que les cantons gardent une certaine marge de manœuvre.
• Les cantons touristiques craignent pour leurs finances et critiquent le nouvel impôt sur les résidences secondaires (RTS).

Impact sur les finances publiques et taux d'intérêt

L'effet sur les caisses de l'État dépend directement des taux hypothécaires. Selon les estimations du DFF, avec des taux à 1,5 %, la perte fiscale se monterait à environ 1,78 milliard de francs. Si les taux remontent vers 3 %, la réforme deviendrait neutre, voire bénéfique pour l'État. L'impôt spécial sur les résidences secondaires servira de variable d'ajustement pour les cantons concernés.

Questions fréquentes

La valeur locative représente-t-elle vraiment 60 à 70 % du loyer du marché ?

Oui, c'est la fourchette visée par la plupart des cantons, bien que les méthodes de calcul varient. Vous trouverez des détails sur comparis.

Pourquoi ne vote-t-on pas simplement sur la suppression de la valeur locative ?

Juridiquement, la suppression de la valeur locative (loi) dépend de la possibilité de créer un nouvel impôt (constitution). C'est ce volet constitutionnel qui oblige à passer par les urnes.

Quand le changement aura-t-il lieu ?

Même en cas de "oui", la mise en œuvre prendra du temps. Les experts et les médias évoquent une entrée en vigueur possible autour de 2028.