Hypothèque mixte en Suisse: comment la banque décide la part fixe vs SARON (et comment négocier)
Une hypothèque mixte Suisse paraît simple sur le papier. Dans la réalité, beaucoup d’acheteurs découvrent trop tard que la banque ne propose pas n’importe quelle répartition entre fixe et SARON. Les limites viennent de votre capacité financière, du risque de taux, de la valeur du bien et de la politique interne de l’établissement. Ici, vous comprenez ce qui se passe vraiment, et comment arriver à une part optimale sans vous faire balader.
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Quand vous négociez une hypothèque mixte, le vrai enjeu n’est pas seulement le taux affiché. C’est la structure (fixe vs SARON), la marge hypothécaire, les conditions et la cohérence du dossier. Sur Leedy, vous décrivez votre situation en quelques minutes. Votre dossier est structuré, puis un courtier hypothécaire sélectionné en Suisse romande vous rappelle pour analyser votre marge de manoeuvre et comparer plusieurs propositions.
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Hypothèque mixte: ce que la banque regarde avant de parler “répartition”
Une banque suisse ne choisit pas votre part fixe vs SARON “au feeling”. Elle applique une logique de risque. Et ce risque est d’abord lié à une question simple: est-ce que votre budget tient si les taux montent, et est-ce que le bien reste finançable dans le temps. Dans la plupart des cas, la discussion démarre avec quatre blocs. Ils influencent ensuite la part fixe ou SARON part optimale que la banque acceptera.1) Votre capacité financière (et la marge de sécurité)
La capacité financière, c’est la capacité à supporter durablement les charges liées au logement. Dans les pratiques bancaires, l’idée est de vérifier que votre budget tient même si les taux augmentent. Les règles exactes varient selon l’établissement, mais ce principe de prudence est au coeur de l’octroi hypothécaire, et la surveillance rappelle justement l’importance d’une évaluation durable. Vous pouvez le constater dans les publications de la FINMA sur les risques hypothécaires. Lire la synthèse FINMA sur les risques liés aux hypothèques.2) La valeur et le type de bien (PPE, maison, immeuble)
Un appartement en PPE à Lausanne, une villa à Nyon ou un bien plus atypique dans le canton de Neuchâtel n’amènent pas le même profil de risque. La banque regarde notamment la liquidité du bien (facile ou non à revendre), la qualité de l’emplacement, et l’état (rénovations à prévoir, charges de PPE, fonds de rénovation, etc.).3) Votre mise de fonds et la structure de l’hypothèque
Ce n’est pas seulement “combien vous mettez”. C’est aussi “d’où vient l’argent”, et comment la structure est montée (part amortissable, part non amortissable, éventuel 2e rang). Plus votre structure est claire, documentée et cohérente, plus vous facilitez la négociation hypothèque banque suisse.4) La politique interne de la banque (et son appétit pour le risque)
Même avec un excellent dossier, deux banques peuvent proposer des répartitions différentes. Pourquoi. Parce qu’elles n’ont pas la même stratégie de risque ni le même objectif commercial au moment où vous négociez. C’est exactement pour cela que comparer est utile, et que passer par un courtier hypothécaire peut faire gagner beaucoup de temps.Fixe vs SARON: ce que la banque finance réellement
Une hypothèque fixe, c’est un prix “verrouillé” pendant une durée. Une hypothèque SARON, c’est un taux variable basé sur un taux de référence du marché monétaire, auquel la banque ajoute une marge.
Pour situer le SARON de manière fiable, vous pouvez vous référer aux définitions officielles. La BNS rappelle que le SARON est un taux overnight sécurisé, basé sur des transactions et des prix cotés, et administré par SIX. Définition du SARON sur le glossaire de la BNS et page SARON de SIX.
Point important pour votre hypothèque mixte Suisse: la banque ne “coupe” pas seulement votre prêt en deux. Elle répartit votre risque de taux et son propre risque. La part fixe sécurise votre budget sur une durée donnée. La part SARON vous expose davantage aux variations, mais peut offrir plus de flexibilité selon les conditions.
Comment la banque “calcule” votre part SARON maximale
Dans la pratique, la banque cherche surtout à éviter que votre budget devienne fragile si les taux remontent. C’est là que le variable (SARON) est surveillé de plus près. Plus votre capacité financière est juste, plus la banque va naturellement vouloir sécuriser une partie en fixe, ou réduire la part SARON.
À l’inverse, si votre budget est confortable, que votre apport est solide et que le bien est simple à valoriser, vous avez souvent plus de marge pour discuter la répartition.
Attention à un piège fréquent: certains acheteurs négocient seulement le taux, et oublient que la structure compte autant. Un fixe trop long, ou une part SARON trop importante, peut être incohérent avec votre horizon (revente possible, changement de situation familiale, travaux, etc.).
Fixe ou SARON part optimale: les critères qui font bouger la répartition
Votre part “optimale” n’est pas universelle. Elle dépend de votre tolérance au risque et de votre réalité de terrain. Mais il y a des critères concrets que les banques regardent et que vous pouvez préparer.
D’abord votre stabilité de revenus. Ensuite votre capacité à absorber une hausse de charges. Puis votre horizon de détention (vous gardez le bien 3 ans, 8 ans, 15 ans). Et finalement la cohérence globale du dossier (apport, amortissement, charges de PPE, travaux).
Si vous hésitez, le plus simple est de faire valider votre logique par un courtier hypothécaire. Il peut vous aider à éviter une répartition “subie” parce que votre dossier n’était pas assez clair dès le départ.
Les erreurs qui font perdre une meilleure offre (même avec un bon revenu)
La plupart des refus de “meilleure répartition” ne viennent pas d’un non catégorique. Ils viennent d’une banque qui augmente sa prudence. Et quand la prudence augmente, la marge aussi, ou la part fixe devient imposée.
Les causes les plus fréquentes sont un dossier incomplet, des charges sous-estimées (PPE, assurance, entretien), des revenus variables mal documentés, ou un timing trop serré qui vous met en position faible.
En Suisse romande, où les marchés sont souvent tendus dans des zones comme à Genève, à Lausanne ou sur l’arc lémanique, la préparation est un avantage. Un dossier net, c’est moins d’incertitude, donc plus de place pour négocier.
Vous voulez une hypothèque mixte cohérente: commencez par un dossier bien cadré
En ligne • Suisse romande
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Marge hypothécaire Suisse: ce que vous pouvez négocier, et ce qui est souvent verrouillé
Sur une hypothèque SARON, votre taux est généralement composé de deux éléments: un taux de référence, et une marge ajoutée par la banque. Sur une hypothèque fixe, la logique est différente, car la banque se couvre sur une durée. Dans les deux cas, la marge et les conditions contractuelles font une grande partie de l’écart entre deux offres. Concrètement, vous avez souvent de la marge de manoeuvre sur la marge elle-même, sur les frais périphériques, et parfois sur la flexibilité (modalités de changement de modèle, conditions d’amortissement, éventuels produits liés). En revanche, certaines limites de répartition fixe vs SARON peuvent être dictées par la politique de risque interne. Votre levier le plus efficace reste la comparaison. Quand une banque sait que votre dossier est prêt et comparable ailleurs, la discussion devient plus sérieuse. C’est là qu’un courtier hypothécaire dans le canton de Vaud, dans le canton de Genève ou dans le canton de Fribourg peut faire la différence: il sait quelles pièces rassurent, et comment présenter votre demande pour éviter une marge “par défaut”.Mini check-list de négociation pour votre hypothèque mixte
Voici une check-list courte, pensée pour que votre échange avec la banque, ou avec un courtier hypothécaire, soit efficace dès le premier rendez-vous. L’objectif est de réduire l’incertitude, donc de vous rapprocher d’une meilleure structure et d’une meilleure marge.Ce que vous préparez avant de demander une offre
- Votre budget réel: revenus stables, revenus variables documentés, charges récurrentes et marge de sécurité.
- Le bien: type (appartement, PPE, maison), état, travaux envisagés, charges connues (si PPE).
- Votre apport: origine des fonds et logique de répartition entre fonds propres et hypothèque.
- Votre horizon: combien de temps vous pensez garder le bien, et vos scénarios (revente, agrandissement, changement de situation).
- Votre préférence de risque: dormir tranquille avec plus de fixe, ou accepter plus de variabilité avec du SARON.
Les questions concrètes à poser à la banque
- Quelle est la part SARON maximale acceptée dans mon cas, et pourquoi.
- Quelle est la marge sur la part SARON, et dans quelles conditions elle peut être améliorée.
- Quelles sont les règles de changement en cours de route (passer de SARON à fixe, ou l’inverse), et à quel coût.
- Quelles sont les conditions d’amortissement, et comment elles influencent la décision.
- Quels documents manquent encore pour que l’offre soit finale, et pas une simple indication.
Questions fréquentes
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Hypothèque mixte Suisse: est-ce que la banque accepte toujours la répartition que je veux ?
Non. La répartition dépend de votre capacité financière, du bien et de la politique de risque interne. Si votre budget est limite, la banque peut imposer davantage de fixe ou réduire la part SARON.
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Fixe ou SARON part optimale: comment savoir ce qui est cohérent pour moi ?
Regardez votre tolérance au risque, votre horizon de détention et votre marge de sécurité budgétaire. Un courtier hypothécaire peut valider votre logique et éviter une structure inadéquate.
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Marge hypothécaire Suisse: est-ce vraiment négociable ?
Souvent oui, surtout si votre dossier est solide et comparable auprès de plusieurs établissements. La marge dépend aussi du profil de risque et du bien.
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Pourquoi passer par un courtier hypothécaire dans le canton de Vaud ou ailleurs en Suisse romande ?
Parce qu’il sait présenter votre demande de manière bancaire, comparer des offres sur des bases identiques, et négocier la structure (mixte) et les conditions, pas seulement le taux.
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Leedy peut-il m’aider si je suis encore au stade de la réflexion ?
Oui. Vous pouvez déjà structurer votre projet et clarifier votre budget. Ensuite, un expert local vous recontacte et vous aide à cadrer la meilleure approche, sans stress inutile.
