« Comprendre la plus-value immobilière, c’est anticiper plutôt que subir ». En Suisse romande, les différences de fiscalité entre cantons peuvent modifier de plusieurs dizaines de milliers de francs le résultat net d’une vente. Maîtriser le calcul et les exonérations vous permet de planifier sereinement votre revente et d’éviter les mauvaises surprises.
Chez Leedy, nous structurons votre dossier de revente et vous mettons en relation avec un expert fiscal local pour estimer les gains imposables, les frais déductibles et les délais d’exonération possibles. Leedy structure votre dossier, vous accompagne et vous met en relation avec 2–3 experts locaux adaptés. L’expert prend ensuite le relais pour les démarches et documents officiels. Gratuit et indépendant : notre sélection repose sur la qualité et la disponibilité, sans surcoût pour vous.
« La plus-value n’est pas qu’un impôt, c’est un levier de planification. Bien anticipée, elle vous permet d’optimiser le moment de vendre et d’organiser un nouveau projet. »
Qu’est-ce que la plus-value immobilière
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, déduction faite des frais liés à l’achat, à la détention et à la vente. Chaque canton romand applique son propre impôt sur les gains immobiliers, souvent dégressif selon la durée de possession.À retenir
- Base imposable : gain net après frais déductibles.
- Taux variable : plus la détention est longue, plus le taux diminue.
- Fiscalité cantonale : barèmes et exonérations propres à chaque canton.
- Planification : anticiper une vente ou un réinvestissement permet souvent d’économiser.
Comment se calcule la plus-value en Suisse romande
Le calcul tient compte du prix d’achat initial, des travaux admis, des frais de notaire et de courtage, ainsi que du prix net de vente. Estimations indicatives basées sur barèmes publics et hypothèses ; validation finale par les professionnels mandatés.| Élément | Définition | Observation |
|---|---|---|
| Prix d’achat | Montant payé lors de l’acquisition | Inclut droits de mutation et frais d’acte |
| Prix de vente | Valeur réelle obtenue (hors dettes) | Doit être justifié par l’acte notarié |
| Frais déductibles | Travaux de plus-value, courtage, notaire, publicité | Doivent être documentés par factures |
| Gain imposable | Différence nette entre vente et acquisition | Barème dégressif selon durée de détention |
Astuce : une revente après 10 à 20 ans permet souvent de diviser l’impôt par deux, selon le canton.
Les déductions et dépenses admises
Certains frais viennent réduire le gain imposable, à condition d’être clairement liés à la valorisation du bien.Exemples typiques de déductions
- Travaux d’amélioration : agrandissement, isolation, cuisine neuve.
- Frais d’acquisition : notaire, droits de mutation, commissions.
- Frais de vente : courtage, diagnostics, publicité.
- Dépenses de conservation : entretien lourd admis par certaines autorités fiscales.
Chaque canton définit la frontière entre entretien courant (non déductible) et investissement (déductible).
Cas d’exonération partielle ou totale
Certains cas permettent d’éviter ou de différer l’impôt. Les plus fréquents concernent la vente de la résidence principale ou le réinvestissement dans un nouveau logement.Situations exonérées (selon canton)
- Résidence principale : exonération ou report lors d’un nouvel achat dans les 2 à 3 ans.
- Succession ou donation : transfert sans taxation immédiate, selon conditions.
- Durée longue de détention : au-delà de 25 à 30 ans, exonération partielle ou totale.
- Réinvestissement professionnel : possible différé pour immeubles d’entreprise.
Repères fiscaux par canton
Genève
- Taux de base : env. 50 % pour détention < 2 ans, dégressif jusqu’à 0 % après 25 ans (référentiel GE).
- Report : possible pour réinvestissement dans une résidence principale.
Vaud
- Taux : 30 % en cas de revente rapide, réduit à 7 % après 20 ans (source VD).
- Report : valable pour résidence principale si réinvestie dans les 2 ans.
Fribourg, Neuchâtel, Valais, Jura
- Fribourg : taux entre 30 % et 7 % selon durée, référentiel FR.
- Neuchâtel : exonération totale après 25 ans.
- Valais : barème dégressif, exonération dès 25 ans (source VS).
FAQ ciblée
Dois-je payer une plus-value si je revends à perte ?
Non. Si le prix de vente est inférieur au prix d’achat corrigé des frais, il n’y a pas de gain imposable.Comment justifier les dépenses déductibles ?
Conservez toutes les factures de travaux et frais d’acquisition. Seuls les montants documentés sont pris en compte.La plus-value s’applique-t-elle à une succession ?
En général non : le transfert par héritage n’est pas considéré comme une vente, mais l’impôt s’appliquera à la revente ultérieure.Peut-on éviter l’impôt en achetant un nouveau bien ?
Oui, pour la résidence principale, un report est souvent possible si l’achat a lieu dans les 2 à 3 ans.Comment Leedy peut m’aider ?
Leedy structure votre dossier fiscal, identifie les postes déductibles et vous met en relation avec un expert local pour valider le calcul officiel.Comment Leedy vous accompagne
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- Canton de Genève : calcul du gain immobilier
- État de Vaud : impôt sur les gains immobiliers
- Canton de Fribourg : barèmes et calculs
- Valais : règles cantonales
- OFS : logement et construction
Limites : informations indicatives issues de sources officielles cantonales et fédérales. Validation finale par les administrations fiscales ou les professionnels mandatés. Leedy informe, structure, prépare et coordonne ; les experts fiscaux et notaires sont compétents pour les démarches officielles.
