Lausanne, Genève, Vevey, Neuchâtel, Fribourg et le Valais affichent un potentiel remarquable sur le marché immobilier en 2025.
Les prix moyens au mètre carré atteignent 13'713 CHF à Genève et 10'638 CHF à Lausanne, illustrant la rareté de l’offre et une demande soutenue. Depuis 1990, la valeur des maisons individuelles a bondi de 98 % en Suisse, avec une progression notable à Genève.
Leedy, reconnu pour son expertise en analyse immobilière locale, décrypte les tendances et identifie les opportunités concrètes pour chaque commune.
Points Clés
Les communes comme Lausanne, Genève, Vevey, Neuchâtel, Fribourg et le Valais offrent un fort potentiel immobilier grâce à leur dynamisme économique et leur qualité de vie.
La croissance démographique, l'économie locale, la mobilité et les projets urbains sont des critères essentiels pour identifier les meilleures opportunités d'investissement.
Les prix immobiliers augmentent surtout dans les centres urbains, avec une demande soutenue pour les logements familiaux et rénovés aux normes énergétiques.
Investir près des transports publics et dans des quartiers en transformation permet souvent d'obtenir un meilleur rendement locatif et une valorisation à moyen terme.
Leedy propose un accompagnement personnalisé pour guider les investisseurs, en analysant les risques et en maximisant les chances de succès sur le marché immobilier romand.
Critères Leedy pour l’analyse immobilière
L’analyse immobilière selon Leedy repose sur une combinaison de critères essentiels permettant d’identifier les communes à fort potentiel en Suisse romande. Ces critères structurent l’évaluation des opportunités pour les investisseurs et acquéreurs.
Démographie
La croissance démographique influence directement la demande de logements. Les grandes villes comme Genève et Lausanne connaissent une forte augmentation de population, portée par l’arrivée de jeunes actifs, d’étudiants et de familles. Cette dynamique crée une pression sur le marché, entraînant une hausse des prix, surtout dans les centres urbains. À l’inverse, les zones rurales subissent un vieillissement de la population et une baisse de la natalité, ce qui réduit la demande pour les maisons individuelles et peut entraîner une stagnation, voire une baisse des prix.
Les projections de l’Insee indiquent un ralentissement de la croissance démographique à moyen terme, mais les grandes villes restent protégées par une demande soutenue.
Économie locale
L’attractivité économique d’une commune repose sur la vitalité de ses secteurs d’emploi, comme le numérique, les services ou la logistique. Les acteurs locaux, tels que les promoteurs et entrepreneurs immobiliers, jouent un rôle clé dans la création d’emplois et la dynamisation du tissu économique. Une économie locale forte attire de nouveaux résidents et stabilise la demande immobilière, tout en favorisant la compétitivité régionale.
Mobilité
La mobilité et la qualité des infrastructures de transport déterminent l’accessibilité d’une commune. L’amélioration des réseaux de tramway, de bus ou de train, comme la nouvelle ligne T4, augmente l’attractivité des quartiers desservis. Les études montrent que la proximité des transports publics fait grimper les prix des terrains et des loyers, renforçant la demande immobilière dans ces zones.
Élément étudié | Observation | Impact sur la demande immobilière |
|---|---|---|
Hausse des prix des terrains à bâtir et des loyers | Augmentation de la demande immobilière dans les zones desservies | |
Corrélation accessibilité-centre-ville | Confirmée par études à Grenoble | Hausse des prix des logements et loyers |
Exemple de Strasbourg | Loyers des petits logements augmentent après le tramway | Renforcement de la demande immobilière |
Offre et demande
Le marché immobilier romand se caractérise par une offre limitée et une demande soutenue, surtout dans les centres urbains. À Genève, le prix moyen du mètre carré dépasse 16 000 CHF, tandis qu’à Lausanne il atteint près de 13 000 CHF. Cette tension s’explique par des contraintes foncières, des réglementations strictes et une forte croissance démographique. La demande excède l’offre, ce qui entraîne une hausse continue des prix.
Projets urbains
Les projets urbains majeurs, comme la restructuration de zones commerciales ou la création d’écoquartiers, transforment l’attractivité des communes. L’amélioration des infrastructures, la création d’espaces verts et la mixité fonctionnelle stimulent la demande et valorisent les biens immobiliers. Ces initiatives renforcent la qualité de vie et attirent de nouveaux investisseurs.
Rendement locatif
Le rendement locatif varie selon la localisation, le type de bien et la demande. En Suisse romande, il oscille généralement entre 4 % et 5 %. Les villes proches de la frontière, comme Annemasse ou Saint-Julien-en-Genevois, offrent parfois des rendements supérieurs grâce à des prix d’achat plus abordables et une forte demande locative. Dans les centres urbains suisses, la rentabilité reste stable malgré des prix élevés, car le taux d’occupation demeure très élevé.
Villes et communes à fort potentiel en 2025
Lausanne
Lausanne se distingue par une dynamique immobilière exceptionnelle en 2025. Plusieurs facteurs renforcent son attractivité :
Métropole vibrante et capitale olympique, Lausanne attire une population active et internationale.
L’Université de Lausanne génère une demande locative constante, notamment pour les logements étudiants.
La croissance démographique soutenue réduit les risques liés à l’investissement immobilier.
Les quartiers en transformation, comme Malley ou les bords du lac, offrent des opportunités de plus-value grâce à la rénovation et à la modernisation des biens.
La demande pour des logements conformes aux normes énergétiques dépasse largement l’offre disponible.
La proximité avec Genève et d’autres pôles économiques suisses facilite l’accès à l’emploi et stimule la demande.
Les infrastructures de transport et les services publics de qualité renforcent l’attractivité pour les résidents et investisseurs.
Leedy recommande particulièrement l’investissement dans des biens anciens à rénover dans les quartiers en mutation, où la demande pour des logements modernisés reste supérieure à l’offre.
Genève
Genève conserve sa position de leader sur le marché immobilier romand. Le Grand Genève affiche une hausse des prix moyens au mètre carré de +4,6 % sur un an, atteignant 4 280 € pour les appartements. Cette performance rivalise avec les grandes métropoles européennes, malgré une population plus restreinte. Le segment des biens d’exception autour du Lac Léman reste porteur, avec des ventes remarquables qui témoignent de la confiance des investisseurs.
L’amélioration des infrastructures, comme l’autoroute A41 et le Léman Express, facilite l’accès à Genève depuis la Haute-Savoie. Cette dynamique transfrontalière crée une forte pression sur les prix dans les communes frontalières telles que Saint-Julien-en-Genevois ou Annemasse. Le différentiel salarial entre la Suisse et la France attire de nombreux frontaliers, renforçant la croissance du marché immobilier genevois.
Les investisseurs privilégient Genève pour sa stabilité, son rayonnement international et la sécurité de ses placements immobiliers.
Vevey
Vevey bénéficie d’une situation géographique privilégiée sur la Riviera vaudoise. La ville attire une clientèle internationale grâce à son cadre de vie exceptionnel, ses institutions culturelles et sa proximité avec le lac Léman. Le marché immobilier local reste tendu, avec une demande forte pour les appartements familiaux et les résidences secondaires.
Les projets urbains, tels que la rénovation du centre-ville et l’aménagement des quais, valorisent les biens immobiliers et stimulent l’intérêt des investisseurs. La présence de grandes entreprises, notamment dans le secteur agroalimentaire, assure une stabilité économique et une demande locative soutenue.
Vevey séduit par son équilibre entre dynamisme économique et qualité de vie, offrant des perspectives de valorisation à moyen terme.
Neuchâtel
Neuchâtel affiche une tension immobilière croissante en 2025. Plusieurs tendances marquent le marché :
Le Locle attire de plus en plus d’investisseurs étrangers, ce qui accentue la pression sur les prix et réduit l’accessibilité pour les familles locales.
Les acheteurs étrangers, souvent mieux financés, acquièrent rapidement des biens à des prix élevés.
La construction d’un tunnel prévue pour 2032 promet d’améliorer l’accessibilité et d’attirer de nouveaux acheteurs, ce qui pourrait faire grimper les prix.
La rénovation et la valorisation immobilière deviennent centrales, avec une forte demande pour des logements aux normes énergétiques élevées.
Les labels énergétiques (Minergie, Leed, BREEAM) renforcent la valeur des biens rénovés.
Les loyers restent élevés, surtout pour les maisons récentes ou de moins de 15 ans, tandis que les biens à rénover sont moins prisés en raison des coûts liés aux nouvelles normes.
La forte compétition et la demande soutenue maintiennent une tension sur le marché, avec des perspectives de hausse des prix à moyen terme.
Fribourg
Fribourg se positionne comme une commune à haut rendement pour les investisseurs en 2025. L’acquisition de portefeuilles d’immeubles résidentiels à faible taux de perte sur loyer et à potentiel d’augmentation des revenus attire les fonds institutionnels. Le rendement initial brut des immeubles acquis atteint 4,2 %, selon la Fondation de placement Baloise - Real Estate Switzerland.
La diversification géographique et la stabilité du marché local renforcent la sécurité des placements immobiliers. Fribourg bénéficie d’une demande locative soutenue, notamment auprès des étudiants et jeunes actifs, grâce à la présence d’universités et d’entreprises innovantes.
Fribourg combine rendement locatif, stabilité et potentiel de valorisation, ce qui en fait une destination privilégiée pour les investisseurs.
Valais
Le Valais séduit par son attractivité touristique et son dynamisme économique régional. Les stations de montagne, telles que Verbier, Crans-Montana ou Zermatt, enregistrent une demande croissante pour les résidences secondaires et les biens haut de gamme. Les projets d’infrastructures, comme l’amélioration des accès ferroviaires et routiers, renforcent l’attrait du canton.
La diversification des activités économiques, notamment dans l’agroalimentaire et l’énergie, stabilise la demande immobilière. Les prix restent compétitifs par rapport aux grandes villes romandes, offrant des opportunités de rendement et de valorisation.
Le Valais attire les investisseurs en quête de rendement locatif et de valorisation patrimoniale dans un cadre naturel exceptionnel.
Autres communes
Certaines communes périphériques et transfrontalières affichent également un fort potentiel en 2025 :
Saint-Julien-en-Genevois et Annemasse profitent de la proximité avec Genève et de l’amélioration des infrastructures de transport, ce qui stimule la demande et fait grimper les prix.
Les communes du Chablais vaudois et valaisan bénéficient de projets urbains et d’une attractivité croissante pour les familles et les jeunes actifs.
Les villes comme Yverdon-les-Bains et Sion offrent des opportunités de rendement locatif supérieur à la moyenne, grâce à des prix d’achat plus abordables et une demande soutenue.
Leedy identifie ces communes comme des alternatives stratégiques pour diversifier les placements immobiliers et profiter de la croissance régionale.
Analyse Leedy des facteurs de performance
Dynamisme économique
Les communes romandes à fort potentiel affichent un dynamisme économique remarquable. Genève et Lausanne bénéficient d’un tissu économique diversifié, porté par la finance, la technologie et la présence d’organisations internationales. Fribourg et Vevey misent sur l’innovation et l’industrie agroalimentaire, ce qui attire une main-d’œuvre qualifiée. Cette vitalité économique stimule la demande immobilière, car de nouveaux emplois génèrent un afflux de résidents et renforcent la stabilité du marché.
Infrastructures
Les infrastructures modernes jouent un rôle clé dans l’attractivité des communes. Les réseaux de transport performants, comme le Léman Express ou les nouvelles lignes de tramway, facilitent la mobilité quotidienne. Les projets d’amélioration des accès routiers et ferroviaires en Valais et dans le Chablais augmentent la valeur des biens immobiliers. Les communes investissent aussi dans des équipements publics de qualité, ce qui améliore le confort de vie et attire de nouveaux habitants.
Qualité de vie
La qualité de vie reste un critère déterminant pour les acquéreurs. Les villes comme Vevey, Neuchâtel ou Sion offrent un cadre naturel exceptionnel, des espaces verts et une sécurité appréciée. Les familles privilégient les communes qui proposent des écoles réputées, des infrastructures sportives et une vie culturelle dynamique. Cette attractivité se traduit par une demande soutenue, notamment pour les logements familiaux et les résidences secondaires.
Prix et loyers
En 2025, les prix immobiliers poursuivent leur hausse dans les grands centres urbains suisses, avec une progression attendue de 2 à 4 % pour les maisons individuelles et de 2 à 3 % pour les appartements. Les loyers augmentent plus rapidement que les revenus, avec une hausse anticipée de 25 à 30 % d’ici le milieu des années 2030. Cette pression sur l’offre de logements rend l’accès à la propriété plus difficile, mais favorise un rendement locatif attractif, souvent supérieur à 4 % dans les communes à fort potentiel. Leedy observe que cette dynamique profite particulièrement aux investisseurs recherchant stabilité et valorisation à long terme.
Projets urbains
Les projets urbains structurants transforment le paysage immobilier romand. La collaboration entre le canton de Vaud et les acteurs du secteur lors de la REAL ESTATE WEEK 2025 illustre la volonté de créer un écosystème innovant et durable. Même si peu de projets concrets sont détaillés, cette mobilisation favorise l’émergence de nouveaux quartiers, la rénovation de centres-villes et la création d’écoquartiers. Ces initiatives renforcent l’attractivité des communes et soutiennent la croissance des prix.
Tendances du marché immobilier romand
Hausse des prix
Le marché immobilier romand affiche une progression continue des prix en 2025. Les maisons individuelles voient leur valeur augmenter entre +2 % et +4 %, tandis que les appartements en PPE enregistrent une hausse de +2 % à +3 %. Cette dynamique s’explique par la pénurie persistante de logements dans les centres urbains et par des conditions de financement plus favorables. En 2024, les prix ont déjà progressé de +3,1 % pour les maisons et de +2,7 % pour les appartements. Les zones urbaines, comme Genève et Lausanne, connaissent les hausses les plus marquées, avec +4,6 % pour les maisons et +3,6 % pour les PPE.
📈 La baisse du taux directeur de la Banque nationale suisse en 2024 a contribué à stabiliser le marché et à stimuler la demande.
Demande croissante
La demande reste soutenue dans la plupart des centres urbains de Suisse romande. Les familles, les jeunes actifs et les investisseurs recherchent des logements proches des pôles économiques et des infrastructures. Cette pression accentue la tension sur l’offre, surtout dans les grandes villes. Les logements familiaux et les biens rénovés aux normes énergétiques attirent particulièrement les acquéreurs. Les experts anticipent une poursuite de cette demande en 2025, portée par l’attractivité économique et la qualité de vie des principales communes.
Taux d’intérêt
La politique monétaire de la BNS influence fortement le marché immobilier. En 2024, la baisse du taux directeur a facilité l’accès au crédit et encouragé de nouveaux achats. Pour 2025, une nouvelle diminution du taux directeur reste possible. Cette évolution pourrait soutenir la hausse des prix et maintenir la dynamique du marché. Les conditions de financement plus souples profitent surtout aux primo-acquéreurs et aux investisseurs institutionnels.
Disparités régionales
Les disparités régionales se renforcent en Suisse romande. Les centres urbains affichent une croissance soutenue des prix, alors que certaines zones rurales connaissent une légère baisse. Sur l’arc lémanique, la hausse des prix ralentit, tandis que la Suisse centrale et méridionale enregistre une forte progression. Le tableau ci-dessous illustre ces différences :
Région | Évolution des prix 2024-2025 |
|---|---|
Centres urbains | +4,6 % (maisons), +3,6 % (PPE) |
Arc lémanique | Légère baisse |
Zones rurales | Baisse modérée |
Suisse centrale/méridionale | Forte croissance |
Les investisseurs avisés privilégient les communes dynamiques et bien desservies, où la demande reste supérieure à l’offre.
Conseils Leedy pour investir en 2025
Opportunités
Les investisseurs trouvent en Suisse romande un marché dynamique, porté par la croissance démographique et l’innovation urbaine. Les communes comme Lausanne, Genève ou Vevey offrent des perspectives de valorisation à moyen terme. Les quartiers en mutation, les biens à rénover et les résidences secondaires dans les stations du Valais représentent des occasions à saisir. Les projets urbains et l’amélioration des infrastructures renforcent l’attractivité des zones périphériques.
Astuce : Les biens proches des transports publics ou des pôles économiques présentent souvent un rendement locatif supérieur à la moyenne.
Vigilance
Le marché immobilier suisse exige une analyse rigoureuse. Les investisseurs doivent surveiller l’évolution des taux d’intérêt, la réglementation locale et les coûts liés à la rénovation énergétique. Les prix élevés dans les centres urbains peuvent limiter la rentabilité à court terme. Les biens anciens nécessitent une attention particulière concernant les normes environnementales et les charges de copropriété.
Il convient d’évaluer la liquidité du marché avant tout achat.
Les fluctuations régionales imposent une veille constante sur les tendances locales.
Perspectives
À l’horizon 2025, la demande immobilière reste soutenue dans les grandes villes et les communes dynamiques. Les experts anticipent une hausse modérée des prix, surtout pour les logements familiaux et les biens rénovés. Les investisseurs bénéficient d’un contexte favorable grâce à la baisse du taux directeur et à la stabilité économique.
Les perspectives à moyen terme demeurent positives pour les placements diversifiés, notamment dans les secteurs en développement.
Accompagnement
Leedy accompagne les investisseurs et acquéreurs à chaque étape du projet immobilier. Son expertise locale permet d’identifier les meilleures opportunités et d’anticiper les risques. Les conseillers proposent des analyses personnalisées, adaptées aux besoins et aux objectifs de chaque client.
Un suivi professionnel garantit la réussite de l’investissement.
L’accompagnement inclut l’évaluation du rendement locatif, la gestion des démarches administratives et la veille sur les évolutions du marché.
Les communes comme Lausanne, Genève, Vevey, Neuchâtel, Fribourg et le Valais présentent un fort potentiel immobilier grâce à leur dynamisme économique et à la qualité de vie. Les tendances du marché confirment une hausse des prix et une demande soutenue. Leedy propose un accompagnement sur mesure pour maximiser la réussite de chaque projet. Une analyse professionnelle et locale reste essentielle pour investir sereinement en Suisse romande.
FAQ
Quels sont les critères principaux pour choisir une commune en Suisse romande ?
Leedy analyse la croissance démographique, l’économie locale, la mobilité, l’offre et la demande, les projets urbains et le rendement locatif. Ces critères permettent d’identifier les communes à fort potentiel pour l’investissement immobilier.
Comment évoluent les prix immobiliers en 2025 ?
Les prix augmentent dans les centres urbains comme Genève et Lausanne. La demande reste forte, surtout pour les logements familiaux et rénovés. Leedy observe une hausse de 2 à 4 % selon le type de bien.
Est-il risqué d’investir dans une commune périphérique ?
Les communes périphériques présentent moins de risques si elles bénéficient de bonnes infrastructures et d’une demande soutenue. Leedy recommande d’analyser la mobilité, les projets urbains et la stabilité économique avant d’investir.
Quel rendement locatif peut-on espérer en Suisse romande ?
Le rendement locatif varie entre 4 % et 5 % dans les communes dynamiques. Les biens proches des transports publics ou des pôles économiques offrent souvent une rentabilité supérieure à la moyenne.
Leedy propose-t-il un accompagnement personnalisé ?
Oui, Leedy accompagne chaque client avec une analyse locale, des conseils sur mesure et un suivi professionnel. Les experts aident à maximiser la réussite du projet immobilier en Suisse romande.
