Lausanne, Genève, Vevey, Neuchâtel, Fribourg et le Valais confirment leur statut de valeurs sûres sur le marché immobilier en cette fin d'année 2025.
Les prix moyens au mètre carré restent élevés avec 13'713 CHF à Genève et 10'638 CHF à Lausanne, ce qui témoigne d'une offre rare face à une demande constante. Depuis trois décennies, la valeur des maisons individuelles a progressé de près de 98 % en Suisse, avec une accélération marquée sur l'arc lémanique.
Leedy vous aide à comprendre les dynamiques locales pour identifier les meilleures opportunités dans chaque commune.
Points clés de l'analyse
Les pôles comme Lausanne, Genève, Vevey et Fribourg maintiennent un fort potentiel grâce à leur tissu économique dense et leur cadre de vie.
La démographie, la santé économique locale et les projets de mobilité restent les indicateurs fiables pour valider un investissement.
La valorisation immobilière se concentre dans les centres urbains, portée par la recherche de biens familiaux et de rénovations énergétiques.
La proximité immédiate des gares et des transports publics garantit souvent un meilleur rendement locatif et une sécurité patrimoniale.
Leedy vous permet de trouver le bon expert pour sécuriser vos démarches sur le marché immobilier romand.
Critères d'analyse immobilière selon Leedy
Une évaluation immobilière pertinente repose sur des indicateurs factuels. Voici les critères essentiels utilisés pour mesurer l'attractivité des communes en Suisse romande.
Démographie
L'évolution de la population dicte les besoins en logements. Les agglomérations de Genève et Lausanne voient leur population croître grâce à l'arrivée de résidents actifs et d'étudiants. Cette densité soutient les prix et réduit la vacance locative. À l'inverse, certaines zones périphériques isolées font face à un vieillissement démographique, ce qui peut ralentir la liquidité des biens immobiliers de grande surface.
Bien que la croissance démographique globale se stabilise, l'attrait pour les centres urbains connectés ne faiblit pas.
Tissu économique local
La présence d'employeurs majeurs dans les secteurs de la technologie, de la santé ou des services assure la pérennité de la demande locative. L'action des acteurs de l'immobilier et de la construction participe également à cette dynamique. Une commune qui crée des emplois attire naturellement de nouveaux habitants solvables, ce qui sécurise la valeur des biens à long terme.
Accessibilité et transports
La qualité de la desserte en transports publics est un facteur déterminant pour le prix au mètre carré. L'extension des réseaux, comme le développement du tramway ou du RER, valorise directement les quartiers connectés. La proximité d'une gare ou d'un axe fort réduit la dépendance à la voiture et augmente l'attractivité locative.
Critère analysé | Observation marché | Effet sur l'immobilier |
|---|---|---|
Hausse de la valeur foncière | Demande accrue pour ces secteurs | |
Liaison rapide centre-ville | Attractivité confirmée par les études | Augmentation des loyers |
Nouvelles infrastructures | Revalorisation des quartiers desservis | Potentiel de plus-value à terme |
Rapport offre et demande
Le marché romand se distingue par une pénurie structurelle de biens dans les zones les plus prisées. À Genève, le prix au mètre carré reste très élevé, dépassant souvent les 16 000 CHF. Lausanne suit cette tendance avec des prix proches de 13 000 CHF. La rareté du terrain constructible et les procédures administratives maintiennent une pression constante sur les prix.
Développement urbain
Les grands projets d'urbanisme modifient la carte immobilière. La requalification de friches industrielles ou la création de quartiers durables offrent de nouvelles perspectives. Ces transformations apportent de la mixité et des espaces verts, ce qui renforce l'attractivité résidentielle de ces secteurs.
Performance locative
Le rendement brut se situe généralement entre 4 % et 5 % en Suisse romande, mais varie selon l'emplacement. Les communes frontalières françaises peuvent afficher des rendements faciaux plus élevés, mais avec une fiscalité et une gestion différentes. En Suisse, la stabilité du franc et la qualité des locataires compensent souvent des rendements nominaux plus modestes.
Communes à suivre fin 2025
Lausanne
Lausanne continue de séduire par son dynamisme constant. Les atouts de la capitale vaudoise restent nombreux :
Ville olympique et universitaire, elle garantit une demande locative pérenne.
La présence de l'EPFL et de l'UNIL assure un flux régulier d'étudiants et de chercheurs.
Le risque de vacance locative demeure extrêmement faible.
Les quartiers en mutation comme l'Ouest lausannois offrent encore des opportunités de valorisation.
L'assainissement énergétique du parc immobilier existant constitue un levier de création de valeur.
La connexion rapide avec Genève renforce son rôle central sur l'arc lémanique.
Le réseau de transports publics lausannois est l'un des plus performants de Suisse.
Leedy conseille de surveiller les biens nécessitant une rénovation dans les secteurs bien desservis.
Genève
Genève reste une valeur refuge incontournable. Le marché genevois a enregistré une progression des prix de l'ordre de +4,6 % sur l'année écoulée. Cette résilience place Genève au niveau des grandes capitales européennes. Le marché du luxe et des biens d'exception conserve sa propre dynamique, décorrélée des aléas économiques classiques.
L'impact du Léman Express continue de structurer le territoire, facilitant les échanges au sein du Grand Genève. Cette fluidité renforce l'attrait du centre pour les cadres internationaux et les frontaliers disposant d'un fort pouvoir d'achat.
La sécurité du placement immobilier à Genève prime souvent sur le rendement immédiat pour les investisseurs patrimoniaux.
Vevey
Vevey combine charme de la Riviera et dynamisme économique. Siège de multinationales, la ville attire une population expatriée et locale qualifiée. Le marché y est tendu, notamment pour les appartements familiaux proches du lac ou de la gare.
Les rénovations urbaines en cours améliorent encore la qualité de vie. Cette commune représente un compromis idéal entre l'effervescence lausannoise et un cadre de vie plus apaisé, ce qui soutient la valeur de la pierre.
Vevey offre une excellente stabilité locative grâce à son bassin d'emploi solide et son attrait touristique.
Neuchâtel
Le canton de Neuchâtel gagne en visibilité auprès des investisseurs. Plusieurs facteurs expliquent cette tendance :
L'intérêt grandissant pour des villes comme Le Locle ou La Chaux-de-Fonds dynamise le marché cantonal.
Les prix d'entrée plus accessibles qu'à Genève permettent de viser des rendements intéressants.
Les projets d'infrastructures routières futures renforcent l'accessibilité du littoral neuchâtelois.
La rénovation énergétique est un enjeu majeur pour le parc immobilier local.
Les certifications énergétiques deviennent un standard attendu par les locataires et acheteurs.
Les niveaux de loyer assurent une rentabilité correcte pour les biens bien entretenus.
Neuchâtel représente une alternative crédible pour diversifier un portefeuille immobilier en Suisse romande.
Fribourg
Fribourg tire son épingle du jeu grâce à sa position stratégique entre Suisse romande et Suisse alémanique. Les investisseurs institutionnels s'intéressent à ce marché pour sa stabilité. Des rendements bruts autour de 4,2 % sont observés sur certains immeubles de rendement.
La ville universitaire bénéficie d'une population jeune, ce qui dynamise le marché des petites surfaces locatives. Les prix y restent plus doux que sur l'arc lémanique, offrant un ticket d'entrée plus abordable.
Fribourg est une option à privilégier pour les investisseurs cherchant un équilibre entre rendement et sécurité.
Valais
Le Valais attire pour ses résidences secondaires et son cadre alpin. Des stations comme Verbier ou Crans-Montana restent des marchés de niche haut de gamme. En plaine, les villes comme Sion ou Martigny profitent d'un développement économique réel et d'une amélioration des liaisons ferroviaires.
La diversification économique du canton, au-delà du tourisme, stabilise la demande de logements principaux. Les prix en plaine offrent encore un potentiel de progression.
Le Valais séduit ceux qui souhaitent concilier investissement plaisir et rendement locatif saisonnier ou annuel.
Autres opportunités régionales
Au-delà des grands centres, d'autres localités méritent attention :
La zone frontalière (Annemasse, Saint-Julien) reste sous forte influence genevoise, avec une demande locative qui ne faiblit pas.
Le Chablais, tant vaudois que valaisan, profite du développement du RER vaudois et de prix plus compétitifs.
Yverdon-les-Bains continue sa transformation en pôle technologique, attirant de nouveaux habitants.
Leedy identifie ces zones comme des relais de croissance intéressants pour les années à venir.
Facteurs de performance immobilière
Vitalité économique
La santé économique d'une région est le moteur de son immobilier. L'arc lémanique concentre les sièges sociaux et les organisations internationales, ce qui garantit des salaires élevés et une capacité d'achat soutenue. Fribourg et le Valais misent sur des secteurs de pointe et l'industrie pour diversifier leur tissu économique.
Qualité des infrastructures
L'investissement public dans les transports et les équipements modifie la perception des quartiers. Le Léman Express a redessiné la carte de l'accessibilité genevoise. De même, les améliorations routières en Valais rapprochent les stations de la plaine, valorisant ainsi les biens situés sur ces axes.
Cadre de vie
L'environnement immédiat reste un critère de choix. La proximité des lacs, des montagnes et des espaces verts justifie souvent des prix plus élevés. La qualité des écoles et la sécurité sont également des arguments majeurs pour les familles qui cherchent à s'installer durablement.
Évolution des loyers et prix
Les prix ont poursuivi leur ascension dans les zones tendues, avec une hausse estimée entre 2 % et 4 % selon les biens. La hausse des loyers, souvent supérieure à l'inflation, soutient le rendement des propriétaires bailleurs. Leedy note que cette tendance devrait perdurer tant que l'offre de logements neufs restera insuffisante.
Impact des projets urbains
La densification urbaine est au cœur des débats, comme lors de la REAL ESTATE WEEK. La construction de quartiers mixtes et écologiques répond à une demande sociétale forte. Ces nouveaux standards de construction influencent positivement la valeur des biens environnants.
Tendances actuelles du marché
Stabilité des prix à la hausse
Le marché a fait preuve de solidité. Les maisons individuelles ont vu leur cote progresser légèrement, entre +2 % et +4 %. La pénurie d'objets à la vente protège les prix d'une correction majeure. Les appartements en PPE suivent une trajectoire similaire, soutenus par les acquéreurs cherchant à se loger en zone urbaine.
📈 La détente des taux directeurs de la BNS a redonné un peu d'oxygène aux emprunteurs en 2024 et 2025.
Demande locative soutenue
La difficulté d'accès à la propriété maintient beaucoup de ménages en location. Cette situation garantit un taux d'occupation optimal pour les investisseurs. Les logements familiaux de 3 à 5 pièces sont particulièrement recherchés. La demande pour des biens performants sur le plan énergétique s'accentue également face à la hausse des coûts de l'énergie.
Conditions de financement
L'environnement des taux d'intérêt s'est stabilisé, offrant plus de visibilité aux acheteurs. Les banques restent toutefois attentives à la capacité de charge des emprunteurs. Cette prudence financière assainit le marché et limite les risques de bulle spéculative.
Disparités territoriales
Le fossé se creuse parfois entre les hyper-centres très convoités et les zones rurales reculées. L'arc lémanique reste une locomotive, tandis que certaines régions périphériques voient leurs prix stagner. Voici un aperçu des tendances observées :
Zone géographique | Tendance des prix |
|---|---|
Centres urbains (Genève, Lausanne) | Hausse modérée à soutenue |
Agglomérations proches | Stabilité ou légère hausse |
Campagnes éloignées | Stagnation ou légère baisse |
Zones touristiques (montagne) | Hausse sur le segment premium |
Les investisseurs prudents privilégient les emplacements premium où la liquidité du bien est assurée.
Recommandations pour investir
Saisir les opportunités
Le marché suisse reste attractif pour qui sait sélectionner son bien. Les villes universitaires et les pôles économiques offrent les meilleures garanties. L'achat de biens anciens à rénover peut permettre de créer de la valeur tout en améliorant le bilan énergétique du bâtiment.
Conseil : Visez les quartiers desservis par de nouvelles lignes de transport pour anticiper la plus-value future.
Rester vigilant
Une analyse fine des charges de copropriété et des fonds de rénovation est indispensable. Les nouvelles normes énergétiques vont imposer des travaux dans les années à venir. Il est crucial d'intégrer ces coûts dans votre plan financier pour ne pas impacter votre rendement net.
Vérifiez l'état technique du bâtiment et le CECB.
Analysez la dynamique démographique du quartier visé.
Perspectives d'avenir
La pierre suisse conserve son statut de valeur refuge. La demande structurelle de logements ne devrait pas faiblir à court terme. Les investisseurs qui privilégient la qualité de l'emplacement et la performance énergétique de leurs biens seront les mieux positionnés.
L'immobilier reste un pilier solide pour la constitution et la transmission de patrimoine en Suisse.
Accompagnement professionnel
Leedy vous permet de déposer une demande pour trouver le professionnel adapté à votre projet. Une expertise locale est souvent déterminante pour éviter les pièges et valider le potentiel d'un bien. Nos partenaires qualifiés vous guident dans vos choix.
Un expert local connaît les prix réels du marché.
L'accompagnement sécurise les aspects techniques et juridiques de votre acquisition.
Les communes de Lausanne, Genève, Vevey, Neuchâtel et Fribourg continuent d'offrir des opportunités solides. Le marché reste dynamique mais exigeant. Leedy est à votre disposition pour faciliter vos démarches et vous mettre en relation avec des experts de confiance en Suisse romande.
Questions fréquentes
Quels critères vérifier avant d'investir dans une commune ?
Leedy recommande d'analyser la croissance de la population, la santé des entreprises locales, l'accès aux transports publics et les projets d'urbanisme à venir. Ces éléments garantissent la demande locative future.
Quelle est la tendance des prix fin 2025 ?
Les prix se maintiennent à un niveau élevé dans les centres urbains. La demande pour des biens de qualité reste supérieure à l'offre disponible. On observe une hausse modérée mais constante sur les emplacements premium.
Faut-il investir en périphérie ?
Investir en périphérie peut être rentable si la commune est bien connectée aux pôles d'emploi. Il faut privilégier les localités disposant d'une gare ou d'un accès autoroutier rapide pour assurer la location du bien.
Quel rendement attendre en Suisse romande ?
Le rendement locatif brut oscille généralement entre 3,5 % et 5 %. Les centres-villes offrent plus de sécurité patrimoniale mais des rendements plus faibles, tandis que certaines zones en développement peuvent offrir une meilleure rentabilité.
Comment trouver un expert immobilier avec Leedy ?
Il suffit de formuler votre besoin sur notre plateforme. Leedy transmet votre demande aux professionnels qualifiés de votre région pour vous accompagner efficacement.
